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二手商鋪 空置房投資全攻略

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 616 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

■二手商鋪投資


1、二手商鋪的市場(chǎng)總體狀況


近幾年,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展而銀行利率又相對(duì)偏低的雙重刺激下,越來(lái)越多有“大量閑置資金”的人利用投資來(lái)保值、增值的意欲加強(qiáng),開始紛紛把目光轉(zhuǎn)向充滿誘惑力的商鋪投資領(lǐng)域,北京的商鋪熱隨著商鋪供應(yīng)量的迅猛增長(zhǎng)不斷升溫,而隨著城市規(guī)劃和消費(fèi)者需求的不斷變化發(fā)展,社區(qū)性商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)將成為北京未來(lái)商業(yè)發(fā)展的。


統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)明,從去年下半年至今,北京商鋪供求兩旺,餐飲類商鋪的需求較突出。一方面,北京商業(yè)環(huán)境日益成熟,另一方面,越來(lái)越多的新興成熟社區(qū)對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套需求越來(lái)越多,并輻射到周邊區(qū)域。同時(shí),從北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和城市建設(shè)的前景判斷,市場(chǎng)對(duì)包括超市、便利店等在內(nèi)的商鋪的需求將繼續(xù)保持旺盛的狀況,而這些需求將為北京市商鋪市場(chǎng)提供更多的發(fā)展空間,使商鋪成為房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一個(gè)熱點(diǎn)。


雖然現(xiàn)階段的二手商鋪還處于萌芽狀態(tài),但隨著一手商鋪熱銷高潮的來(lái)臨,必定會(huì)有一些由于經(jīng)營(yíng)、還貸、出租不善的商鋪流入到二級(jí)市場(chǎng)。而與新商鋪在推出時(shí)的大造聲勢(shì),夸大地段優(yōu)勢(shì)和前景以抬高價(jià)格相比,二手商鋪更具投資潛力。一般,二手商鋪在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)洗禮,自身的優(yōu)劣性和價(jià)值已“一目了然”,夸大的價(jià)格水分被擠壓。此外,二手商鋪一般帶裝修,購(gòu)家不必在裝修上花費(fèi)太多,這也為購(gòu)家節(jié)省了許多費(fèi)用。


2、分析


購(gòu)購(gòu)商鋪投資的目的有二:一是用以出租賺取收益;二是作為資金保值并升值的手段。二手商鋪投資與前兩種投資形式相比,投資單價(jià)高,總價(jià)高,投資區(qū)域性強(qiáng)。而不同品種商鋪的租售價(jià)格也相差很大,中小型臨街商鋪、商業(yè)商鋪、房產(chǎn)項(xiàng)目自帶商鋪等售價(jià)主要受地段影響,1萬(wàn)元/平方米—4萬(wàn)元/平方米不等。但二手商鋪同時(shí)具備時(shí)效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點(diǎn),且租金回報(bào)率高。目前,北京商鋪投資平均回報(bào)率約為10%左右。優(yōu)越地段的商鋪率約為10%—15%左右,投資回收周期短。但同時(shí),商鋪容易受到周邊環(huán)境及其時(shí)效性和政策性的影響。


3、熱點(diǎn)區(qū)域和面積


地段是決定商鋪售價(jià)的關(guān)鍵因素。對(duì)于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來(lái)說(shuō),除了地段因素外,面積也是影響出租價(jià)的重要因素。商鋪的熱點(diǎn)需求區(qū)域多集中在CBD及其輻射圈、東二、三環(huán)、亞運(yùn)村、望京等區(qū)域,主干道及其臨街的商鋪需求旺盛。面積在50平方米—200平方米左右的商鋪較為熱租。


■空置房投資


1、空置房的市場(chǎng)總體狀況


由于土地金融政策門檻提高,開發(fā)企業(yè)資金壓力加劇,開發(fā)商加快了對(duì)商品房項(xiàng)目尾房的銷售速度,被稱為“一級(jí)半市場(chǎng)”的空置房2004年一季度交易放量,并顯示出良好的市場(chǎng)前景??罩梅恐饕怯捎陂_發(fā)商在項(xiàng)目銷售完成85%左右后所形成的尾房,也有部分開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。隨著開發(fā)商與中介公司一、二級(jí)市場(chǎng)的合作,空置房?jī)r(jià)格便宜、無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)配套設(shè)施成熟等特點(diǎn)逐漸為人們所認(rèn)知,同時(shí)以其獨(dú)特的比較優(yōu)勢(shì)逐漸成為投資者們的新寵。其據(jù)建設(shè)部公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前全國(guó)空置、積壓1年以上的商品住宅面積達(dá)到1.2億平方米,其中北京占10%,多達(dá)1200萬(wàn)平方米,沉淀資金高達(dá)700億元,按人均居住面積計(jì)算,可安置北京市約50萬(wàn)人口。


2、投資收益


購(gòu)購(gòu)空置房,投資、自住兩相宜??罩梅康母叨俗≌?,用來(lái)自住舒適宜人;因樓盤知名度高,用于出租,也可以獲得穩(wěn)定的回報(bào)率。如“我愛我家”曾代理銷售的某公寓項(xiàng)目,位于方莊社區(qū)內(nèi),緊鄰**5號(hào)線,不但品質(zhì)有保證,而且隨著**5號(hào)線2006年的全面通車,其投資價(jià)值顯而易見;亞北奧運(yùn)公園附近某空置房項(xiàng)目原價(jià)6000元/平方米,現(xiàn)價(jià)5288元/平方米;方莊地區(qū)三環(huán)內(nèi)某空置房項(xiàng)目原價(jià)6500元/平方米,現(xiàn)價(jià)4500元/平方米,這些項(xiàng)目深受購(gòu)房者好評(píng),迅速就被一空。而近期我愛我家推出的羅馬花園公寓,原價(jià)1.44萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)售價(jià)僅5500元/平方米;陽(yáng)光廣場(chǎng)公寓原售價(jià)1.44萬(wàn)元/平方米,現(xiàn)價(jià)僅6300元/平方米。由于許多空置房都是“名樓盤”,自身具有良好的地段優(yōu)勢(shì)和高品質(zhì)的居住環(huán)境,投資者若對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行裝修后出租可獲得較高的收益回報(bào)。


3、熱點(diǎn)區(qū)域和戶型


空置房與二手公寓相似,以出租來(lái)獲取資金回報(bào)的投資者,仍需選擇傳統(tǒng)的熱點(diǎn)區(qū)域,如CBD及其輻射圈、中關(guān)村及亞運(yùn)村等??拷?*、主干道等交通便利區(qū)域及社區(qū)環(huán)境成熟完善的區(qū)域也是租客們偏愛的區(qū)域。戶型上也以80平方米—150平方米的兩居室需求較為旺盛。


■投資提示:


我愛我家提醒廣大投資者,投資的收益是誘人的,但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)也是存在的。無(wú)論您選擇哪種投資形式,一定要學(xué)會(huì)規(guī)避一些可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。頭先,房屋產(chǎn)權(quán)狀況必須查清。二手房的“身份”較為復(fù)雜,了解清楚其產(chǎn)權(quán)狀況十分重要;其次,要對(duì)所購(gòu)購(gòu)的二手房的地段、戶型及相應(yīng)的小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等進(jìn)行多方面的考察。較后,決定投資二手房后,一定要選擇大型房屋中介公司進(jìn)行交易,避免在交易過(guò)程中發(fā)生不必要的糾紛。


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