在上海第三屆商業(yè)房地產(chǎn)交易展示會(huì)上，外地項(xiàng)目聲勢(shì)浩大，超過參展項(xiàng)目的60%。異地商業(yè)房地產(chǎn)因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)和所承諾的誘人回報(bào)，吸引了眾多投資者，但是，不少投資者忽略了其“異地”特征引發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展提出了更高的要求，投資必須慎之又慎。

　　產(chǎn)品特性千差萬別
　　

　　商業(yè)房地產(chǎn)種類繁多，從商業(yè)步行街商鋪、商場(chǎng)商鋪、社區(qū)商鋪等眾多商鋪種類，到辦公樓物業(yè)、工業(yè)廠房，以及產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品之間存在明顯的差異。

　　這種差異對(duì)于項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)特征、產(chǎn)業(yè)特征、人口特征等提出了一系列的要求。例如長三角中很多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，其經(jīng)濟(jì)狀況完全屬于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)水平的層次，但其辦公物業(yè)需求卻相當(dāng)有限。

　　許多商場(chǎng)項(xiàng)目盡管位于城市，卻難以“存活”，因?yàn)楫?dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)容量有限。許多城市已形成全國性的專業(yè)市場(chǎng)，每天有大量的商務(wù)人群來往，但其高酒店市場(chǎng)一直萎靡不振，原因就在于，來往的商務(wù)人群要么當(dāng)天來回，要么這些商務(wù)人士并非高層人員，無法支撐高端酒店的運(yùn)營。投資者切勿盲目跟風(fēng)。

　　價(jià)格優(yōu)勢(shì)陷阱

　　與上海的商業(yè)房地產(chǎn)動(dòng)輒上萬元的價(jià)格相比，異地商業(yè)房地產(chǎn)有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)房地產(chǎn)的特性在于商業(yè)能否繁榮。換句話說，商業(yè)房地產(chǎn)的較終價(jià)值在于租金回報(bào)的高低，這取決于商家的經(jīng)營收益，而經(jīng)營收益又取決于商業(yè)消費(fèi)等級(jí)和消費(fèi)總量。上海商業(yè)物業(yè)的高價(jià)正是由物業(yè)使用者的高利潤支撐。商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，并不是由價(jià)格高低來決定的。投資者切記，毋讓低價(jià)迷了眼。

　　操作成本高

　　操作成本是指由于距離關(guān)系，給投資者帶來的成本。在購購階段，很多異地項(xiàng)目的頭付比例較高；租賃階段，投資者自己尋找客源，需要花較多時(shí)間、。如果委托中介公司操作，委托代理關(guān)系也有一定的不穩(wěn)定性。如果轉(zhuǎn)讓，投資者同樣需要委托中介公司進(jìn)行操作，這其中存在一定的信息不對(duì)稱，可能會(huì)侵害投資者的收益。分紅收益則更加難以控制，采取監(jiān)控措施，也會(huì)有監(jiān)控成本。

　　返租回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)大

　　號(hào)稱“三年包租，租金回報(bào)21%”、“十年包租，年回報(bào)8%”的項(xiàng)目，越來越多地充斥市場(chǎng)。但現(xiàn)有的法律體系中，缺乏對(duì)返租、包租進(jìn)行規(guī)范和保障的具體條款，隱患較大。合同中，對(duì)于返租主體和物業(yè)交付狀況的規(guī)定是否清晰合理，返租后的經(jīng)營保障、收益分配先后順序，返租無法到位時(shí)的擔(dān)保條款以及第三方責(zé)任等，將直接決定投資者收益是否有保障。


（每日經(jīng)濟(jì)新聞/張立）

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