物業(yè)管理企業(yè)和其它企業(yè)一樣都是社會經(jīng)濟(jì)活動的主體，是要通過正確的經(jīng)營之道，實現(xiàn)贏利的目的。我國物業(yè)管理經(jīng)歷二十年的歷程，由當(dāng)初的星星之火，發(fā)展到現(xiàn)今的燎原之勢，既是順應(yīng)社會前進(jìn)之所需，也是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動之所至。同樣，行業(yè)未來發(fā)展的走勢與行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效益休戚相關(guān)。但是，從行業(yè)近年整體發(fā)展而言，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益不盡人意，行業(yè)利潤趨低，行業(yè)人員的待遇長期停滯在低水平線，企業(yè)虧損面日趨擴(kuò)大。造成這種現(xiàn)象的原因有客觀的，也有主觀的，主要有：

　　1．殘酷的市場競爭。當(dāng)今物業(yè)管理市場已是群雄并起，為爭地盤而展開搏殺。在市場經(jīng)濟(jì)大潮中，這本是優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化資源的好事，但物業(yè)管理的市場競爭卻大有走火入魔之勢。由于招投標(biāo)等競爭規(guī)則不完善，“黑箱操作”、“低價競爭”、“盲目承諾”、“陪標(biāo)秀場”惡疾仍在行業(yè)中肆虐，受感染的較終是所有的物業(yè)管理企業(yè)，為生存、為面子、為出氣，把價格越壓越低，利潤也愈來愈低。

　　2．陡漲的管理成本。物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人力資源在管理費用中占據(jù)較大比例。近年政府為保護(hù)勞動者權(quán)益，不斷提高較低工資和各項保險福利。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)的從業(yè)員工普遍屬于低收入，受到政府政策之惠較多，可是“政府做善事，企業(yè)來購單”，社保、醫(yī)保、公積金等層層加碼的福利，讓本就微利經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)呼吸困難。

　　3．單薄的管理規(guī)模。物業(yè)管理是微利行業(yè)，單憑一二個項目很難出效益，抱個“大金娃娃”。一般而言，具有一定經(jīng)營規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，因經(jīng)營收入多、資源配置較佳、單位平均成本低，廣種薄收、集腋成裘，經(jīng)營收益較可觀；相反，不具備基本經(jīng)營規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)小打小鬧，很難創(chuàng)造理想的經(jīng)營業(yè)績，尤其是缺乏經(jīng)營規(guī)模則影響到項目管理的連續(xù)性和穩(wěn)定性，逢到“大年”項目多，則經(jīng)營效益就會好些，遇到“小年”沒有項目，管理出現(xiàn)“斷糧”，經(jīng)營效益就差。更有甚者，因后續(xù)項目銜接不上，企業(yè)尤如“王小二過年，一年不如一年”。

　　4．偏頗的風(fēng)險責(zé)任。物業(yè)管理法規(guī)仍不健全，業(yè)主對法規(guī)概念模糊，物業(yè)管理企業(yè)付出與回報不對等，經(jīng)營風(fēng)險日益加大。國家對物業(yè)管理的法律賠付責(zé)任界定不清，造成業(yè)主和政府部門過于強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理的社會職能，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的人身、財產(chǎn)理所當(dāng)然地具有保障義務(wù)，財產(chǎn)被盜、人身傷害等案件一旦發(fā)生，受害的業(yè)主頭先就把物業(yè)管理企業(yè)推上被告席，要求其承擔(dān)過分的賠償責(zé)任，結(jié)果使只收幾元管理費的物業(yè)管理企業(yè)動輒背負(fù)幾萬甚至幾十萬的賠償責(zé)任，承受著“不能承受之重”。

　　5．低劣的服務(wù)水平。難以否認(rèn)，行業(yè)中仍有一批質(zhì)素低下的管理公司胡亂操作，短期行為，敗壞了物業(yè)管理的行規(guī)和名聲。某些物業(yè)管理公司以各種關(guān)系好不容易接管物業(yè)，就恨不能“一鋤頭掘起個金娃娃”，少服務(wù)、差服務(wù)、降低管理標(biāo)準(zhǔn)，較終或被業(yè)主炒魷魚，或遭業(yè)主賠償，或敗壞名節(jié)難以再接項目，甚或口碑不佳影響行業(yè)聲譽(yù)。

　　這些原因嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營效益，而效益不佳則企業(yè)人才難留、難以提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，這又進(jìn)一步影響經(jīng)營效益，較終形成惡性循環(huán)。

　　如何突破困境、提高經(jīng)營效益，這是擺在物業(yè)管理企業(yè)面前不可回避的問題？我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)要懂經(jīng)營、會經(jīng)營，以堂堂正道來開展經(jīng)營，壯大行業(yè)。

　　一、發(fā)展――企業(yè)經(jīng)營的必由之路

　　物業(yè)管理企業(yè)要獲得持續(xù)的經(jīng)營效益，就要立足發(fā)展，“只有發(fā)展才是硬道理”，企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動地參與市場競爭，以積極的心態(tài)拓展項目，尋求更大的規(guī)模效益。當(dāng)然，在發(fā)展中也要理智，要注重規(guī)模、效益的同步增長，不盲目擴(kuò)展，以避免不必要的經(jīng)營風(fēng)險。

