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走出異地購鋪八卦陣
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 711 次
作者:在行商業(yè)咨詢有限公司頭席咨詢師姜新國
【專家說樓】
走出異地購鋪八卦陣
異地購鋪已經(jīng)是投資玩家中的常見之舉,但初到陌生地界常常找不著北。因此,投資者在投資商鋪的決策過程中,如果按照經(jīng)濟投資原理選擇商鋪,很容易陷入三大誤區(qū)。
誤區(qū)一:極端租金等于商鋪價值
異地投資者,在購購商鋪前考證所在區(qū)域的租金情況時,很容易被某一個旺鋪的高昂租金“一葉障目”。地區(qū)的極端商鋪租金并不能代表這個區(qū)域的商鋪整體價值。
“南京東路商鋪租金躋身世界20強”的消息令人興奮,但冷靜一想,商鋪租金是十分個性化的指標,它只能反映這個商鋪在某一時段里的價格,提示所在商業(yè)區(qū)域的行情,而并不是這個區(qū)域全部商鋪價格和價值的真實反映。
影響商鋪市場價值表現(xiàn)的有“位置差”、“樓層差”、“面積差”、“朝向差”、“業(yè)態(tài)差”、“環(huán)境差”等因素,任何一種差異都可能造成商鋪的價值差異,但是經(jīng)常有人以極端租金去推算或宣傳區(qū)域或街市租金,結(jié)果造成很大的誤差影響。
在商鋪市場上,每一個商鋪都有它自己的價值表現(xiàn)。在上海的繁華地段,經(jīng)營燒烤或熟食的七八平方米小店其一年租金要100多萬元,這樣算來,上海主要商業(yè)街的租金豈不是已經(jīng)趕超紐約“第五大街”、巴黎“香榭麗舍大街”了嗎?
誤區(qū)二:經(jīng)濟增長等于商鋪數(shù)量增長
近年來,在迅速發(fā)展的中小型城市里,一些商鋪尤其喜歡以當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟增速旁證商鋪的投資價值。
事實上經(jīng)濟增長并不等同于消費增長,中國的消費增長一直低于收入增長.消費直接對商鋪的要求并不會很明顯地體現(xiàn)出來,經(jīng)濟增長也并不是商鋪增量的理由。
投資者要選擇業(yè)態(tài)定位精準的潛力商鋪,除了看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展速度,還要深入研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向。
誤區(qū)三:消費增長等于商鋪數(shù)量增長
單純的區(qū)域消費增長數(shù)據(jù)并不能說明區(qū)域內(nèi)商鋪面對著龐大的購購力。
在人口沒有明顯增長的情況下,消費增長對商鋪的要求并不體現(xiàn)在數(shù)量上,而是體現(xiàn)在品種和質(zhì)量上。事實上,這個教訓(xùn)很常見,較直接的例證就是大賣場遍地開花,每間門店的盈利卻在下降。由此,業(yè)界專家預(yù)測這類業(yè)態(tài)今后承租力下降將導(dǎo)致物業(yè)價值下降。因此,消費增長而人口不增長的情況下,消費要求的是商業(yè)環(huán)境改善而非商鋪增加。
異地商鋪選擇學(xué)問多
選擇商鋪,特別是在異地選擇,某種程度上不是選擇房產(chǎn),而是在人生地不熟的地方選擇一個與房產(chǎn)有關(guān)的商業(yè)經(jīng)營項目。所以,購商鋪的注意事項可謂千頭萬緒?!吧啼伒倪x擇沒有固定法則,一個項目從選址、規(guī)劃、建造、定位到招商是一整套學(xué)問?!弊稍儗<医聡f。
《每日經(jīng)濟新聞》:同一條馬路上,為什么有的商鋪非常熱鬧,而有的商鋪卻門可羅雀?
姜新國:一個商鋪如果旺不起來,要做一分為二的研究———可能是房產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計上出現(xiàn)問題,也可能是招商業(yè)態(tài)上定位錯誤。
《每日經(jīng)濟新聞》:在異地購購商鋪,銷售人員常常會強調(diào)地區(qū)的人口數(shù)量逐年猛增。人流量大的地方是否就是商鋪的黃金?
姜新國:不是。這里面有一個人群結(jié)構(gòu)的問題,大量人口導(dǎo)入城市對商鋪而言是好事,但要分清楚導(dǎo)入的究竟是哪種結(jié)構(gòu)的人口,是外來務(wù)工人員,還是高科技人才,這對于承接商鋪營收的消費力判斷是相當(dāng)重要的。
(每日經(jīng)濟新聞)
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