據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年家世界“不倒翁”理財(cái)商鋪面市后，便有4000多名投資者踴躍購(gòu)購(gòu)，投資金額從10多萬(wàn)元到上百萬(wàn)元不等。該項(xiàng)目的本質(zhì)就是一種產(chǎn)權(quán)式商鋪，開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所分割后采取產(chǎn)權(quán)商鋪的形式零散出售給投資者，并承諾實(shí)行“售后包租10年”的政策，開(kāi)發(fā)商還會(huì)支付投資者每年"8%"的固定回報(bào)，并做出“3年后按照市價(jià)回購(gòu)”的保證，可真實(shí)情況卻是大相徑庭。

　　“不倒翁”事件已經(jīng)過(guò)去了半年，回顧整個(gè)事件的過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)投資者的盲目跟風(fēng)以及對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商鋪本質(zhì)的判斷稀缺比起開(kāi)發(fā)商使用的“忽悠”手段更可怕。

　　何為產(chǎn)權(quán)式商鋪？

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪在國(guó)際上通常被定義為所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的一種商鋪產(chǎn)品形式，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化是產(chǎn)權(quán)式商鋪較核心的理念，它較早出現(xiàn)在20世紀(jì)70年代的歐美發(fā)達(dá)國(guó)家。

　　購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者多出于投資的目的，將商鋪通過(guò)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，業(yè)主獲得定期定額的。

　　目前，國(guó)際超過(guò)60%的知名連鎖百貨公司多以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)屬性

　　據(jù)記者調(diào)查，天津投資“不倒翁”等產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者多把他們購(gòu)購(gòu)的鋪?zhàn)赢?dāng)成其理財(cái)配置中的一部分，他們很少去自己經(jīng)營(yíng)商鋪，而是將其轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)者來(lái)獲得商鋪?zhàn)饨鸬睦麧?rùn)以及商鋪產(chǎn)品本身價(jià)值上漲的收益。

　　事實(shí)上，多數(shù)開(kāi)發(fā)商卻將自己手下的產(chǎn)權(quán)式商鋪當(dāng)成其變相融資的工具，將其物業(yè)的成本和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到投資客身上。

　　這樣一來(lái)，投資客們所購(gòu)購(gòu)到的不是商鋪本身的產(chǎn)權(quán)，而是一種回報(bào)率固定的企業(yè)級(jí)信用的“債券”，為這種“債券”提供保證的是出售產(chǎn)權(quán)式商鋪的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)以及信用。

　　前些年，很多開(kāi)發(fā)商在銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪的過(guò)程中都提出了“售后包租”的模式，但無(wú)論哪種模式，其內(nèi)涵都是開(kāi)發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式商鋪出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并在承租期內(nèi)償付一定租金回報(bào)?，F(xiàn)在，“售后包租”的模式以及被政府明令禁止，因?yàn)樵撃Ｊ秸鎸?shí)屬性就是變相的企業(yè)債券，有非法集資之嫌。但如果開(kāi)發(fā)商不承諾固定回報(bào)，而是委托商業(yè)管理公司對(duì)其商鋪統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，那么這種售后返祖與“售后包租”的模式就有了本質(zhì)的區(qū)別，此時(shí)產(chǎn)權(quán)式商鋪就變成了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和收益都不確定的投資產(chǎn)品，投資者就可能會(huì)獲得比固定回報(bào)率高得多的回報(bào)，但風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪慣用的銷售招數(shù)

　　很多開(kāi)發(fā)商在銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪的過(guò)程中往往會(huì)使用以下6大招數(shù)來(lái)吸引投資者：

　　第1招——承諾高收益

　　開(kāi)發(fā)商多會(huì)在廣告或口頭上明顯的表明在一段時(shí)期內(nèi)支付一定數(shù)額的租金做為購(gòu)鋪人的，他們會(huì)巧妙計(jì)算，使購(gòu)鋪人的率都不會(huì)低于8％。

　　第2招——售后承諾返租

　　在投資者表現(xiàn)出購(gòu)購(gòu)興趣時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了推進(jìn)銷售會(huì)告之他們會(huì)幫著把商鋪返租給知名品牌商戶，用來(lái)增加投資客購(gòu)購(gòu)的信心。

