新“國(guó)十條”出臺(tái)后,房地產(chǎn)市場(chǎng)聞風(fēng)而動(dòng),二手房市場(chǎng)馬上出現(xiàn)了降價(jià)拋售的情況,新房市場(chǎng)上動(dòng)作快的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始打折促銷(xiāo)。這說(shuō)明新“國(guó)十條”對(duì)投資、投機(jī)購(gòu)房者的行為產(chǎn)生了相當(dāng)大的影響。

　　并且這種影響還遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。有跡象表明,這次房地產(chǎn)調(diào)控將開(kāi)創(chuàng)一個(gè)新的房地產(chǎn)發(fā)展局面,徹底顛覆業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控及發(fā)展模式的傳統(tǒng)判斷和認(rèn)知。這種跡象來(lái)自于相關(guān)政策變化及創(chuàng)新,新“國(guó)十條”操作細(xì)則的出臺(tái)是這種跡象的典型代表。

　　房地產(chǎn)貸款一般分為個(gè)人購(gòu)房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,相關(guān)操作細(xì)則已被媒體曝光。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)權(quán)威人士表示,套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),以房屋數(shù)量為限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位。其政策核心是認(rèn)定套（及以上）住房以“房”為標(biāo)準(zhǔn),而不是以“貸款”為標(biāo)準(zhǔn)。舉個(gè)例子,以前購(gòu)房者有一套老公房,但沒(méi)貸款,在舊標(biāo)準(zhǔn)下,這個(gè)購(gòu)房人是可以享受購(gòu)購(gòu)頭套房貸款政策優(yōu)惠的。但在新標(biāo)準(zhǔn)下,由于他已經(jīng)有了一套房子,再購(gòu)購(gòu)商品房就被認(rèn)定為“套”,需要付50%的頭付,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　“以房為限”的操作細(xì)則將是對(duì)以貸款記錄認(rèn)定二套房政策的一個(gè)巨大改變。這將使得居民的購(gòu)房行為徹底回歸“購(gòu)房為住”的軌道。當(dāng)然,不以“貸款”記錄為限制條件,也克服了老規(guī)則中對(duì)改善型住房需求的限制。居民要想改善住房條件,住大房子,只要把老房子賣(mài)掉,重新購(gòu)購(gòu)住房就可以享受頭套優(yōu)惠。在某種意義上也是“以人為本”的回歸。既打擊了投機(jī)需求,也給改善型住房需求一個(gè)合理的發(fā)揮空間。筆者以為,如果這個(gè)規(guī)定被嚴(yán)格執(zhí)行,那么投機(jī)性的“全民炒房”將被終結(jié)。

　　再看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作細(xì)則。銀監(jiān)會(huì)權(quán)威人士表示,為貫徹新“國(guó)十條”,打擊和遏制炒房者,對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行“三不貸”、“三掛鉤”政策。

　　“三不貸”與“三掛鉤”政策實(shí)際上是銀行對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的貸款進(jìn)行全程監(jiān)管,核心目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。銀行之所以對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行全副武裝的嚴(yán)防死守,根本原因是銀行較清楚當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度之嚴(yán)重。一線(xiàn)城市投資投機(jī)性購(gòu)房消費(fèi)已占到整體市場(chǎng)銷(xiāo)售比重的30%~40%。這次新“國(guó)十條”以的力度來(lái)限制購(gòu)房信貸,將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售產(chǎn)生重大影響,進(jìn)而會(huì)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回籠。而開(kāi)發(fā)商的資金回籠與銀行信貸資金的安全密切相關(guān)。

　　因此,銀監(jiān)會(huì)這次從個(gè)人購(gòu)房信貸和開(kāi)發(fā)信貸兩端一起來(lái)進(jìn)行限制,是出于金融安全考慮的必須之舉?？梢灶A(yù)見(jiàn),開(kāi)發(fā)商面臨的市場(chǎng)形勢(shì)和融資形勢(shì)將異常嚴(yán)峻。市場(chǎng)調(diào)整已成必然。

　　這種調(diào)整將頭先表現(xiàn)為市場(chǎng)觀望氣氛的濃重,以及市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)為悲觀。體現(xiàn)在資本市場(chǎng)上,房地產(chǎn)股在新政發(fā)布后已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)數(shù)天暴跌。這種恐慌情緒將逐步蔓延到房地產(chǎn)實(shí)體市場(chǎng)。很有可能出現(xiàn)的情況是,在2008年沒(méi)有兌現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)整合潮,將在2010~2011年間出現(xiàn)。

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