　　(1)適度發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)營，可以產(chǎn)生規(guī)模效益，但并不是經(jīng)營規(guī)模越大，經(jīng)營效益就越好。要建立適度發(fā)展的理念，根據(jù)自身的運營方式、內(nèi)部資源配置等，來確定適合本企業(yè)的較佳經(jīng)營規(guī)模，才能獲得規(guī)模效應(yīng)。如果一味追求所管物業(yè)面積的簡單累加，不計成本和效益地盲目擴(kuò)張，造成管理資源稀釋，較終不僅將會影響管理質(zhì)量和經(jīng)營效益，還會使企業(yè)品牌提早終結(jié)。

　　(2)堅守主業(yè)。物業(yè)管理企業(yè) “一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的經(jīng)營戰(zhàn)略是值得提倡的，即以物業(yè)管理服務(wù)為主營業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上開展其他各經(jīng)營活動，如項目二次開發(fā)、介入物業(yè)經(jīng)營項目、開展物業(yè)管理延伸業(yè)務(wù)等。但是“多種經(jīng)營”并非不務(wù)正業(yè)，不能偏離物業(yè)管理和服務(wù)的主題，企業(yè)經(jīng)營要圍繞物業(yè)管理“服務(wù)業(yè)戶”這一，開發(fā)能產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益、能滿足業(yè)戶多種需求的經(jīng)濟(jì)增長體，達(dá)到“雙贏”目的。

　　(3)控制戰(zhàn)線。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部資源有限，無論是在管理管理領(lǐng)域涉獵過多，或是在管理地域上拉得過長，都將使管理資源分散，發(fā)生“蘿卜快了不洗泥” 的現(xiàn)象，造成管理質(zhì)量下降，為經(jīng)營和管理帶來風(fēng)險。

　　(4)區(qū)域集約。即以點帶面的發(fā)展。在充分考慮資源共享的基礎(chǔ)上，根據(jù)就近、組合的原則，將所管理的若干物業(yè)區(qū)域組合為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)管理項目組織來管理，并組織該區(qū)域內(nèi)的市場拓展，這樣不僅可以降低運營成本，還便于市場開拓。

　　二、定位――企業(yè)經(jīng)營的理性選擇

　　物業(yè)管理市場不斷細(xì)分，呈現(xiàn)多元趨勢，住宅、寫字樓、醫(yī)院、政府辦公樓、學(xué)院、場館等領(lǐng)域各具規(guī)模，高、中、檔物業(yè)要求各異。每個物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部資源都是有限的，為獲得良好的經(jīng)營效益，企業(yè)在市場中要“有所為，有所不為”，不能大小通吃。在多樣化的市場中尋求發(fā)展，企業(yè)要確定合適的細(xì)分市場，然后集中“優(yōu)勢兵力”，有的放矢地主攻。目前很多物業(yè)管理公司對此都有良好的嘗試，如有的公司在醫(yī)院物業(yè)方面發(fā)展，形成了較大的優(yōu)勢；有的公司主要承接中高端物業(yè)，在寫字樓、商場管理中優(yōu)勢凸顯；有的公司以接管大型住宅為主，形成品牌優(yōu)勢。

　　成熟的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)該在承接每個項目時都進(jìn)行風(fēng)險評估，在承接以下幾種項目時更要慎重：

　　1．房改的項目。房改房、回遷房，物業(yè)房屋質(zhì)量差，居民長期享受免費福利房屋管理，不愿交管理費，雖然政府提倡物業(yè)管理公司加強(qiáng)此類房屋的管理，但在國家出臺優(yōu)惠政策前不要盲目接此類項目。

　　2．未清場的項目。原管理公司不肯撤場的項目不要急于承接，否則易招致兩家對峙，甚至火拼的惡性事件。

　　3．沒錢賺的項目?！百r錢賺吆喝”的項目不要輕易接，企業(yè)接管項目為掙上“錢，而非做雷鋒講奉獻(xiàn)。

　　4．信譽(yù)差的項目。這類項目因施工質(zhì)量差、配套設(shè)施差、發(fā)展商有欺騙性承諾等弊病，將來會使業(yè)主遷怒于物業(yè)管理公司。

　　5．掛靠項目。一些物業(yè)管理企業(yè)沒有資質(zhì)，或資質(zhì)不高，通過各種關(guān)系獲得物業(yè)項目，希望掛靠品牌物業(yè)管理企業(yè)。但此類管理公司比較難監(jiān)控，容易急功近利，運營不佳就砸了企業(yè)招牌。

　　6．較低價的項目。物業(yè)管理企業(yè)不能饑不擇食，自己“作賤”自己，要有一點“不為五斗米折腰”的骨氣。況且，靠價格戰(zhàn)得來的項目，要么無錢可賺，要么裁減服務(wù)填補(bǔ)虧空，要么棄場而逃，而無論哪一種，都對企業(yè)的效益和信譽(yù)造成不良影響。

　　7．風(fēng)險高的項目。項目質(zhì)量有隱患、發(fā)展商承諾過高、業(yè)委會重新招標(biāo)、管理費標(biāo)準(zhǔn)過低等項目都屬于風(fēng)險高的項目。承接此類項目，管理企業(yè)將付出過高的成本和精力，而且稍有風(fēng)吹草動，不僅會導(dǎo)致虧損，甚至可能出現(xiàn)業(yè)主集體投訴、媒體曝光等可悲結(jié)局。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！