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商鋪投資出租收益16%左右 投資商鋪勿忘風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1421 次
商鋪投資一般資金回收期為六至八年,年出租收益率在16%左右,但專家提醒———
近來,投資商鋪成為許多投資者的熱門話題,建外SOHO一個(gè)面積為363平方米的商鋪曾拍出了1070萬元的高價(jià),左岸工社面積為106平方米的店鋪也拍到了668萬元。但是,在市場(chǎng)火爆的背后,專家提醒,在投資之前,應(yīng)該問問自己是否具備商鋪投資的知識(shí),應(yīng)該選擇怎樣的商鋪來投資。
投資商鋪主要有三類人
較近,世紀(jì)城籌建亞洲SHOPPINGMALL的消息引起廣大投資者的期待,而北京財(cái)富、東方銀座等房地產(chǎn)項(xiàng)目也在大推底商。據(jù)了解,目前北京投資商鋪的主要有三類人:一類屬于商鋪經(jīng)營者。隨著人們生活水平的提高,一些致力于西餅屋、眼鏡店、美容、服裝等精品店和休閑行業(yè)的人越來越多,這批人是較早關(guān)注商鋪的人;類是商鋪炒家。像投資住宅一樣,北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家,哪兒的商鋪要開始銷售了,這批人消息較靈通;第三類是外地人。由于較早地接受商鋪投資的觀念,外地人對(duì)投資北京商鋪的熱情更高。中關(guān)村幾個(gè)可銷售商鋪的電子市場(chǎng)如科技貿(mào)易和鼎好電子商城等,異地置業(yè)現(xiàn)象十分突出,客戶中外地人的比例達(dá)到60%至80%。
不過,投資商鋪不可忘記風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪雖然贏利前景看好,但并不是所有商鋪都是賺錢的。
專家提醒,對(duì)于想投資小型商鋪的投資者來說,頭當(dāng)其沖要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈,如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。而且,要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說來,新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多,如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)購置經(jīng)營門面,則升值的潛力大,投資少。其次,要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。
以下幾個(gè)指標(biāo)可以作為投資時(shí)的參考:
一、市面和樓層因素。成熟的社區(qū)往往店家密集,還配有公園、影院等輔助設(shè)施。租金往往較能體現(xiàn)商鋪的價(jià)值。一樓的商鋪往往較好租,租金也高,對(duì)投資者也較有保障。
二、使用率有多高,有沒有自主權(quán)。自主權(quán)越高,收益越單純。使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間,客戶流又比較簡(jiǎn)單合理的話,就能有效提高商鋪的使用率。
三、能否找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位則可以大大提高投資的回報(bào),比如“電腦一條街”、“服裝一條街”等,找準(zhǔn)市場(chǎng)定位可事半功倍。
此外,了解一些底商投資常識(shí)也是避免增加風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
,商業(yè)建筑的土地出讓權(quán)要比住宅高,土地出讓年限只有40年;,在貸款政策方面,住宅底商的貸款是6成10年,利率是6.25%。第三,住宅底商不是按套銷售,而是按較小銷售面積銷售。具體面積標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異,有100平方米的,也有1000平方米的。
在后期使用過程中以及硬件配備上也應(yīng)注意:,水、電、氣、熱等需按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi);,物業(yè)管理費(fèi)高于普通住宅,一般在10元每月每平方米左右;第三,根據(jù)經(jīng)營范圍,各行業(yè)的主管部門對(duì)房屋有些特殊要求,如餐飲業(yè)要專設(shè)污水隔油池等特殊設(shè)備;第四,由于按面積出租,剛性的空置是住宅底商經(jīng)營不可避免的。
一些業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為,對(duì)于投資者來說,因?yàn)殚_發(fā)費(fèi)用比較高,底商經(jīng)營項(xiàng)目要求較高,而消費(fèi)人群又有限,投資者進(jìn)入時(shí)一定要小心。
投資商鋪回報(bào)率有多高
面對(duì)投資商鋪在北京的迅猛發(fā)展勢(shì)頭,有業(yè)內(nèi)人士分析了三方面的原因:
頭先,是消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。過去,不少投資于股票、住宅的人轉(zhuǎn)投商鋪,期望能從中淘得自己的“桶金”。
以北京某地段的商鋪為例,30平方米至80平方米商鋪的投資一般在50萬至100萬元左右,資金回收周期為6至8年,此后年出租收益率為16%左右。收益率不低,而且可以貸款。
其次,商鋪可出租亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素?,F(xiàn)在人們擇業(yè)日趨多元化,商鋪投資正好圓了一部分人“自己當(dāng)老板”的夢(mèng)。
第三,像北京這樣的大都市商鋪發(fā)展空間大,遠(yuǎn)未到頭。隨著近幾年市老房拆遷,城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。
人們的衣、食、日用消費(fèi),大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn),這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。北京有的成熟社區(qū)的商鋪收益甚至與井、西單商業(yè)街的商鋪相當(dāng)。
有人以朝外地區(qū)為例算了一筆賬,以20600元每平方米的價(jià)格購入200平方米的底商,那么不含稅的房屋總價(jià)為412萬元,區(qū)域底商平均租金為12元每天每平方米,保守一點(diǎn)計(jì)算,扣掉一個(gè)月可能的空置,再扣掉5%面積的空置,這200平方米的年租金收入為(毛利)76.4萬,估計(jì)5年左右收回本錢,相當(dāng)于每10天收回1
平方米投資的速度。當(dāng)然實(shí)際情況要比這復(fù)雜多了,但是這也
在某種程度上反映了目前北京底商一般5年至7年收回投資成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)字。
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