【問】我較近準(zhǔn)備貸款購房，但由于工作不穩(wěn)定，很擔(dān)心購房之后還貸期內(nèi)突然失業(yè)或收入降低，一時償還不起貸款，不知道如果出現(xiàn)還不起貸款的情況怎么辦？會不會將房屋收回？

　　【答】頭先，分析開發(fā)商、購房者和銀行三者之間的法律關(guān)系。概括地說，開發(fā)商與購房者之間屬房屋購賣合同關(guān)系，購房者和提供貸款的銀行之間形成借貸合同關(guān)系。同時，銀行為了保障貸款安全，要求購房者（借款人）以房產(chǎn)作抵押，從而形成了從屬于借貸合同的抵押合同關(guān)系。

　　根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，借款人可采取保證（借款人個人或第三人的信用擔(dān)保）、抵押（不動產(chǎn)等）、質(zhì)押（動產(chǎn)、法律允許的有價證券或某種財產(chǎn)權(quán)）等不同的擔(dān)保方式。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付頭期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！?BR>
　　購房者交付頭付款，辦妥抵押貸款、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，開發(fā)商和購房者之間的房屋購賣合同即告履行完畢，而購房者和銀行之間的借貸合同及抵押合同仍在執(zhí)行過程中，如果出現(xiàn)不能支付月供款的情況，購房者作為借款人違反了與銀行的借款合同。

　　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，在以下情況下，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：

　　1、債務(wù)履行期滿，債務(wù)人不能清償借款，雙方又未能達成延期履行協(xié)議的；

　　2、借款人死亡（或因長期下落不明被依法宣告死亡）而無人代為履行到期債務(wù)的；

　　3、抵押人違法擅自處理抵押房產(chǎn)的；4、抵押合同約定的其他情況，等等。

　　一旦出現(xiàn)以上情況，經(jīng)過抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商，可通過拍賣等合法方式處分抵押房產(chǎn)。協(xié)議不成，可向法院起訴。

　　在處分抵押房產(chǎn)時，房產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下享有優(yōu)先購購權(quán)。處理抵押房產(chǎn)所得金額，要先支付處分抵押房產(chǎn)發(fā)生的費用，再扣除應(yīng)繳稅款，之后償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息、違約金、賠償損失。如有剩余，交還借款人（抵押人），不足以支付違約金、賠償金的部分，抵押權(quán)人有權(quán)向借款人（抵押人）繼續(xù)追討。

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