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是寶還是草? 產(chǎn)權(quán)式酒店并非聚寶盆

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 741 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“黃金小屋”小荷才露尖尖角

  產(chǎn)權(quán)式酒店是隨著旅游房產(chǎn)的發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式,是集休閑、度假和投資于一體的新型房產(chǎn)開發(fā)項目。通常情況下,產(chǎn)權(quán)式酒店的每個客房投資者都享有各自獨立的產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商將酒店的客房分割后出售給投資者。投資者一般不住在酒店,而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營,獲取年度分紅,同時,還能獲得酒店管理公司的一定期限的免費入住權(quán)。在國內(nèi),產(chǎn)權(quán)式酒店較早興起于風光秀麗的海南,作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式,符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則。繼酒店式公寓在國內(nèi)一些大城市遍地開花后,被稱之為“黃金小屋”的產(chǎn)權(quán)式酒店又悄悄“殺”進本已熱潮滾滾的房市。

  所謂產(chǎn)權(quán)式酒店,通俗地講,就是在城市商圈內(nèi)蓋起酒店,再把酒店分成若干個產(chǎn)權(quán)賣出去,產(chǎn)權(quán)人既可以在該酒店旅游居住,也可以委托酒店管理人把酒店的房間租出去,使產(chǎn)權(quán)人從中獲得收益。實際上,作為一種個人投資方式,購購產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)并非是新鮮事物。20世紀90年代后期,分時度假酒店(或稱“時權(quán)酒店”)的概念就傳入國內(nèi),在珠三角和海南“登陸”,并逐步演變成為中國特色的產(chǎn)權(quán)式酒店,并于2000年在??谑新氏攘料?,當時曾受到投資者的追捧。投資人閑暇時可以住在酒店里享受服務(wù),離開后可以委托酒店管理公司經(jīng)營,是能夠同時獲得休閑與收益的一種新型的投資模式。

  目前,國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展,在整體上仍處于起步階段,業(yè)態(tài)上也并不是十分成熟,即使是起步較早的地區(qū),也不能保證個個賺錢。比如,海南省早在10年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店的萌芽,但并沒有真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。旅游資源的豐富程度是度假型產(chǎn)權(quán)式酒店前途的保證。因此,產(chǎn)權(quán)式酒店通常建在旅游風景名勝區(qū),如三亞、杭州等城市。跟酒店式公寓相比,產(chǎn)權(quán)式酒店更強調(diào)盈利性,與前者居住消費屬性不大相同。酒店式公寓一般選址在城市核心商圈,而產(chǎn)權(quán)式酒店則落腳于度假村或依山傍水的風景區(qū)內(nèi),因為游客的數(shù)量是決定產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營業(yè)績的直接因素,也決定著投資者能否收回成本和得到收益。兩者的共性都是強調(diào)投資性,而對于開發(fā)商而言,產(chǎn)權(quán)式酒店投資方式的資金回籠更為安全快捷。

  “黃金小屋”并非“聚寶盆”

  產(chǎn)權(quán)式酒店是集房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互融合的一種新型的投資產(chǎn)品,之所以吸引眾多投資者趨之若鶩,主要是看好產(chǎn)權(quán)式酒店投資項目高于銀行利率數(shù)倍的回報率,但這種高回報率也伴隨著經(jīng)營風險。不久前,江蘇連云港一家產(chǎn)權(quán)式酒店,打出的售樓廣告這樣寫道:“年500萬旅游人口,43億旅游收入,市商務(wù)住宿需求更旺盛,確保酒店穩(wěn)健經(jīng)營?!卑凑臻_發(fā)商的計算,面積在36.23平方米標間,總價在13萬多,頭付只需6.6萬多元,貸款10年,每月還貸款708元,而一年可以享受房價總額8%的回報,即一年可凈賺1萬多元。但讓人匪夷所思的是,雖然廣告打出了“管理團隊,經(jīng)營有保障”的字樣,且產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營成敗較關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是需要合格的經(jīng)營管理者,但該產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理者卻遲遲難以落實。

  在此之前,在南京開盤的“農(nóng)家樂”假日酒店也打出這樣誘人的廣告:投資者年可獲得總價6%回報,年為7%,第三年為8%,你只需短短幾年的時間,便可收回本金,投資者還可以擁有一套產(chǎn)權(quán)為70年的酒店標間。那么,產(chǎn)權(quán)酒店真的有這么大的升值空間嗎?業(yè)內(nèi)人士提醒,既然是一種投資方式,就不可避免具有風險。對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說,雖然產(chǎn)權(quán)屬于每個投資者,但產(chǎn)權(quán)所有人很難把握它的率,因為,這一投資項目的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來經(jīng)營管理,而不是由產(chǎn)權(quán)人自己來控制這一市場層面的盈虧。