　　第3招——帶著租約賣給你

　　開(kāi)發(fā)商會(huì)先將鋪?zhàn)映鲎饨o品牌商家，再將這些商鋪的產(chǎn)權(quán)賣給投資者，利用“已有租約可以獲得穩(wěn)定租金”作為誘餌，將其商鋪賣出超高價(jià)錢。

　　第4招——拉“”造影響

　　銷售初期，開(kāi)發(fā)商多會(huì)拉出一些“世界500強(qiáng)”的大超市或大百貨等主力店作為“大旗”，并放出“將與XX大型商業(yè)賣場(chǎng)簽約”的消息，他們將把物業(yè)的大部分租給“”商家，只留下少量的鋪位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式散售，從而讓投資者產(chǎn)生“大樹(shù)底下好乘涼”的錯(cuò)覺(jué)，事實(shí)證明“沃爾瑪”旁邊的小商鋪也有倒閉的。

　　第5招——夸大運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

　　為了提升項(xiàng)目的“成色”，開(kāi)發(fā)商多會(huì)利用投資者“崇洋媚外”的心理，宣稱其項(xiàng)目是由“德國(guó)”建筑機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)、“美國(guó)”商業(yè)公司規(guī)、“香港”商業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的“國(guó)際黃金團(tuán)隊(duì)”聯(lián)手進(jìn)行打造的，但很多時(shí)候他們口中所說(shuō)的“國(guó)際”團(tuán)隊(duì)多為一些不入流的公司機(jī)構(gòu)。

　　第6招——捂盤惜售玩銷控

　　目前，仍有不少位置不錯(cuò)的商業(yè)項(xiàng)目為了能夠賣出更高的利潤(rùn)控制著銷售進(jìn)度，人為的制造出“供不應(yīng)求”的“虛假繁榮”。

　　4點(diǎn)建議防止上當(dāng)專家教您見(jiàn)招拆招

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪過(guò)程中經(jīng)常使用的6大“忽悠”招數(shù)，苓創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馮新給出了以下4點(diǎn)建議，讓投資者們?cè)谶x擇商鋪的過(guò)程中能夠更好的見(jiàn)招拆招。

　　建議1—理性考量商鋪價(jià)值

　　在選鋪的過(guò)程中，需要投資者擦亮眼睛、去除干擾、抵抗誘惑去考量商鋪的商業(yè)價(jià)值，包括商圈、地段、規(guī)劃、交通、業(yè)態(tài)、商圈歷史、競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)手、消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)力、涵蓋人群數(shù)量和人群特征，以及商鋪產(chǎn)品自身的價(jià)值，比如建筑結(jié)構(gòu)、功能、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、面積、水電等設(shè)施配套是否能夠適應(yīng)商業(yè)業(yè)態(tài)的特殊要求。

　　建議2—弄清產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　開(kāi)發(fā)商出售的產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是虛擬產(chǎn)權(quán)，該模式對(duì)產(chǎn)權(quán)中的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)進(jìn)行了重新界定，而投資者購(gòu)鋪后的產(chǎn)權(quán)中只擁有所有權(quán)和收益權(quán)，而開(kāi)發(fā)商卻擁有處置權(quán)，承租商家擁有使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的虛擬產(chǎn)權(quán)不是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，投資者很可能不會(huì)拿到具有法律效力的產(chǎn)權(quán)證，所以其權(quán)利的保護(hù)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)性的。

　　建議3—正確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)

　　商鋪投資者的投資收益大部分來(lái)源于下游商家支付的店鋪?zhàn)饨?，所以投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)是收益的不確定性，因此所有可能影響下游商家運(yùn)營(yíng)的變化都需要嚴(yán)格防范，比如政策面變化、市場(chǎng)面變化、競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)變化、商圈內(nèi)物業(yè)租金變化等。

　　建議4—合理判斷收益率

　　購(gòu)購(gòu)產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，投資者需要對(duì)于自己今后幾年的租金收益做出一個(gè)綜合判斷，需要將租金漲跌、稅費(fèi)支出以及產(chǎn)生空置等三種情況考慮在內(nèi)后加以預(yù)測(cè)，不能盲目高估。

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