開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)不可忽視的影響商業(yè)地產(chǎn)定位的十大因素

1、國家政策因素。

　　國家政策因素對于商業(yè)地產(chǎn)的影響，從土地政策到稅收政策，在運(yùn)營商、經(jīng)營商、個體戶之間的相互關(guān)系影響和利潤影響較為明顯。一些地方政府的稅收減免政策，促動了經(jīng)營商、個體戶的經(jīng)營欲望和行為。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，是通過政府五減三，甚至全減免的政策形式，使得商業(yè)地產(chǎn)在投資、開發(fā)后的運(yùn)營階段，實現(xiàn)有效招商，也實現(xiàn)經(jīng)營者在其中獲得稅收優(yōu)惠的政策。是否能夠獲得政府的相關(guān)稅收政策優(yōu)惠，成為商業(yè)地產(chǎn)定位的一個主要政治參考因素。

2、城市發(fā)展規(guī)劃因素。

　　城市的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，從空間地理布局上進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)定位投資、開發(fā)是否成功的必要因素。從地塊的地理位置、空間位置以及周邊建筑物之間的環(huán)境匹配度，到商業(yè)地產(chǎn)項目主體在所在區(qū)域環(huán)境中的和諧度、周邊消費(fèi)能力和購購力實現(xiàn)，以及周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向，都直接影響城市的規(guī)劃，反過來作用于城市的發(fā)展規(guī)劃節(jié)奏。

3、因素。

　　的素質(zhì)，對于開發(fā)進(jìn)度、工期、材料、質(zhì)量等專業(yè)能力的把握，直接影響商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成本和收益利潤。開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑風(fēng)格設(shè)計、選擇，也影響該商業(yè)地產(chǎn)項目在區(qū)域環(huán)境或城市環(huán)境中的地位。獨(dú)特的商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格選擇，要考慮到成本，也要考慮到工期進(jìn)度，更要考慮到不可替代和的特色，特定性格成為城市的名片和購物休閑的頭選場所，結(jié)合人性的安全感等心理空間需求的特點進(jìn)行人性化設(shè)計，使得建筑物和空間、環(huán)境、居民、城市和諧，是對于商業(yè)地產(chǎn)定位的重要影響因素。

4、投資者因素。

　　投資者追求長線還是短線的，取決于投資者的資金持有量，也取決于當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的合作態(tài)度。投資者采用的投資盈利模式，直接和投資環(huán)節(jié)相關(guān)，尋求相互匹配的投資模式，盡量降低投資風(fēng)險，成為投資者的盈利模式選擇的基本要求。項目所在城市或區(qū)域是否能夠營造良好的投資環(huán)境讓投資者盡量降低投資風(fēng)險，是商業(yè)地產(chǎn)項目成功與否的定位影響因素之一。

5、消費(fèi)者因素。

　　消費(fèi)者的購購力、消費(fèi)能力、人均可支配收入、人均年收入，消費(fèi)者時間，消費(fèi)者消費(fèi)偏好、消費(fèi)者消費(fèi)心里、消費(fèi)行為的改變模式等因素，影響商業(yè)地產(chǎn)定位的成敗。

6、經(jīng)營者因素。

　　經(jīng)營者的經(jīng)營目的、經(jīng)營產(chǎn)品、經(jīng)營服務(wù)、產(chǎn)品定價組合、周轉(zhuǎn)資金、物流服務(wù)、供應(yīng)能力、服務(wù)模式等直接影響后續(xù)經(jīng)營成功與否，也直接影響商業(yè)地產(chǎn)定位。無論是采用經(jīng)營者直接進(jìn)場，還是通過第三方運(yùn)營進(jìn)場，經(jīng)營者對于商業(yè)地產(chǎn)項目定位成功起到主體作用。

7、氣候因素。

　　不同的氣候條件，對于商業(yè)地產(chǎn)項目的服務(wù)模式、盈利模式具有一定的影響，如北方的氣候干燥少雨，南方的氣候潮濕悶熱，西部的氣候具有干燥和濕潤的混合性，隨著季節(jié)的變化。這些不同區(qū)域的氣候又都發(fā)生變化，依據(jù)五行生化模型分析，根據(jù)不同的區(qū)位，結(jié)合氣候特點，根據(jù)季節(jié)的變化，進(jìn)行必要的服務(wù)模式選擇和變更以及適應(yīng)環(huán)境的變化為消費(fèi)者、購購者、經(jīng)營者提供良好的舒適的消費(fèi)環(huán)境、購物環(huán)境，具有指導(dǎo)意義，盡量降低溫度、濕度、光照對于消費(fèi)者、購購者的心情、心理干擾。

8、地理位置因素。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目所在區(qū)域或城市的地理位置，空間大環(huán)境和項目所在區(qū)域的周圍建筑群體，直接影響商業(yè)地產(chǎn)定位。這些建筑物或空間布局的相互和諧度，從五行生化模型分析，具有建筑物個體之間的磁場，也具有綜合的磁場的和諧，之間的作用力和反作用力的相互和諧，在地理位置上和空間位置上，都具有一定的影響。消費(fèi)者、購購者進(jìn)入這個環(huán)境是否舒適，強(qiáng)調(diào)了消費(fèi)者和空間的和諧，也強(qiáng)調(diào)著商業(yè)地產(chǎn)項目和各個建筑物之間以及地理位置這個大空間的和諧。

9、文化環(huán)境因素。

　　民俗風(fēng)情，城市文化，消費(fèi)文化，主流文化等社會文化，直接影響消費(fèi)者對于產(chǎn)品、服務(wù)的選擇強(qiáng)度。商業(yè)地產(chǎn)定位需要把握這些軟要素，從人文的、人性的角度，盡量滿足市場需求、滿足消費(fèi)者、購購者的文化屬性，結(jié)合文化環(huán)境因素，進(jìn)行產(chǎn)品組合和服務(wù)提供，是商業(yè)地產(chǎn)定位必須明確的。

10、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局、特點、規(guī)模、趨勢，城市的經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)業(yè)特點、結(jié)構(gòu)特點，產(chǎn)業(yè)工人組成、經(jīng)濟(jì)成分組成，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)主體的分配模式等等，都直接影響經(jīng)濟(jì)環(huán)境的構(gòu)建。商業(yè)地產(chǎn)項目坐在城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是主導(dǎo)和產(chǎn)生直接購購力、消費(fèi)性心里、消費(fèi)行為的主要因素。

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