時下，商品房大量空置的問題已引起了社會各界的廣泛重視，從政府專業(yè)、專家學者到發(fā)展商無不從各個層面積極去探討它的成因及解決辦法。在多種原因當中，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不當。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈，從它的規(guī)模、設計、裝修、設備，到付款方式，這個項目在同一區(qū)位中應屬佼佼者，但建成以來，出租和出售比率都很低，發(fā)展商難以實現(xiàn)預期效益。究其原因，主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來人口，收入不高，周邊多家大型國營企業(yè)經(jīng)濟也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場調查作出不準確的決策。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發(fā)前期的市場調查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告。其科學性、準確性是不高的。
進行市場調查需要了解的內容主要有：

1、對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素息息相關。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發(fā)項目策略，不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，政局和社會環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。

2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。對本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性，有助于市場定位準確。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。由于未對市場當時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預測，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實。這方面需要了解的內容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。

3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施的了解。近期，有關房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強外，更重要一點是不少發(fā)展商沒嚴格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的專業(yè)和專業(yè)人員必須熟悉有關政策法規(guī)，遵章守法。否則，稍有差錯便會直接影響到開發(fā)項目的正常順利進行，造成不必要的浪費。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府專業(yè)人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關于住房制度改革、制度，尤其對商品房預售條例等規(guī)定、政府對銷售“放心房”的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。而且掌握上述各有關政策法規(guī)及政府調整政策的信息，就能及時調整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功。

4、對項目周邊居民的調查了解。無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設施配套等的要注，進行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。比如，有的項目所在環(huán)境居住情況比較復雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高端住宅，將有可能導致失敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。

5、對周邊同類樓盤的調查了解。對周邊同類樓盤的調查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。

市場調查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準確而周詳?shù)氖仲Y料，發(fā)展商既要使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當聘請一些相關專業(yè)的社會人員和在校大中專學生作為兼職人員，交給他們承擔部分調查工作；還可以委托有關機構進行調查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。

以下三種調查方法可作參考

1、直接調查。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

2、間接調查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析……等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。

3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，頭先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調查要注意對象的選擇性，要合理選擇各不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。

4、現(xiàn)場“踩點”調查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調查常用的辦法。調查人員以購樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側面，從其內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

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