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物業(yè)保修金:到底是利益保證還是房?jī)r(jià)推手?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 593 次
讓開發(fā)商預(yù)先繳納物業(yè)保修金是為了保證購(gòu)房者的利益,但在房?jī)r(jià)不斷攀高的背景下,購(gòu)房者不禁擔(dān)心,這筆費(fèi)用會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”?
為保障房屋保修期內(nèi)的及時(shí)維修,避免因?yàn)槌镀さ仍蛟斐少?gòu)房者的利益得不到保證,開發(fā)商在物業(yè)交付使用之前要預(yù)先繳納一筆物業(yè)保修金,
這項(xiàng)浙江率先建立的住宅物業(yè)保修金制度,令社會(huì)各界在欣喜之余也不禁有些許擔(dān)心:這筆錢較終會(huì)不會(huì)由購(gòu)房者來(lái)購(gòu)單,讓已經(jīng)高漲的房?jī)r(jià)再攀新高?
規(guī)矩
開發(fā)商預(yù)交2%的保修金
根據(jù)浙江省人大常委會(huì)審議通過(guò)的《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及浙江省政府配套發(fā)布實(shí)施的《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》規(guī)定,從2006年10月1日起,建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手續(xù)前,應(yīng)當(dāng)一次性向所在地縣級(jí)物業(yè)主管部門交納物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的保修金,存入指定銀行,作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。而且明確給出了保修的期限。正常使用條件下,住宅物業(yè)保修期限為:屋面防水工程不低于八年;有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏不低于八年;供熱與供冷系統(tǒng),為兩個(gè)采暖期、供冷期等。
杭州市物業(yè)維修資金管理日前正式啟動(dòng)了物業(yè)保修金的繳存工作,頭筆近318萬(wàn)元物業(yè)保修金已由杭州一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的“新青年廣場(chǎng)”項(xiàng)目繳存。由此,杭州市成為了浙江全省較早啟動(dòng)物業(yè)保修金繳存工作的城市,其他各地也正在積極籌措推進(jìn)實(shí)施物業(yè)保修金這項(xiàng)制度。
杭州市物業(yè)維修資金管理有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,在法規(guī)實(shí)施了一年左右才真正實(shí)施起來(lái),主要是“耽擱”在大量的準(zhǔn)備工作。比如說(shuō),省里規(guī)定“竣工驗(yàn)收”的原則,杭州市政府經(jīng)過(guò)研究確定以發(fā)出“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證”為準(zhǔn)。
擔(dān)心
會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”
杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較早,尤其在2001年到2005年這段時(shí)間,房?jī)r(jià)漲幅驚人,備受全國(guó)矚目。房?jī)r(jià)一度位居全國(guó)前三,僅次于北京、上海,超過(guò)深圳、廣州等城市。因此,老百姓對(duì)樓市的每一個(gè)“音符”都非常關(guān)心。在慶幸有了保修金這道“護(hù)身符”之余,一些市民也表達(dá)了他們的擔(dān)心。家住在杭州市文二新村的陳女士就說(shuō),會(huì)不會(huì)“羊毛出在羊身上”,開發(fā)商先出的這筆錢較終還是“補(bǔ)貼”到房?jī)r(jià)上。
“可能性不大?!焙贾菔形飿I(yè)維修資金管理的一位負(fù)責(zé)人舉例說(shuō),假如開發(fā)一處樓盤建筑安裝總造價(jià)是一億元,按照2%的比例就是200萬(wàn)元的保修金。如果商品房供需平衡的情況下,開發(fā)商可能會(huì)考慮這筆資金成本。但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)不是按照成本定價(jià)的,所以開發(fā)商不會(huì)在乎這點(diǎn)小錢。參與制定《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的浙江省人大法制委員會(huì)副主任委員丁祖年說(shuō),房?jī)r(jià)是開發(fā)商定的,不受政府干涉,成本是多少本來(lái)大家就是基本不知道,因此這筆錢可以說(shuō)會(huì)被轉(zhuǎn)嫁,也可以說(shuō)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁。這應(yīng)該不是個(gè)問題。
可能
開發(fā)商居然很“直率”
這筆“保修金”的費(fèi)用會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上,浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬的反應(yīng)是“很有可能”。從理論上說(shuō),房?jī)r(jià)成本除了土地價(jià)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷成本、政府稅費(fèi)等等,較終的房?jī)r(jià)可能是“成本+利潤(rùn)”,也可能體現(xiàn)在市場(chǎng)需求上,還有很多隱含因素,具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。
相對(duì)于專家的“不確定性”的傾向性推測(cè),記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)商則是觀點(diǎn)鮮明。一些開發(fā)商信誓旦旦,“不可能,完全不可能。保修金數(shù)量畢竟有限,我們會(huì)通過(guò)加強(qiáng)管理等方式消化掉,不會(huì)讓購(gòu)房者購(gòu)單的。何況,只要我們的房子質(zhì)量過(guò)硬,較終這筆錢還是會(huì)退給我們的嘛?!倍恍┓康禺a(chǎn)開發(fā)商則直言不諱,絲毫沒有遮遮掩掩。比如浙江一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的吳總就直率地說(shuō),現(xiàn)在房子是不愁賣的,按照規(guī)定繳納保修金的這筆開支“我肯定會(huì)考慮到成本中去,并且將它滲透到房?jī)r(jià)上去”。
進(jìn)步
建設(shè)單位扯皮不怕了
之所以做出“保修金”的規(guī)定,浙江省建設(shè)廳等部門給出的解釋是:從目前情況來(lái)看,有的物業(yè)交付使用后問題依然大量存在。在問題糾紛中,購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)一方。為保護(hù)弱者合法權(quán)益,建立保修金制度是有必要的。啟動(dòng)住宅物業(yè)保修金制度后,在物業(yè)保修期內(nèi),一旦物業(yè)交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋建筑工程存在質(zhì)量等問題的,建設(shè)單位推諉、扯皮,或者因其歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修責(zé)任的,都可以啟動(dòng)使用保修金,由業(yè)主委員會(huì)組織維修,其費(fèi)用在保修金中列支。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬很贊同這樣的初衷。她告訴記者,這是個(gè)進(jìn)步。新購(gòu)來(lái)的房子這里漏水了,那里墻體有毛病,這些事情都有可能碰到。購(gòu)房者一戶家庭一般情況下很難和開發(fā)商抗衡,顯然“只要是為了保護(hù)購(gòu)房者利益,有總比沒有的好。”一些市民也認(rèn)為,“轉(zhuǎn)嫁就轉(zhuǎn)嫁吧,多出些錢購(gòu)個(gè)安心,也算心里平衡了?!保ㄓ浾?岳德亮)
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