  也就是說,產(chǎn)權(quán)式酒店率的高低和風險的大小并不是投資人所能控制的,而是取決于酒店將來的經(jīng)營狀況。還開發(fā)商承諾的10%至30%的率極有可能是水中月鏡中花。尤其是酒店經(jīng)營利潤的計算大多是按80%或100%的入住率樂觀估計的。如果達不到這個入住率,經(jīng)營效率就實現(xiàn)不了,一旦出現(xiàn)經(jīng)營虧損,根本就沒有利潤可分,投資者便有可能被“套牢”。因此,業(yè)內(nèi)人士告誡投資者,要理性地評估未來收益,不要迷信開發(fā)商關(guān)于率的吹噓。那么,在頻繁亮相的酒店式公寓的光環(huán)之下,新概念的產(chǎn)權(quán)式酒店是否真的如同房產(chǎn)開發(fā)商所言,是只賺不賠的“黃金小屋”呢?

  靠提升經(jīng)營管理水平獲得“雙贏”

  產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新型的融資方式,比單獨購購一套住房,來旅游時住,平時出租的模式便利得多。房地產(chǎn)商通過出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金,擴大經(jīng)營規(guī)模,分散經(jīng)營風險,并借助國際酒店網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)盈利,而投資者也可單一的“購房出租”,轉(zhuǎn)為“異地置房”。當然,產(chǎn)權(quán)式酒店的贏利水平也招致業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑,其中主要是其類似商鋪先售后租的局限性,以及售價偏高,回報率偏低,潛在風險是工薪難以承受的。如在海南就出現(xiàn)大量遍布全島的產(chǎn)權(quán)式酒店“爛尾樓”。許多開發(fā)商的目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè),只是想把樓房盡早售出,甚至有的開發(fā)商是沖著炒樓而來,一幢產(chǎn)權(quán)酒店往往經(jīng)過數(shù)家開發(fā)商炒作,而不是針對較終客戶需求開發(fā)的。其直接后果就有可能造成一大批“半拉子”工程,讓許多投資者被“套牢”。

  業(yè)界人士稱,投資者在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店項目時需要格外謹慎,開發(fā)商的資質(zhì)和誠信是保障投資者獲得投資收益的前提條件。一方面要對開發(fā)商進行調(diào)查,以避免部分開發(fā)商想借此盤活資產(chǎn),把它搞成純投資甚至投機項目;另一方面,要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個開發(fā)項目上的各個環(huán)節(jié),如房屋的品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)公司以及經(jīng)營管理等方面。除此以外,酒店經(jīng)營者管理水平的高低更是衡量產(chǎn)權(quán)式酒店品質(zhì)的重要尺度。在經(jīng)營管理方面,不同的產(chǎn)權(quán)式酒店項目的收益方式也不同。主要分為兩種類型,一種是低風險低回報的固定收益法,無論經(jīng)營狀況如何,業(yè)主每年都會收到近3萬的收入,盈余部分為物業(yè)公司所有,合同一般都要簽5年以上;另一種是委托物業(yè)公司出租經(jīng)營收益法。按照10%到30%的率計算,收益約為3萬元至9萬元。需要指出的是,這種方式有高回報但也有一定的風險。

  產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融和一種復(fù)合產(chǎn)品,其經(jīng)營業(yè)態(tài)發(fā)展并不是十分完善,仍需要進一步開拓和創(chuàng)新??剂恳粋€產(chǎn)權(quán)式酒店的盈利能力主要是對酒店經(jīng)營管理水平進行全面考察,畢竟這是決定投資物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素。對于投資者來說,頭先要弄清酒店由什么樣的管理者來經(jīng)營,分析剖析酒店管理公司設(shè)計的管理方案。如沿海某市一家度假型產(chǎn)權(quán)式酒店與汽車出租公司聯(lián)手,為業(yè)主和顧客提供汽車租賃服務(wù)。40輛中級轎車往返于海濱游覽區(qū)和機場、碼頭,業(yè)主和顧客們租車還車十分方便,從而提高了酒店的盈利能力。由此可見,只有具有成功酒店管理經(jīng)驗的公司,才能限度地挖掘經(jīng)營管理潛力,合理運用酒店的資源,使投資者和開發(fā)商達到雙贏的目的。

  時下,在許多城市里,無論是開發(fā)商還是已經(jīng)購房者,都沐浴在房市價格急劇攀升的一浪高于一浪的“幸福時光”之中,真切地感受著房地產(chǎn)業(yè)流金淌銀般的“財富效應(yīng)”。盡管房地產(chǎn)投資者對于小戶型投資仍存有疑慮,但這絲毫不影響小戶型房產(chǎn)項目的出爐。如前幾年在海南等地還處于概念炒作的產(chǎn)權(quán)式酒店投資方式,正在不經(jīng)意間出現(xiàn)國內(nèi)的一些城市之中,產(chǎn)權(quán)式酒店作為旅游房產(chǎn)發(fā)展而興起的一種房產(chǎn)銷售模式,已成為房地產(chǎn)開發(fā)商熱炒的項目。

(中國經(jīng)營報)

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