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六大細(xì)節(jié)檢驗(yàn)住房質(zhì)量
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 565 次
●提示
六大細(xì)節(jié)檢驗(yàn)住房質(zhì)量
一、檢查房屋有無裂縫,特別需要注意,如果承重墻有裂縫且貫穿整個(gè)墻面,說明該房存在危險(xiǎn)隱患;二、檢查房屋有無傾斜??稍诜宽斏嫌眉?xì)繩拴上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾斜程度;三、檢查墻面、地面是否平整光潔,廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格,磚塊不能存在裂痕和空鼓;四、檢查門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象,開關(guān)門是否順暢,如果陽臺(tái)有裂縫比較危險(xiǎn);五、檢查房屋有無滲漏。如果房屋墻面有變色、起泡、脫皮等現(xiàn)象,說明存在滲漏問題。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏;六、檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過防水處理。看出水口走水是否通暢。
●資料鏈接
收房緊盯“三書兩表一證”
只有具備以下文件,房屋才具有交付使用的條件,所以以下文件要記清,同時(shí)記住要看原件而不是復(fù)印件。如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件,購房人有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
1.《竣工驗(yàn)收備案表》
《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中較應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的,它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后,在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案,缺少任何一項(xiàng),購房者都有權(quán)拒絕收房。
2.《住宅質(zhì)量保證書》
《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾,必須作為購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
3.《住宅使用說明書》
《住宅使用說明書》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)?!蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作為證據(jù)資料保存。
4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》
5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》
6.實(shí)測(cè)面積登記表驗(yàn)收?qǐng)?jiān)守“先驗(yàn)后收”
收房過程中必須要掌握一個(gè)原則:“先驗(yàn)后收”
即購房者一定要先驗(yàn)收房屋(包括驗(yàn)收交房必須的文件),確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。
1.檢測(cè)房屋面積:
要求開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》,根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積,核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的范圍有多大;若實(shí)測(cè)面積誤差超出3%,可以中止收房。
2.檢驗(yàn)房屋質(zhì)量:
購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量,主要可從以下幾方面入手:
房屋本身的質(zhì)量,景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定,裝修質(zhì)量。注意不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn),除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。
●房屋質(zhì)量,購房人心中永遠(yuǎn)的痛
房屋質(zhì)量問題一直是困擾購房人的難題。因此,出現(xiàn)了一個(gè)專門替購房人驗(yàn)房的新職業(yè)———專業(yè)驗(yàn)房師。這個(gè)讓房地產(chǎn)開發(fā)商尷尬的附屬行業(yè)目前看來生意還不錯(cuò)。
驗(yàn)房師透露“80%以上房子都有質(zhì)量問題”,也有開發(fā)商對(duì)記者表示,天之驕子、逸翠園等項(xiàng)目的質(zhì)量糾紛決非個(gè)案,“還有比這更嚴(yán)重的,有個(gè)項(xiàng)目曾出現(xiàn)因?yàn)闃前宄兄夭贿_(dá)標(biāo)而摔傷業(yè)主的事情。后來也不了了之了。”
相對(duì)于近兩年火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng),人們更多地關(guān)注于房?jī)r(jià)走勢(shì),但房屋質(zhì)量這個(gè)更關(guān)乎購房人切身利益的問題實(shí)際上并沒有被解決,在消協(xié)有關(guān)房地產(chǎn)的投訴中,房屋質(zhì)量問題一直高居榜頭。
北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌認(rèn)為,開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,是決定房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的三方,而這三方之間存在著一條割不斷的“利益鏈”。“施工單位和監(jiān)理單位的費(fèi)用都是開發(fā)商來出,所以它們兩方都是受制于開發(fā)商的,很多時(shí)候監(jiān)理單位監(jiān)督工程質(zhì)量的職責(zé)不能夠很好地履行。”邱寶昌說,“不過既然房子是開發(fā)商賣給消費(fèi)者的,就要對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé),至于內(nèi)部如何管理是發(fā)展商的責(zé)任?!?
●利益鏈控制下的房屋質(zhì)量監(jiān)管體系
“分戶驗(yàn)收”曾被看作是房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)管體系走向規(guī)范化的重要一步,然而從一個(gè)個(gè)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)房屋質(zhì)量糾紛看來,收房季仍是發(fā)展商的重大考驗(yàn)。究其原因,邱寶昌認(rèn)為這是因?yàn)槲覈诜康禺a(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)測(cè)方面存在漏洞。
另一方面,本應(yīng)在房子生產(chǎn)過程中及時(shí)糾錯(cuò)的監(jiān)理單位也不能發(fā)揮應(yīng)有作用?!安磺袛噙@個(gè)利益鏈,房屋質(zhì)量就難以得到保證。”邱寶昌提出,引入不與開發(fā)商產(chǎn)生利益關(guān)系的第三方作為監(jiān)督部門也許是解決此類問題的好方法。另外,“應(yīng)該有政府部門為此負(fù)責(zé)。不然,發(fā)了竣工驗(yàn)收備案表卻不能確保房子安全合格,政府部門的公信力何在?”
就逸翠園如何取得竣工驗(yàn)收備案表一事,記者以普通業(yè)主身份致電朝陽區(qū)建委,答復(fù)是“竣工驗(yàn)收只是政府對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的一種監(jiān)督,拿到竣工驗(yàn)收備案表并不意味著房屋質(zhì)量一定沒問題。”北京市還沒有過小區(qū)重新驗(yàn)收的先例,建委是否會(huì)對(duì)逸翠園重新驗(yàn)收也尚無定論。
●提醒
如何降低入住風(fēng)險(xiǎn)
合同約定越詳細(xì)越好
先交錢(繳納公共維修基金、契稅、一定物業(yè)管理費(fèi)等),后驗(yàn)收的一貫收房規(guī)則雖然被眾多法律專家認(rèn)定不符合交易慣例的公平原則,但在目前的賣方市場(chǎng)下,購房人要保護(hù)自身權(quán)益似乎只能另辟蹊徑。
北京市建委給出的建議是從簽訂合同入手:消費(fèi)者在簽訂購房合同時(shí),要將保障權(quán)益的部分詳細(xì)寫進(jìn)去,并且要注意避免含混不清和感官性的描述,比如“墻面平整”中的“平整”如何判定?這就要寫明誤差范圍,精 面臨的陷阱更多,如“XX廚具或同檔次品牌”,如有可能,應(yīng)對(duì)“同檔次”盡量約定清楚。一旦出現(xiàn)問題,憑合同向開發(fā)商依法索賠,另外,不要就法律法規(guī)中沒有明確規(guī)定的原則與開發(fā)商簽訂不平等協(xié)議。
邱寶昌提示消費(fèi)者:中華人民共和國合同法第三十九條內(nèi)容為:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。如果合同條款違背了公平原則,該條款無效。
公共配套不可忽視
另外,除了每套房可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題,近來收房的小區(qū)也屢屢出現(xiàn)由于社區(qū)配套跟不上或是公共部分存在質(zhì)量問題而產(chǎn)生的糾紛情況。律師提醒消費(fèi)者,公共部分不包含在分戶驗(yàn)收的范圍內(nèi),而且常常成為收房過程中的盲點(diǎn)。因此,對(duì)于社區(qū)配套,包括會(huì)所建設(shè)、車位配比、園林綠化等,業(yè)主在購房時(shí)就應(yīng)看清合同,及時(shí)在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定,以便日后收房時(shí)發(fā)現(xiàn)此類問題,可以有據(jù)可查。(鄭杉杉)
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