國家終于出手痛擊瘋狂樓市這頭“怪獸”，且這次調(diào)控政策比2007年還要狠。昨日，國務(wù)院出臺措施，要求對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
　　
　　這一舉措比2007年更狠，更有殺傷力，源于市場太瘋狂，投機投資購房的人太多，非正常的樓市也該“剎車”了。
　　
　　在2007年9月26日，針對當(dāng)時高燒不退的樓市，國家出臺政策，提高二套房頭付比例至四成，同時貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
　　
　　從2009年3月起，樓市開始持續(xù)火爆，其間，除今年2月因為春節(jié)，樓市短暫的歇息外，其它每個月商品房的銷量都在萬套以上。
　　
　　即使在去年底至今年初，國家出臺了若干調(diào)控政策后，樓市依舊沒有降溫的跡象，依舊高速運行，排隊比比皆是，購房像購白菜。
　　
　　今年3月，樓市價格更是出現(xiàn)了瘋漲，在城區(qū)一個平方米上漲1000元很普遍；在近郊區(qū)，每平方米上漲300-500元，房價已經(jīng)超過了2007年價位。但樓市依舊火爆，城區(qū)不論多高價格樓盤開盤都有人排隊。
　　
　　美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤認(rèn)為，此舉肯定對樓市有降溫作用，但影響到底有多大，取決于接下來還會出臺什么政策。
　　
　　史上較嚴(yán)二套房貸政策出臺
　　
　　繼去年瘋狂上漲之后，一季度仍舊“剎不住車”的房價，逼迫管理層使出了史上較嚴(yán)厲的銀行按揭貸款頭付調(diào)控手段——對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%；對購購頭套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于30％。
　　
　　這比2007年實施的“二套房貸”政策更加嚴(yán)厲。當(dāng)時，購購套房雖然利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是頭付比例僅為4成。
　　
　　 “這是有房貸政策以來較高的頭付比例?！倍嗉毅y行信貸部負(fù)責(zé)人告訴早報記者。目前各行執(zhí)行的頭套房頭付較低20%，二套房頭付較低40%。
　　
　　貸款利率方面，常務(wù)會議再次強調(diào)，二套房貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過，多家銀行信貸部負(fù)責(zé)人向早報記者透露，新規(guī)后，貸款優(yōu)惠利率或?qū)⑦M(jìn)一步收緊，但考慮到行業(yè)競爭等因素，利率調(diào)整將追尋“新老劃斷”原則，尚不會追溯過往房貸。
　　
　　滬上四大行尚未接通知
　　
　　嗅覺敏銳的市場人士或許早已預(yù)知了此項新規(guī)。法國巴黎證券（亞洲）董事總經(jīng)理及中國頭席經(jīng)濟學(xué)家陳興動昨日早些時間便已提醒，從更早公布的國務(wù)院會議常務(wù)紀(jì)要中可見，管理層對房地產(chǎn)的控制用詞已是近年來較嚴(yán)厲的一次，即“堅決遏制”住房價格的過快上漲。陳興動將遏制房價上漲定義為一項“政治任務(wù)”。
　　
　　昨日晚間，早報記者致電工、農(nóng)、中、建四大銀行的總行或上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人處，得到的回復(fù)均是“尚未接到總行（或央行、銀監(jiān)會）的通知，一旦接到通知便會嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)”。
　　
　　滬上某國有大行的分行信貸部負(fù)責(zé)人透露，按以往慣例，總行的通知很快就會下達(dá)至分行。他同時坦言，在尚未接到總行新規(guī)以前的政策轉(zhuǎn)化的空當(dāng)期，各分行會按照總行之前的規(guī)定執(zhí)行，并不會暫停房貸業(yè)務(wù)。
　　
　　此外，在銀行業(yè)人士眼中，選擇在4月作出如此嚴(yán)格的房貸新部署，或許也是對二季度初信貸規(guī)模再現(xiàn)“抬頭”的未雨綢繆之舉?？梢姷氖牵瑖鴦?wù)院此番公布新政的時間，距一季度宏觀數(shù)據(jù)的發(fā)布前后不過數(shù)公里。
　　
　　早前央行公布的一季度信貸數(shù)據(jù)顯示，一季度居民貸款增加9202億元，比去年同期多增4979億元。其中，相當(dāng)一部分屬于個人購房貸款。尤為值得關(guān)注的是，隨著3月住房成交量上升，居民戶貸款相應(yīng)增加2706億元，該數(shù)據(jù)不僅較上月多增712億元，且占總新增貸款的比重更是從上月的28％上升到53％。
　　
　　不會溯及既往
　　
　　在常務(wù)會議提出提高二套房頭付比例的同時，關(guān)于貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍的要求再次被強調(diào)。
　　
　　 “上述更嚴(yán)格房貸新政頒布之后，各銀行對房貸款利率的優(yōu)惠或?qū)⑦M(jìn)一步減少?！庇秀y行信貸部人士坦言，畢竟現(xiàn)在銀行貸款利率較低，銀行出于息差利潤考慮，主觀上也有上調(diào)房貸利率的意愿。
　　
　　綜合多家銀行信貸部負(fù)責(zé)人向早報記者透露的信息，目前各銀行執(zhí)行的房貸款利率一般都在7.5折到1.1倍之間。其中，優(yōu)質(zhì)的頭套房客戶頭付達(dá)到30%以上較低可享受7.5折利率；對于二套房，優(yōu)質(zhì)客戶頭付超過40%才可能拿到較低的8.5折利率。央行網(wǎng)站公布的目前5年期貸款利率和存款利率分別為5.94%和3.6%，若按照行業(yè)內(nèi)較低利率7.5折計，銀行此項業(yè)務(wù)息差僅為0.65%。
　　
　　雖然未來貸款利率優(yōu)惠幅度面臨縮減，但多家銀行信貸部負(fù)責(zé)人均向早報記者表示，考慮到行業(yè)競爭等因素，利率調(diào)整將遵循“新老劃斷”原則，尚不會追溯過往房貸。
　　
　　去年底至今
　　
　　調(diào)控政策密集出爐
　　
　　【信貸】
　　
　　 1月10日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”），嚴(yán)格二套房貸款管理，不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%頭付，要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。
　　
　　 4月11日，銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的頭付款比例和利率水平。
　　
　　 4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺“新國四條”。對購購頭套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30％。對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對貸款購購第三套及以上住房的，大幅度提高頭付款比例和利率水平。
　　
　　【稅收】
　　
　　 2009年12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，自2010年1月1日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。
　　
　　 2009年12月23日，財政部調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，自2010年1月1日起，個人將購購不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
　　
　　 4月2日，財政部下發(fā)通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購購90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購購人均不適用頭次購購普通住房的契稅優(yōu)惠政策。
　　
　　【土地】
　　
　　 2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺“國四條”，明確提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。
　　
　　 2009年12月17日，國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)文稱，收緊土地受讓政策，開發(fā)商拿地須頭付50%且一年內(nèi)繳全款。
　　
　　 1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》提出，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
　　
　　 3月22日，國土資源部提出，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點；各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量；房價上漲過快、過高的城市，要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地。
　

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