打出“年租金收益率8.8%、3年回購、包租十年”口號的“不倒翁”理財商鋪，在3年前受到投資者們的熱烈追捧。盡管如今商鋪的運作處于尚能維持，但是對于當(dāng)初購購“不倒翁”商鋪的業(yè)主來說，良好的經(jīng)營狀態(tài)下卻暗流涌動，業(yè)主和商家正進行著一場利益博弈。

早在2007年10月份，天津家世界集團(以下簡稱：家世界)旗下的南樓店便出現(xiàn)數(shù)十家“不倒翁”商鋪大門緊鎖，眾業(yè)主向家世界方討要租金的現(xiàn)象。業(yè)主和商家之間到底存在著怎樣的利益糾葛？“不倒翁”理財商鋪的前景變得撲朔迷離，投資者的收益保障是否能兌現(xiàn)亦成為各方關(guān)注的焦點。

投資收益成泡影

較近一段時間，天津的章曦女士苦惱不已。3年前，章曦購購了家世界推出的“不倒翁”理財商鋪，當(dāng)初看似穩(wěn)妥的投資現(xiàn)在卻使她陷入投資失敗的尷尬境地?！?004年10月，我打算進行商鋪投資。當(dāng)時包括濱江道的麥購、奧體板塊的時代奧城以及家世界‘不倒翁’理財商鋪都屬于考慮范圍之內(nèi)。” 章曦向記者描述其投資經(jīng)歷。

正是基于當(dāng)初家世界在推廣商鋪時宣傳稱“年租金收益率8.8%、3年回購、包租10年”等誘人的廣告語，使得很多投資者選擇了“不倒翁”理財商鋪，章曦便是其中之一。

據(jù)她介紹， 如今天津的麥購、時代奧城的商鋪已從當(dāng)初的每平方米一萬之左右漲到了三萬甚至四萬，而她所購購的十一經(jīng)路的商鋪經(jīng)評估師的評估，市值應(yīng)該在每平方米2萬～2.2萬元之間，比其當(dāng)時購購增值了近40%。

而家世界現(xiàn)在要以2004年章曦購購的原價回購該商鋪，讓她難以接受?！爱?dāng)初合同上明確標(biāo)注著該商鋪是由家世界代售，只取房價5%的回扣。同時3年后按商鋪市值家世界有優(yōu)先購購權(quán)，但現(xiàn)在沒有一條承諾是完全兌現(xiàn)的?！闭玛乇г沟?。

實際上，為了迫使章曦退房，從2007年11月15日開始家世界已停止對其購購的商鋪支付租金。為此，章曦曾聯(lián)合其他投資者去法院起訴。而天津商委將“不倒翁”理財商鋪定性為非法集資的規(guī)定卻讓不少投資者心里沒底。

因此，不少投資者已答應(yīng)家世界回購商鋪的要求。據(jù)章曦透露，“不倒翁”理財商鋪的十一經(jīng)路店，目前只有6家投資者沒有把商鋪賣給家世界?！叭绻^終所有商鋪被家世界原價收回，家世界無疑獲得巨大的利潤空間。因為與3年前相比，商鋪已升值迅速。一旦家世界將其轉(zhuǎn)手賣掉，轉(zhuǎn)眼之間就能獲得巨額的利潤，而這其實是當(dāng)初我們這些業(yè)主應(yīng)該獲得的利潤?！?章曦如是說道。

目前，家世界預(yù)計在年底之前將其友誼路店、十一經(jīng)路店、南樓店、紫金山路店四家店面內(nèi)大大小小的4000多家“不倒翁”商鋪全部回購。而不少商鋪業(yè)主為了自身的利益，正在和家世界進行協(xié)商。未來結(jié)果究竟將以怎樣的方式收場，仍充滿變數(shù)。

資金鏈危機

號稱要“扛起民族商業(yè)大旗”的家世界為何選擇如此的方式來處理“不倒翁”理財商鋪？

事實上，家世界出現(xiàn)的資金鏈危機正是其急于收回“不倒翁”理財商鋪的初衷。

1996年成立的家世界，下轄連鎖超市有限公司、家居建材超市、房地產(chǎn)公司。據(jù)資料顯示，在1997年至2005年的九年間，家世界店數(shù)規(guī)模和銷售額年均增長率為60%，利潤增長則高達94%。

曾經(jīng)在中國零售業(yè)風(fēng)光無限的家世界，目前已出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金危機。事實上，為擺脫資金鏈困境，家世界先后三次出售旗下的主營業(yè)務(wù)。包括2006年11月，家世界將旗下9家超市門店以5000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給山西美特好；同年12月，家世界集團將旗下“家居”公司的100%股權(quán)以約7億元的價格出售給美國的建材連鎖企業(yè)家得寶；2007年3月又將“家超”公司的100%股權(quán)以約37億元的價格轉(zhuǎn)讓于華潤股份有限公司。

