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二手商鋪 空置房投資全攻略
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 612 次
1、二手商鋪的市場總體狀況
近幾年,在經(jīng)濟高速發(fā)展而銀行利率又相對偏低的雙重刺激下,越來越多有“大量閑置資金”的人利用投資來保值、增值的意欲加強,開始紛紛把目光轉(zhuǎn)向充滿誘惑力的商鋪投資領(lǐng)域,北京的商鋪熱隨著商鋪供應(yīng)量的迅猛增長不斷升溫,而隨著城市規(guī)劃和消費者需求的不斷變化發(fā)展,社區(qū)性商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)將成為北京未來商業(yè)發(fā)展的。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明,從去年下半年至今,北京商鋪供求兩旺,餐飲類商鋪的需求較突出。一方面,北京商業(yè)環(huán)境日益成熟,另一方面,越來越多的新興成熟社區(qū)對區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來越多,并輻射到周邊區(qū)域。同時,從北京經(jīng)濟的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷,市場對包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況,而這些需求將為北京市商鋪市場提供更多的發(fā)展空間,使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個熱點。
雖然現(xiàn)階段的二手商鋪還處于萌芽狀態(tài),但隨著一手商鋪熱銷高潮的來臨,必定會有一些由于經(jīng)營、還貸、出租不善的商鋪流入到二級市場。而與新商鋪在推出時的大造聲勢,夸大地段優(yōu)勢和前景以抬高價格相比,二手商鋪更具投資潛力。一般,二手商鋪在經(jīng)過一段時間的市場洗禮,自身的優(yōu)劣性和價值已“一目了然”,夸大的價格水分被擠壓。此外,二手商鋪一般帶裝修,購家不必在裝修上花費太多,這也為購家節(jié)省了許多費用。
2、分析
購購商鋪投資的目的有二:一是用以出租賺取收益;二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比,投資單價高,總價高,投資區(qū)域性強。而不同品種商鋪的租售價格也相差很大,中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項目自帶商鋪等售價主要受地段影響,1萬元/平方米—4萬元/平方米不等。但二手商鋪同時具備時效性強、空置周期短、空置率低等特點,且租金回報率高。目前,北京商鋪投資平均回報率約為10%左右。優(yōu)越地段的商鋪率約為10%—15%左右,投資回收周期短。但同時,商鋪容易受到周邊環(huán)境及其時效性和政策性的影響。
3、熱點區(qū)域和面積
地段是決定商鋪售價的關(guān)鍵因素。對于以出租形式進行商鋪投資的人士來說,除了地段因素外,面積也是影響出租價的重要因素。商鋪的熱點需求區(qū)域多集中在CBD及其輻射圈、東二、三環(huán)、亞運村、望京等區(qū)域,主干道及其臨街的商鋪需求旺盛。面積在50平方米—200平方米左右的商鋪較為熱租。
■空置房投資
1、空置房的市場總體狀況
由于土地金融政策門檻提高,開發(fā)企業(yè)資金壓力加劇,開發(fā)商加快了對商品房項目尾房的銷售速度,被稱為“一級半市場”的空置房2004年一季度交易放量,并顯示出良好的市場前景??罩梅恐饕怯捎陂_發(fā)商在項目銷售完成85%左右后所形成的尾房,也有部分開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。隨著開發(fā)商與中介公司一、二級市場的合作,空置房價格便宜、無期房風險、物業(yè)配套設(shè)施成熟等特點逐漸為人們所認知,同時以其獨特的比較優(yōu)勢逐漸成為投資者們的新寵。其據(jù)建設(shè)部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前全國空置、積壓1年以上的商品住宅面積達到1.2億平方米,其中北京占10%,多達1200萬平方米,沉淀資金高達700億元,按人均居住面積計算,可安置北京市約50萬人口。
2、投資收益
購購空置房,投資、自住兩相宜??罩梅康母叨俗≌?,用來自住舒適宜人;因樓盤知名度高,用于出租,也可以獲得穩(wěn)定的回報率。如“我愛我家”曾代理銷售的某公寓項目,位于方莊社區(qū)內(nèi),緊鄰**5號線,不但品質(zhì)有保證,而且隨著**5號線2006年的全面通車,其投資價值顯而易見;亞北奧運公園附近某空置房項目原價6000元/平方米,現(xiàn)價5288元/平方米;方莊地區(qū)三環(huán)內(nèi)某空置房項目原價6500元/平方米,現(xiàn)價4500元/平方米,這些項目深受購房者好評,迅速就被一空。而近期我愛我家推出的羅馬花園公寓,原價1.44萬元/平方米,現(xiàn)售價僅5500元/平方米;陽光廣場公寓原售價1.44萬元/平方米,現(xiàn)價僅6300元/平方米。由于許多空置房都是“名樓盤”,自身具有良好的地段優(yōu)勢和高品質(zhì)的居住環(huán)境,投資者若對所購房屋進行裝修后出租可獲得較高的收益回報。
3、熱點區(qū)域和戶型
空置房與二手公寓相似,以出租來獲取資金回報的投資者,仍需選擇傳統(tǒng)的熱點區(qū)域,如CBD及其輻射圈、中關(guān)村及亞運村等??拷?*、主干道等交通便利區(qū)域及社區(qū)環(huán)境成熟完善的區(qū)域也是租客們偏愛的區(qū)域。戶型上也以80平方米—150平方米的兩居室需求較為旺盛。
■投資提示:
我愛我家提醒廣大投資者,投資的收益是誘人的,但風險同時也是存在的。無論您選擇哪種投資形式,一定要學會規(guī)避一些可能發(fā)生的風險。頭先,房屋產(chǎn)權(quán)狀況必須查清。二手房的“身份”較為復雜,了解清楚其產(chǎn)權(quán)狀況十分重要;其次,要對所購購的二手房的地段、戶型及相應(yīng)的小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等進行多方面的考察。較后,決定投資二手房后,一定要選擇大型房屋中介公司進行交易,避免在交易過程中發(fā)生不必要的糾紛。
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