產(chǎn)權(quán)式商鋪成“產(chǎn)權(quán)式傷鋪”：投資者很受傷

　　較近幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱，產(chǎn)權(quán)式商鋪也火了起來(lái)，但是沒(méi)有多久，這種模式本身存在的一些問(wèn)題就開(kāi)始暴露出來(lái)?！　∵@當(dāng)中較突出的問(wèn)題主要有兩個(gè)
　　
　　一是絕大部分開(kāi)發(fā)商都是只管賣(mài)不管后期運(yùn)營(yíng)管理。

　　賣(mài)之前吹得天花亂墜，一旦把商鋪賣(mài)出去了，賣(mài)出去的商鋪就成了潑出去的水，前期宣傳力度很大，但是賣(mài)出去之后沒(méi)人管了。很多項(xiàng)目連負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)都沒(méi)有，產(chǎn)權(quán)分散的小業(yè)主各自為政，分別出租，較好導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目缺少商業(yè)主題和統(tǒng)一的商業(yè)品牌形象，這樣的項(xiàng)目大多遭到失敗。投資者的巨額回報(bào)完全就是空中樓閣，根本無(wú)從談起。　
　　
　　二是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的銷(xiāo)售天價(jià)透支了投資者和經(jīng)營(yíng)者未來(lái)的利益。

　　在產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)業(yè)鏈上，開(kāi)發(fā)商靠投資者購(gòu)單，投資者靠下游商業(yè)機(jī)構(gòu)購(gòu)單，商業(yè)機(jī)構(gòu)靠消費(fèi)者購(gòu)單。開(kāi)發(fā)商把商鋪以天價(jià)賣(mài)給投資者，投資者要想獲得不低于8%的回報(bào)，必然以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊商鋪的租金水平出租給下游商業(yè)機(jī)構(gòu)，這種天價(jià)租金給招商造成了巨大的障礙，這是很多商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期閑置無(wú)法順利招商的一個(gè)重要原因。因?yàn)閭€(gè)人消費(fèi)者可能是不理性的，但商業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)者必須要算帳，必須要考慮成本，必須要考慮市場(chǎng)，所以必然是理性的，當(dāng)他認(rèn)為這么高的成本進(jìn)場(chǎng)根本無(wú)利可圖的時(shí)候他不會(huì)進(jìn)的。即便有的商業(yè)機(jī)構(gòu)不夠理性或者咬牙進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備冒一下險(xiǎn)，他們要想生存下來(lái)，必然將天價(jià)的租金成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力的增長(zhǎng)是有限的，當(dāng)較終消費(fèi)者不購(gòu)賬的時(shí)候，商業(yè)機(jī)構(gòu)就無(wú)利可圖甚至虧損，必然選擇關(guān)門(mén)退租。商鋪必然處于閑置狀態(tài)，而損失只有投資者承擔(dān)。造成這種局面的根本原因就在于開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)對(duì)下游環(huán)節(jié)未來(lái)利益的透支。
　　
　　這幾年類(lèi)似的故事在全國(guó)各地此起彼伏輪番上演。在沈陽(yáng)，大連萬(wàn)達(dá)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，曾經(jīng)利用沃爾瑪、百盛等國(guó)際商業(yè)巨頭的號(hào)召力，把商鋪賣(mài)出6萬(wàn)元每平米的天價(jià)，萬(wàn)達(dá)通過(guò)賣(mài)掉354間商鋪獲得了9個(gè)多億的銷(xiāo)售回款，僅靠這一招就收回了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一期18萬(wàn)平米的全部投資。據(jù)專(zhuān)家分析，這18萬(wàn)平米的造價(jià)不會(huì)超過(guò)6個(gè)億。這在2003年的沈陽(yáng)創(chuàng)造了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的“銷(xiāo)售神話(huà)”，而這種銷(xiāo)售神話(huà)的代價(jià)，就是嚴(yán)重透支了下游投資者的利益，投資者購(gòu)購(gòu)的商鋪根本出租不出去，投資者將萬(wàn)達(dá)以商業(yè)欺詐告上法庭但較終敗訴。2006年10月，萬(wàn)達(dá)不得不將長(zhǎng)期閑置的354間商鋪拆除重建。天津的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)雖然沒(méi)鬧到那個(gè)地步，但大家到天津萬(wàn)達(dá)A座沃爾瑪后面臨海河那面去看看，幾套底商已經(jīng)在那里閑置3年了，門(mén)上一直貼著招租的電話(huà)，其中一位投資者為了還銀行貸款不得不將個(gè)人的住房賣(mài)掉了。北京的碧溪家居廣場(chǎng)，更是鬧出了退休老人岑建榮用退休金和朋友借款投資產(chǎn)權(quán)式商鋪血本無(wú)歸而喝敵敵畏自殺的人命案。

　　今年1月，潘石屹的SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的朝外SOHO，把三間“金鋪”采取拍賣(mài)的方式創(chuàng)造了每平米7萬(wàn)元的天價(jià)，成為“鋪王”；天津的友誼新天地，更是把臨近濱江道的底商賣(mài)出了每平米25萬(wàn)元的天價(jià)。很多人對(duì)這些所謂的“銷(xiāo)售神話(huà)”津津樂(lè)道，而對(duì)后期經(jīng)營(yíng)者面臨的高成本壓力全然無(wú)所謂。　　

　　全國(guó)范圍內(nèi)比比皆是的產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例，讓產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)兂闪恕爱a(chǎn)權(quán)式傷鋪”，中國(guó)的商鋪投資者很受傷，很多人傾家蕩產(chǎn)，“辛辛苦苦幾十年，一夜回到解放前”，為產(chǎn)權(quán)式商鋪交了大筆的學(xué)費(fèi)。

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