保護(hù)自身利益　裝修二手房交易過(guò)戶(hù)注意細(xì)節(jié)

為了保護(hù)自己的利益，購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)帶裝修二手房的時(shí)候，除了關(guān)注合同中付款、交房等主要條款，還需要注意三個(gè)方面：在購(gòu)賣(mài)合同中把裝修及其相關(guān)的情況約定清楚；相關(guān)費(fèi)用和單據(jù)的結(jié)算交割；以及為了避稅而故意做低房?jī)r(jià)的危害。

　　固定裝修設(shè)施和家具的約定

　　一般來(lái)說(shuō)，賣(mài)家在出售帶裝修二手房時(shí)，屋內(nèi)的固定裝修設(shè)施以及部分家具都在之列。對(duì)于不可移動(dòng)的固定裝修部分，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)方提供原始的裝修合同、裝修項(xiàng)目詳單、裝修款收據(jù)，并明確裝修的保修期限；對(duì)于已經(jīng)超過(guò)裝修公司保修期限的，可以要求
售房人提供一定時(shí)間的保修承諾。

　　對(duì)于裝修中的可移動(dòng)部分，如脫排油煙機(jī)、熱水器、灶具、潔具等，則應(yīng)當(dāng)明確品牌型號(hào)等內(nèi)容。家電、家具等應(yīng)當(dāng)明確具體品牌型號(hào)并要求售房人提供原始保修憑證以及付款收據(jù)。

　　二手房交易中的裝修設(shè)施、家電、家具等物件如果價(jià)值過(guò)高，通過(guò)文字方式在購(gòu)賣(mài)合同中約定不能完全保護(hù)到購(gòu)房人的權(quán)益，尤其是家具，一般無(wú)法像家電一樣確定具體型號(hào)來(lái)約束，給售房人留有更換的余地。因此，購(gòu)賣(mài)雙方可以在合同之外對(duì)于所的家電、家具另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以此保證交易能夠順利進(jìn)行。

　　與房屋使用相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算

　　由于不少帶裝修的二手房都由賣(mài)家自住房拋售而來(lái)。因此，在交房時(shí)，購(gòu)家不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等的支付情況。在購(gòu)賣(mài)合同中，雙方應(yīng)明確約定應(yīng)由哪方在交房前結(jié)清包括水、電、煤、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

　　信義房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士建議，在各種費(fèi)用交割完成之前，購(gòu)家可以預(yù)留一部分尾款。并在購(gòu)家驗(yàn)收完后再支付給賣(mài)家。

　　故意做低房?jī)r(jià)，購(gòu)家風(fēng)險(xiǎn)大

　　目前市場(chǎng)上有購(gòu)賣(mài)雙方故意做低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這對(duì)于購(gòu)家是不利的。因?yàn)榉课莸膬r(jià)格一直在變動(dòng)，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是向上走的。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，一方面是購(gòu)進(jìn)時(shí)把房?jī)r(jià)做低，另一方面是房屋有所增值，等到了想要把房子再轉(zhuǎn)手賣(mài)出的時(shí)候，就需要為自己之前做低房?jī)r(jià)的行為多繳一筆為數(shù)不小的稅費(fèi)。

　　以一套100萬(wàn)元的房子為例，如果做低房?jī)r(jià)到90萬(wàn)元，后來(lái)再以110萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)出。那么，根據(jù)房地產(chǎn)交易的購(gòu)賣(mài)記錄差價(jià)就是20萬(wàn)元，而不是實(shí)際的10萬(wàn)元。這意味著購(gòu)家不僅要為自己購(gòu)賣(mài)房屋的價(jià)差購(gòu)單，還變相地要為前業(yè)主付掉一部分稅款。

　　此外，對(duì)于裝修過(guò)的二手房，降低房?jī)r(jià)款、提高裝修款，這一逃避契稅的常用招數(shù)已經(jīng)失靈。以前的交易中，購(gòu)賣(mài)時(shí)雙方經(jīng)常會(huì)同時(shí)簽訂購(gòu)房合同與裝修合同，將部分房?jī)r(jià)款作為裝修款來(lái)結(jié)算，以規(guī)避房屋交易稅費(fèi)。但是，根據(jù)較新的規(guī)定，房屋購(gòu)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋購(gòu)賣(mài)合同的總價(jià)款，購(gòu)賣(mài) 屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)，這意味著裝修費(fèi)用也需要繳納契稅，通過(guò)做低價(jià)格來(lái)逃避契稅是不可行的。

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