全國>>

您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 葉檀:2012如何避免房地產(chǎn)崩盤?

葉檀:2012如何避免房地產(chǎn)崩盤?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 591 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  盲人騎瘋馬。

  1月4日,《人民日報》發(fā)表文章稱,中國有條件避免樓市硬著陸。這是主流媒體正式談到避免樓市硬著陸,說明各方正在對此輪房地產(chǎn)調(diào)控達成共識:中國需要避免房地產(chǎn)大起大落,而讓房地產(chǎn)回到消費品的軌道上來,這也是此輪房地產(chǎn)價格調(diào)[較新消息 價格 戶型 點評]控的主要目的。

  所謂避免硬著陸,即防止房價報復(fù)性反彈,也防止房地產(chǎn)市場崩盤。

  2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場交易量大幅下滑,房地產(chǎn)庫存增加,消費者預(yù)期逆轉(zhuǎn)。成交量下降倒逼價格下降,對廣大購房者也許是福音,但由此導(dǎo)致的結(jié)果是2012年房地產(chǎn)投資量必然大幅下降,固定資產(chǎn)投資比率因此下降,帶動GDP下降,內(nèi)需也會受到一定影響,對于穩(wěn)定經(jīng)濟不利。

  就宏觀經(jīng)濟而言,房地產(chǎn)調(diào)控不能拖累投資增速;就金融而言,房地產(chǎn)調(diào)控不能出現(xiàn)大規(guī)模的壞賬。

  為應(yīng)對房地產(chǎn)市場下行拖累實體經(jīng)濟,即將出臺的房地產(chǎn)具體舉措可能包括,利用保障房開工保證固定資產(chǎn)投資率,利用收購爛尾樓或者低價商品房保證交易量不發(fā)生雪崩,保證房地產(chǎn)剛性需求的延續(xù)性,一旦房地產(chǎn)禍延金融業(yè),即利用資產(chǎn)證券化保證銀行風險不擴大。在可以預(yù)期的時間內(nèi),放松剛性需求限制,繼續(xù)利用高利率與高稅收抑制投資需求是大概率事件。

  2011年國房景氣指數(shù)連續(xù)下降,并在11月破百,創(chuàng)下28個月的新低。當年一線城市樓市總體成交量相比2010年下降19.49%;全國主要城市樓市庫存量均處在高位;北京、上海、廣州、深圳等城市新房庫存量均持續(xù)保持在歷史高位。到2011年12月,廣州商品住宅可售量增加79.94萬平方米,上海、南京商品住宅可售量增加均超過30萬平方米,深圳商品住宅可售量增加18萬平方米,北京可售量較上月基本持平。

  房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資近四分之一,土地收入占地方財政的七成,2011年10月和11月房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速比前三季度的月平均增速下滑近10個百分點,11月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅比10月下降5個百分點,成為導(dǎo)致11月份全社會固定資產(chǎn)投資下滑的重要原因,水泥、建材、鋼鐵等產(chǎn)能過剩問題也與房地產(chǎn)市場下滑有關(guān)。2011年,我國固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)從2009年的30%回落至2011年前11個月的24.5%。如果房地產(chǎn)投資在2012年大幅下滑,則GDP“保8”將是非常艱難的任務(wù)。

  房地產(chǎn)調(diào)控需要支付成本,將由三方共同承擔。

  頭先是房地產(chǎn)開發(fā)商要承擔,開發(fā)企業(yè)利潤向平均利潤回歸。從賬面來看,2011年即便遭遇較嚴厲的調(diào)控,房地產(chǎn)業(yè)的利潤仍非??捎^。上榜的30家企業(yè)平均毛利為42.73%,較2010年提升了4.47%;平均凈利率為28.91%,較2010年上升8.42%。此外,毛利率超過50%的有5家(2010年是4家),有13家毛利率達40%~50%(2010年為8家)。但這只是表面數(shù)據(jù),2012年企業(yè)負債率提高,資金缺口增加,估計有六到七成的企業(yè)會產(chǎn)生資金缺口,因此,2012年房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)降價銷售,或者轉(zhuǎn)向代工,增加周轉(zhuǎn)率。

  另一部分則由投資者支付。投資者將面對房價估值下降、資產(chǎn)品價格下行風險,即使房地產(chǎn)價格保持不變,面對5%左右的CPI增幅,說明房地產(chǎn)投資在以每年5%左右的速度虧損。這還不是全部,未來中國推出房產(chǎn)稅是大概率事件,希望房地產(chǎn)傳之子孫后代的美夢可以休矣。從長期來看,房地產(chǎn)不是一個可靠的保值工具。

  較后是地方政府。某相關(guān)研究院數(shù)據(jù)信息較新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2011年12月28日,全國130個城市土地出讓金總額為18634.4億元,同比減少13%。成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。

  保持成交量穩(wěn)定,保證固定資產(chǎn)增速,是2012年房地產(chǎn)的兩個大底。降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤,增加投資者持有成本,地方政府從土地收入轉(zhuǎn)向稅收,成為托住房地產(chǎn)的巨掌。這幾年是用光財政收入、入不敷出的幾年,樓市估值將以溫水煮青蛙的方式緩慢下降,較終通過數(shù)年的時間,估值整體下行至與收入、通脹率接軌的程度。

 

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負責。本站轉(zhuǎn)載時會標明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號