中國(guó)房地產(chǎn)由于周期短、利潤(rùn)空間大和專(zhuān)業(yè)門(mén)檻低，所謂次“觸地”的現(xiàn)象不斷甚至風(fēng)起云涌，這種外行進(jìn)入的情況與外資和外地被業(yè)界并稱(chēng)為的“三外”。

外行進(jìn)入方式上一般呈現(xiàn)四大特點(diǎn)

A，外行敢于“觸地”幾乎都資金雄厚，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。由于中國(guó)的房地產(chǎn)毫無(wú)疑問(wèn)屬于資金密集型行業(yè)，特別金融和土地新政的系列推出，傳統(tǒng)的杠桿資金模式幾乎失靈。在加上市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，實(shí)力不夠是沒(méi)有資格覬覷這快肥肉的.

B， 常常采取兼并和重組的方式即收購(gòu)股權(quán)、土地和項(xiàng)目的資本運(yùn)營(yíng)形態(tài)。這些企業(yè)幾乎都在其他行業(yè)積累了大量資金或創(chuàng)出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。

C， 再有就是資源和關(guān)系型的企業(yè)或商家。能拿到優(yōu)良的土地和地方頭長(zhǎng)和要害部門(mén)的大力支持。但是這種類(lèi)型的企業(yè)往往只考慮的土地和關(guān)系的這一頭，但對(duì)產(chǎn)品尤其是市場(chǎng)的另一頭準(zhǔn)備嚴(yán)重不足。一般都是一些區(qū)域性的企業(yè)或商家特別是一些外地企業(yè)以招商引資或政績(jī)工程的方式進(jìn)入。

D， 上下游行業(yè)借力進(jìn)入。由于上下游行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主動(dòng)了解和被動(dòng)拖入，常在水邊走哪有鞋不濕。特別是與開(kāi)發(fā)商的近親關(guān)系，一不小心也想分杯羹。

外行進(jìn)入運(yùn)營(yíng)形態(tài)基本是四種

一種完全自組公司，在已經(jīng)成功的房企挖一到兩個(gè)成熟的職業(yè)經(jīng)理人或操盤(pán)手并帶出一個(gè)團(tuán)隊(duì)，借助他們的專(zhuān)業(yè)力量實(shí)現(xiàn)投資商向開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)變；國(guó)內(nèi)如希望集團(tuán)，海外如荷蘭ING的后期職業(yè)代理人方式。

種是與一個(gè)成功的房企合作，國(guó)內(nèi)的如聯(lián)想與順弛當(dāng)年的合作；海外的如摩根與復(fù)地的合作。更多是充當(dāng)投資商的角色；

第三種是與經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)一個(gè)成功項(xiàng)目或品牌的運(yùn)做，完成外行到內(nèi)行的轉(zhuǎn)變。象號(hào)稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)勞斯萊斯的廣州“星河灣”與本土策劃大師王志綱的合作，包括較初北京萬(wàn)通與香港策劃大家鄧智仁的合作。

第四種與金融機(jī)構(gòu)合作由二級(jí)市場(chǎng)切入，如海內(nèi)外機(jī)構(gòu)向四大資產(chǎn)公司和銀行單體或打包收購(gòu)不良資產(chǎn)的方式。

其實(shí)無(wú)論何種形態(tài)，外行進(jìn)入房地產(chǎn)都有四大忌

一忌盲目樂(lè)觀，只憑道聽(tīng)途說(shuō)和別人勸說(shuō)和引誘就擅自闖入，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者沒(méi)有基本的調(diào)查和深入的了解，定位嚴(yán)重不準(zhǔn)。在人才結(jié)構(gòu)和管理制度等方面也沒(méi)有充分的準(zhǔn)備。進(jìn)入后才發(fā)現(xiàn)到處是陷阱和難題。但是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭，只能硬著頭皮往前走，用高昂的代價(jià)換來(lái)稀薄的利潤(rùn)甚至虧損和下次成功的經(jīng)驗(yàn)。

二忌慣性思維：一些企業(yè)特別是其他行業(yè)的品牌公司，往往還依賴或不自覺(jué)的滑到老路上去。有的貿(mào)易型企業(yè)和工業(yè)企業(yè)在團(tuán)隊(duì)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式上基本不熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，還沿襲原有的觀念和機(jī)制，結(jié)果造成企業(yè)或項(xiàng)目人才流動(dòng)頻繁管理混亂，幾乎功敗垂成！

三忌虎頭蛇尾：一些投資商由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)缺乏了解，以為投入啟動(dòng)資金就可以拉動(dòng)消費(fèi)，靠墊資和賣(mài)期房就能完成整個(gè)資金鏈的循環(huán)短期就能賺大錢(qián)。過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)不是這么簡(jiǎn)單，較后后續(xù)資金跟不上，造成項(xiàng)目中斷或爛尾。不但沒(méi)掏到錢(qián)，反而把多年積累的錢(qián)砸進(jìn)去了。

四忌貪大求洋：一些成功的企業(yè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)，就想做什么百年老店做支柱行業(yè)，不是頃囊而出也是重兵投入。結(jié)果由于房地產(chǎn)行業(yè)的政策和市場(chǎng)變化快，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的周期性認(rèn)識(shí)模糊，導(dǎo)致五指分開(kāi)，泥足深陷，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略空洞而模糊，較后不得不壯士斷臂，收縮戰(zhàn)線。

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