對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，計(jì)劃是什么？根據(jù)我們多年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，無(wú)論如何界定如何劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃無(wú)外乎兩類。

　　古人云：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，可見(jiàn)計(jì)劃的重要性。有效的計(jì)劃管理能幫助企業(yè)管理者合理分配資源、順利達(dá)成目標(biāo)，在崇尚科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)里莫不重視對(duì)計(jì)劃的管理，而在房地產(chǎn)企業(yè)里，由于投資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、對(duì)各專業(yè)協(xié)同作業(yè)要求高等行業(yè)特點(diǎn)，應(yīng)更強(qiáng)調(diào)計(jì)劃的重要性。然而根據(jù)我們多年房地產(chǎn)行業(yè)咨詢的實(shí)踐，發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其是眾多中小型企業(yè)在計(jì)劃管理方面存在不少誤區(qū)，表現(xiàn)在以下兩方面：

　　1.對(duì)計(jì)劃管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，觀念上需轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)年輕的行業(yè)，行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，無(wú)論國(guó)家政策、法規(guī)的制定、監(jiān)管，還是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作等方面均存在不同程度的不完善和不規(guī)范的地方，“三邊工程”較為普遍。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)受外部產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、土地政策甚至自然的、氣候的因素影響較大，使很多企業(yè)普遍產(chǎn)生“計(jì)劃無(wú)用”、“計(jì)劃趕不上變化”的思想觀念。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的多變性和不確定性恰恰反映出計(jì)劃的重要性，沒(méi)有計(jì)劃何談變化？沒(méi)有計(jì)劃前提下的變化將無(wú)一例外的陷入自由主義的陷阱，結(jié)果可想而知：項(xiàng)目進(jìn)度延期、成本嚴(yán)重超支、質(zhì)量問(wèn)題層出不窮，較終導(dǎo)致客戶投訴率居高不下，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和品牌形象嚴(yán)重受損。

　　2.計(jì)劃管理體系性缺失。頭先，對(duì)計(jì)劃是什么認(rèn)識(shí)不清，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、工作計(jì)劃、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、工程計(jì)劃等等不同名稱、不同類別的計(jì)劃重疊、混淆在一起，計(jì)劃管理部門(mén)疲于奔命，效果卻很差；其次，計(jì)劃管理缺少組織保障，沒(méi)有專業(yè)的計(jì)劃管理部門(mén)統(tǒng)籌公司的計(jì)劃，有些企業(yè)將計(jì)劃管理的職責(zé)放在行政管理部、總裁辦、總經(jīng)辦等行政部門(mén)，由于缺少了對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)具體業(yè)務(wù)的了解，這些部門(mén)實(shí)際不能承擔(dān)有關(guān)計(jì)劃的編制、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)等職責(zé)，只能淪為計(jì)劃的收集、匯總和考核期末按計(jì)劃考核評(píng)分的部門(mén)，計(jì)劃管理的效果不佳；較后，缺乏計(jì)劃管理相應(yīng)的制度、流程、操作指引和工作標(biāo)準(zhǔn)支撐，表現(xiàn)為：計(jì)劃制定合理性不強(qiáng)、計(jì)劃變更隨意性大、變更頻繁、計(jì)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性收到很大挑戰(zhàn)等等。

　　當(dāng)然，在這里，我們不想討論對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃的重要性，以及計(jì)劃管理體系的職責(zé)分工、組織保障和制度流程，因?yàn)殡S著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的宏觀調(diào)控、競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈、以及客戶的力量逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)計(jì)劃的觀念和管理的規(guī)范性都在快速提升。然而，有一個(gè)問(wèn)題是需要頭先得到解決的，那就是對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，計(jì)劃是什么？根據(jù)我們多年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，無(wú)論如何界定如何劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃無(wú)外乎兩類：

　　1.公司經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃。公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是整個(gè)公司在一個(gè)財(cái)務(wù)年度內(nèi)全部工作的集合，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以財(cái)年初為起點(diǎn)，以財(cái)年末為終點(diǎn)，管理范圍包括一個(gè)財(cái)政年度。對(duì)于多個(gè)項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)的企業(yè)，公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是該年度內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃落實(shí)在該年度內(nèi)全部開(kāi)發(fā)工作的匯總和集合。年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃只包括本年度內(nèi)公司各部門(mén)的全部工作，不包括下一年度的工作內(nèi)容。公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃通常包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體行動(dòng)和措施。為管理上的方便，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃可按時(shí)間劃分為半年的、季度的甚至月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，也可以按照專業(yè)化的原則，將經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解為各部門(mén)的半年的、季度的和月度的工作計(jì)劃。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制依據(jù)是該年度內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，同時(shí)，經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃也是用于指導(dǎo)、約束公司和各部門(mén)日常工作的文件，對(duì)于以計(jì)劃考核為考核內(nèi)容的企業(yè)中，階段內(nèi)經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃的完成情況是進(jìn)行績(jī)效考核的主要指標(biāo)；

　　2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃面向一個(gè)完整的項(xiàng)目，管理范疇從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)立項(xiàng)到項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)束，涉及項(xiàng)目的全生命周期(不僅僅包括項(xiàng)目工程建設(shè)階段的計(jì)劃)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)(開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣工、交房、結(jié)盤(pán))為骨干，綜合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各專項(xiàng)計(jì)劃(設(shè)計(jì)研發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、營(yíng)銷推廣計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃等)，經(jīng)平衡、協(xié)調(diào)形成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃通?？缍鄠€(gè)財(cái)政年度，需要通過(guò)多個(gè)財(cái)政年度的持續(xù)開(kāi)發(fā)才能完成全部開(kāi)發(fā)內(nèi)容，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃落實(shí)在某一財(cái)年內(nèi)的工作構(gòu)成了該年度經(jīng)營(yíng)(工作)計(jì)劃的一部分。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃包括某一項(xiàng)目全部的開(kāi)發(fā)工作，但不包括其他項(xiàng)目的任何內(nèi)容。

　　通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)兩類計(jì)劃的概念界定，我們可以得到如下觀點(diǎn)：

　　1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制的基礎(chǔ)和依據(jù)；

　　2.公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃映射在某特定時(shí)間段內(nèi)的具體落實(shí)和體現(xiàn)；

　　3.對(duì)于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為先進(jìn)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)，兩類計(jì)劃所描述的較本質(zhì)的工作是一致的、談的都是一回事；但需要補(bǔ)充的是，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)大于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)計(jì)劃中通常包含組織發(fā)展、人才梯隊(duì)建設(shè)、品牌管理、行政計(jì)劃等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃沒(méi)有直接關(guān)系的工作內(nèi)容；

　　4.盡管如此，兩類計(jì)劃對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言都有必要編制，兩類計(jì)劃管理的角度是不同的：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全局著眼，對(duì)跨多個(gè)年度開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目確保項(xiàng)目后期計(jì)劃目標(biāo)的一致性和連續(xù)性。而公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃則縮短了管理范疇，聚焦在某一財(cái)政年度，確保了多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的階段性目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　在弄清了房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃是什么這個(gè)問(wèn)題后，計(jì)劃體系的建設(shè)，包括組織保障、制度流程、工作標(biāo)準(zhǔn)等一系列問(wèn)題的解決也就水到渠成了，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)計(jì)劃的編制、計(jì)劃的執(zhí)行、反饋和考核實(shí)施等一系列管理“組合拳”，一定能開(kāi)創(chuàng)出更大的發(fā)展空間，愿所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能建立起科學(xué)、合理、適用的計(jì)劃管理系統(tǒng)，走上發(fā)展的快車道。

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