為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱《通知》），人民銀行、銀監(jiān)會(huì)于12月11日在北京聯(lián)合召開了加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會(huì)議，并在當(dāng)天下午公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（下稱《補(bǔ)充通知》），進(jìn)一步明確了“嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理”的規(guī)定。

    與央行9月27日下發(fā)的《通知》相比，《補(bǔ)充通知》對(duì)此前爭(zhēng)議的關(guān)于套房的界定問(wèn)題進(jìn)行了明確，那么，這份遲來(lái)的“補(bǔ)丁”能否使房貸新政發(fā)揮應(yīng)有的效果呢？

    央行9月27日下發(fā)的《通知》規(guī)定：“對(duì)已利用貸款購(gòu)購(gòu)住房、又申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)套（含）以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款頭付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。”

    但是，關(guān)于套房的界定，央行沒(méi)有制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是要求“各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則”，由此，各家銀行根據(jù)自己的理解，對(duì)于套房的界定給出了四種版本：一，以個(gè)人為單位，還清以前貸款的，享受“套房”待遇。二，以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，不管貸款是否還清，以后購(gòu)房都不享受“套房”待遇。三，以家庭為單位，還清以前貸款的，享受“套房”待遇。四，以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購(gòu)房都不享受“套房”待遇。

    這四種版本對(duì)于套房的制約效果，可用“差之毫厘，謬之千里”來(lái)形容。比如，個(gè)版本對(duì)于炒房這種投機(jī)行為幾乎沒(méi)有任何約束力。原因有二：，炒房者可以在還清貸款后，繼續(xù)享受“套房”待遇炒房，形成以個(gè)人為主體的循環(huán)炒房鏈條。，炒房者可以用家庭其他成員的名義購(gòu)房，并且享受“套房”才能享受的優(yōu)惠待遇，從而形成以家庭眾多成員為主體的循環(huán)炒房鏈條。

    很顯然，在商業(yè)銀行選擇種版本的情況下，央行發(fā)布的房貸新政對(duì)于炒房的制約力量將全部被架空。而商業(yè)銀行的逐利本能，使它更愿意為自己留下寬松的回旋余地，盡可能大地規(guī)避政策對(duì)其商業(yè)逐利行為的制約，由是，造成個(gè)版本被更多商業(yè)銀行所采納的局面。

    央行顯然認(rèn)識(shí)到了《通知》的缺陷，因此，在12月11日正式發(fā)布政策“補(bǔ)丁”，明確“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)”，而且對(duì)“已利用銀行貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房的家庭”作出了極為嚴(yán)格的界定。

    央行的這一“補(bǔ)丁”嚴(yán)謹(jǐn)?shù)搅藥缀鯚o(wú)懈可擊的地步，它堵住了此前《通知》中留下的諸多漏洞，限度地壓縮了商業(yè)銀行的政策回旋空間，使得房貸新政變得不僅具體和剛性，在可操作性上也大大提高。這將徹底結(jié)束各銀行間在套房界定方面的亂局。但是，房貸新政“補(bǔ)丁”能否發(fā)揮威力還需要重視兩個(gè)方面的問(wèn)題：

    頭先，對(duì)信息真實(shí)性的確認(rèn)。央行在《通知》中要求商業(yè)銀行在接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，及時(shí)通過(guò)央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款人信用狀況予以查詢，貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后再將相關(guān)信息及時(shí)錄入該數(shù)據(jù)庫(kù)，以此確保對(duì)“套以上住房”的認(rèn)定準(zhǔn)確無(wú)誤。但是，在房貸被各家銀行普遍視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目的情況下，倘若借款人在貸款合同中不如實(shí)填寫相關(guān)信息，商業(yè)銀行會(huì)否愿意承擔(dān)核實(shí)相關(guān)信息真實(shí)性的成本？另外，央行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)是否全面？

    其次，外資銀行。央行的《補(bǔ)充通知》主要針對(duì)的是國(guó)有商業(yè)銀行，而外資銀行在房貸中的作用是不容忽視的。目前，確認(rèn)套房貸主要通過(guò)央行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢，但目前鮮有外資銀行加入央行征信系統(tǒng)，即使金融業(yè)發(fā)達(dá)的上海市，至今也尚未有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng)，如果購(gòu)房者套房貸來(lái)自其他外資銀行，經(jīng)辦的外資銀行就無(wú)法查詢相關(guān)貸款記錄。那么，外資銀行該如何執(zhí)行房貸新政呢？

    這兩個(gè)問(wèn)題如何解決，或?qū)?duì)房貸新政的較終效果產(chǎn)生重要影響。（作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃、財(cái)經(jīng)專欄作家 王蘋）
 

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