一、原則


　　無論房地產(chǎn)項目的定位、建筑設(shè)計的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動地位是不可能的。就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個性。具有超越一般的功能，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項目的各個環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項目在眾多的競爭項目中脫穎而出。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到，永不雷同，必須滿足以下幾個要求：


　　(一)房地產(chǎn)策劃觀念要。策劃觀念是否、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì)。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意，有的人只能“克隆”或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項目的成敗。在眾多房地產(chǎn)項目中，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的。廣州有個大型住宅區(qū)，開盤時以高素質(zhì)、高價位出現(xiàn)，其有性的策劃觀念，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房。


　　(二)房地產(chǎn)策劃主題要。主題是房地產(chǎn)開發(fā)項目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項目的“靈魂”。策劃主題是否、新穎，立意是否創(chuàng)新，關(guān)系到房地產(chǎn)項目的差異化和個性化，并直接影響到項目在競爭中取勝，大到貫穿整個項目主題，小到報紙廣告主題，無不是這樣。策劃主題，與市場發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市區(qū)建住宅的時候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場“郊區(qū)化運(yùn)動”，建起一棟棟低容積率、高綠化率的住宅


　　小區(qū)，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài)；在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景、江景、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊，風(fēng)景悅?cè)恕?br />

　　(三)房地產(chǎn)策劃手段要。房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法。方法、手段不同，策劃出的效果也就不一樣。較的例子是廣州奧林匹克花園，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時候，奧林匹克花園的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合，了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到，往往會達(dá)到意想不到的效果。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中，推出十套主題樣板間，以不同人的個性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮、變形，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美。策劃手段獨(dú)到，增大了人們的購購欲。


　　二、整合原則


　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有的，但經(jīng)過整合以后就會團(tuán)結(jié)一起，為整個項目的發(fā)展服務(wù)。


　　為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：，要把握好整合資源的技巧。在整理、分類、組合中要有的放矢，抓住，使客觀資源合力加強(qiáng)，達(dá)到1+1=3的效果。，整合好的各個客觀資源要圍繞項目開發(fā)的主題，遠(yuǎn)離主題的資源往往很難達(dá)到目的。第三，要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的，不易被人發(fā)現(xiàn)，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造。


　　三、客觀原則


　　客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動地符合策劃對象的客觀實際。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：①實事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性，③在客觀實際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動，避免引起故意“炒作”之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實際，又有所超前。


　　四、定位原則


　　所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體定位很重要，關(guān)系到項目的發(fā)展方向。一個目標(biāo)定位錯了，會影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：


　　，具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項目的總體定位，包括開發(fā)項目的目標(biāo)、宗旨，項目的指導(dǎo)思想，項目的總體規(guī)模，項目的功能身份，項目的發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項目的具體定位，包括主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計定位、廣告宣傳定位、營銷推廣定位，等等。房地產(chǎn)項目的總體定位確定了項目的總體位置和方向，對項目的具體定位有指導(dǎo)、約束作用；房地產(chǎn)項目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對總體方向的分解，各個具體定位要符合總體定位的方向。


　　，把握各項定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人頭先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。其次，每項定位內(nèi)容的具體功用是一樣的，要把它們整合好，利用好，為整個項目的總體定位服務(wù)。


　　第三，要熟練地運(yùn)用項目定位的具體方法和技巧。在項目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會達(dá)到事倍功半的效果。如對建筑設(shè)計定位，建筑設(shè)計的較新理念不能不了解，設(shè)計市場的流行趨勢不可不知道。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項目的總體定位下有所取舍，確定方向。


　　五、可行原則


　　可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時時刻刻地為項目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：


　　(一)策劃方案是否可行。在房地產(chǎn)策劃過程中，確定方案的可行性是貫徹可行原則的步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出，在多種策劃方案中選擇較杰出、較可行的方案是項目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后，還要對方案實施的可行性進(jìn)行分析，使方案符合市場變化的具體要求，這是貫徹可行原則的步。


　　(二)方案經(jīng)濟(jì)性是否可行。策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以較小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到較好的策劃目標(biāo)。這也是方案是否可行的基本要求。其次，投資方案的可行性分析也是一個不可忽視的重要因素。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行，為項目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。


　　(三)方案有效性是否可行。房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實施過程中能合理有效地利用人力、物力、財力和時間，實施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計的具體要求。策劃方案要達(dá)到有效、可行，一是要用較小的消耗和代價爭取的利益；二是所冒的風(fēng)險較小，失敗的可能性較小，經(jīng)過努力基本上有成功的把握；三是要能完滿地實現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。


　　六、全局原則


　　全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個過程來講，它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局八大過程，每個過程都跟全局有密切的聯(lián)系，每個局部的運(yùn)作好壞都會對整個全局造成影響。


　　房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：


　　(一)房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體，局部服從全局。在市場調(diào)研階段，如果圖省事，不深入了解當(dāng)時的市場狀況,競爭態(tài)勢、對手強(qiáng)弱，以及宏觀政策等問題，盲目上馬項目，結(jié)果會造成慘重的失敗。


　　(二)房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。


　　(三)房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局。房地產(chǎn)策劃是個大系統(tǒng)，任何一個系統(tǒng)都可以被看成是一個全局。而系統(tǒng)是有層次性的，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng)，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明。因此，考慮下一個層次的策劃時，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合。


　　(四)房地產(chǎn)策劃要從動態(tài)性出發(fā)，注意全局的動態(tài)發(fā)展。房地產(chǎn)市場是變化莫測的，變化發(fā)展有時會影響全局。這時，策劃人要善于抓住市場的動態(tài)規(guī)律，掌穩(wěn)全局，避免市場變化觸動全局的根基。


　　七、人文原則


　　人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則，必須注意以下幾點(diǎn)：


　　(一)對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會。在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓，并在人文精神的具體形式中深入貫徹，將起到意想不到的效果。


　　(二)運(yùn)用社會學(xué)原理，把握好人口的各個要素。在策劃中把握好人口各個要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項目就會與眾不同，贏得人們的信賴。


　　(三)把文化因素滲透到策劃項目的各個方面。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項目中去，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項目個性。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式頭先是中國傳統(tǒng)文化的代表——儒家思想的建大功、立大業(yè)及望子成龍的思想，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨。


　　(四)通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成。


　　八、應(yīng)變原則


　　所謂應(yīng)變就是隨機(jī)

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