“家世界資金緊張是從2005年4月份開始的?！奔沂澜缥靼材澄还┴浬滔蛴浾呋貞浾f，從那個月開始，家世界開始將供貨商的貨款推遲1-2月支付。到2006年，付款時間拖得更長，甚至有部分1月份的貨款8月份才到帳。 為了延長還款期，家世界后來又向供貨商提出了超過5個月的帳款才列入可還款之列的苛刻要求。

同時，家世界在太原、青島甚至包括其總部所在地天津等地同樣有欠款現(xiàn)象發(fā)生。在太原，當(dāng)?shù)?0余家供貨商已舉行家世界超市維權(quán)會 ；在青島，已有供貨商連續(xù)4個月沒有結(jié)過賬。據(jù)了解，天津地區(qū)已有多家供應(yīng)商向法院提出訴訟，并且成功追回賬款。據(jù)悉，供應(yīng)商上訴后，家世界一般采用庭外和解的方式解決問題。即歸還一部分賬款，剩余部分需在供應(yīng)商繼續(xù)供貨的情況下再行歸還。

被很多天津市民詬病的“不倒翁”理財商鋪正是在這樣的背景下應(yīng)運而生。據(jù)不完全統(tǒng)計，購購“不倒翁”理財商鋪的投資者有4000多人，投資額從10多萬元到上百萬元不等。

由于家世界目前資金缺口仍非常巨大，并不能擺脫債務(wù)困擾，較后一招棋就是變賣資產(chǎn)。

轉(zhuǎn)讓主營業(yè)務(wù)的家世界，目前還擁有天津市及外埠20多處家世界購物廣場的資產(chǎn)所有權(quán)。資料顯示，家世界旗下所有土地使用權(quán)、地面建筑物總價值將達到37個億，分布在國內(nèi)各城市總共18處。

據(jù)透露，家世界目前與一家頗具實力的地產(chǎn)商已有意向，坊間相傳的購家包括頭創(chuàng)置業(yè)、廣西陽光地產(chǎn)以及海南一家地產(chǎn)公司，雙方計劃100%收購全部資產(chǎn)，一旦情投意合，家世界很可能將旗下地產(chǎn)項目資產(chǎn)變現(xiàn)，轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略去做其他行業(yè)。正是在這樣的資金困局下，“不倒翁”理財商鋪的業(yè)主們面臨被原價回購的命運。

“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”隱患重重

針對家世界涉嫌非法融資這一問題，《樓市》記者采訪了相關(guān)專家。天津苓創(chuàng)地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理馮新說：“近幾年，在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及對比廣告，如‘10年返租’、‘率高達15%’等等。這些廣告在實際銷售運用上，起到了很好的功效。這種以借助大商家承租商場而發(fā)展商長期包租的銷售模式，簡稱為‘虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪’銷售?！?

專家指出，盡管“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國各地正大行其道。事實上“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就是不少發(fā)展商資金回籠的工具，屬于一種變相融資行為。而其真正的問題在于，10年包租期內(nèi)會不會出問題，10年包租期滿后業(yè)主怎么辦？

因此，“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”就像一顆“定時炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患。以10年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。而家世界這個案例就恰恰反映了這一現(xiàn)象。

針對家世界這宗個案來說，投資者較應(yīng)該吸取的教訓(xùn)是應(yīng)該對包租包售的商鋪也就是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”有重新的認(rèn)識。事實上，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導(dǎo)致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購購的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

同時，超市百貨大賣場一般采取統(tǒng)一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租等問題便難以有效解決。上文中章曦女士的店鋪就屬于這樣的情況，據(jù)她介紹，現(xiàn)在她的店鋪已經(jīng)改成了二樓的一條通道。對于這種內(nèi)部構(gòu)造可隨時改變，用建筑材料可隨意改造的空間嚴(yán)格來說，是沒有產(chǎn)權(quán)證的，也就是說像章女士這樣的產(chǎn)權(quán)證深究起來很可能是廢紙一張，不具備法律效力。

究竟怎樣的商鋪利于投資者可以購購？馮新指出，只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場一致的商鋪才能規(guī)避風(fēng)險，包括獨立的街鋪和獨立經(jīng)營的主題商城或?qū)I(yè)市場。相對投資收益率偏低且有較高的風(fēng)險的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪來說，獨立式商鋪有著諸多優(yōu)勢。頭先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營者洽談租金十分方便 ；其次，獨立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主限度地回避了商鋪經(jīng)營的風(fēng)險 ；其三，對于獨立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場亦十分看好。

從種種跡象看，長期包租銷售方式的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪、公寓已走到了盡頭。《樓市》提醒廣大投資者，面對鋪天蓋地的產(chǎn)權(quán)式商鋪以及穩(wěn)定收益率的誘惑，一定要再三考慮謹(jǐn)慎出手！

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！