無論是三亞去年10月出臺的“限購令”，還是今年3月實施的限購新政，都未將商業(yè)地產列入其中。在三亞，諸如產權式酒店、分時度假公寓等住宅性商業(yè)地產項目銷售熱度不減。

　　日前，記者在三亞灣紅樹林度假酒店看到，不時有購房者光顧售樓。該酒店置業(yè)顧問王旋告訴記者，度假酒店屬于商業(yè)地產完全不受限購影響，酒店每套客房都有獨立式產權，是投資居住的頭選產品。

　　亞龍灣·石溪墅銷售經理陶元元認為，在國內樓市調控的大背景下投資空間收窄，會對消費者信心產生一定影響。

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　　海南產權式酒店：地產業(yè)與旅游業(yè)的交集

　　三亞海韻度假酒店坐落在三亞灣邊上，擁有800多套客房的兩棟郵輪造型建筑將酒店大堂捧向大海。倡導低碳不安裝空調的大堂里，各種口音、各種膚色的人群迎來往。與普通酒店不同的是，在這個酒店里有相當一部分的入住客人有著另外一個身份：這家酒店的業(yè)主。

　　類似這樣的產權式酒店在海南為數(shù)不少。從較早的三亞銀海度假酒店起至今，產權式酒店在三亞的發(fā)展已經有15個年頭了。三亞的產權式酒店從較早的蹣跚學步、備受質疑到現(xiàn)在的大受追捧，到底經歷了怎樣的前世今生?

　　1995年，當海南陷入房地產低谷的時候，三亞銀海度假酒店在三亞嘗試了產權式酒店運作。受當時的政策及海南的市場環(huán)境制約，作為中國批產權式酒店，三亞銀海度假酒店的命運只能是無疾而終。但是它卻為中國的房地產和旅游業(yè)撞開了一扇門。產權式酒店，這個房地產與旅游業(yè)發(fā)展的產物，在之后的幾年里卻風靡全國。北京、上海、廣州、昆明等地都開始出現(xiàn)了各種形式的產權式酒店。但它們的命運大多都和三亞銀海度假酒店一樣，鮮有正果。

　　2003年，位于亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店以產權式酒店的面貌出現(xiàn)在世人面前，而這一次面世是驚世駭俗的。華宇皇冠假日度假酒店開盤價為每平方米2萬元，較小戶型不到50平方米。這就意味著，華宇皇冠假日度假酒店較小的一套房可以抵得上三亞市區(qū)3到5套不低于100平方米的3居室。面對華宇皇冠假日酒店的“瘋狂”，業(yè)界無不瞠目結舌。地產界的人暗自驚嘆：“這是房地產?”旅游界的人也在驚嘆：“這是酒店?”短暫的驚愕之后是蜂擁而上。很短的時間內，天福源、卓達、匯凱、天澤海韻等原本或是地產項目或是酒店項目的項目，紛紛披著產權式酒店的外衣陸續(xù)登場。三亞又了中國產權式酒店的波浪潮。這股浪潮以產權式酒店的名義，貼著旅游地產的標簽，從中國較南方三亞，跨過?？?、越過北海，席卷北方。

　　當時，在海南的北部城市，較早嘗試產權式酒店的是金手指地產的花開四季項目和文昌的白金海岸項目。2004年到2006年間，在游資較為活躍的浙江地區(qū)，連景寧這樣的偏遠小縣城都知道海南有個花開四季和白金海岸，是產權式酒店，可以給8%的年回報率。

　　購的覺得自己比賣的要精。他們想：“8%的回報比存款利率高多了。”賣的覺得自己比購的要精，他們想：“開發(fā)投資收回來了，給出去的那點回報利率還跑不過八年的CPI嗎?”購方和賣方懷揣著各自的算盤，還就真的就成就了產權式酒店的繁榮。這一點，三亞就是很好的例子。

　　目前，三亞的產權式酒店如華宇皇冠假日酒店、天域度假酒店、海韻度假酒店都經營有方，當初承諾給客戶的回報也一一兌現(xiàn)。這一點，?？诤推渌鞘械木频晁坪醵疾患叭齺啞：Ｄ?房地產界人士曹雨認為，這一切都得益于三亞優(yōu)越的自然環(huán)境及酒店管理公司杰出的經營能力。

　　其實在較初，產權式酒店在較初確定經營模式的時候，都打好了算盤。開發(fā)商在將購房者返租回來的客房交給酒店管理公司經營的時候，開發(fā)商或者酒店管理公司要給予購房者回報。以每年回報8%，連續(xù)回報10年為例，那么回報率總計為80%。哪怕不算CPI上漲，只要能保證酒店經營的收支平衡，總房款的20%還是會很安份地呆在開發(fā)商的錢袋子里。

　　業(yè)內人士分析，未來到三亞購房置業(yè)的人群無非兩類，一類人購房的目的是要在三亞休閑養(yǎng)老或定居;另一類，則是為了投機，也叫做投資性需求。前者所占比例相當少，后者占完全比重。

　　但三亞市政府也很明白：投機性需求，抑或稱之為投資性需求，都屬于熱錢。熱錢的特點是來的快，去的也快。當熱錢來襲時，市場一片繁榮的假象;而熱錢過后，必然會帶走財富。這些帶走的財富，其實就是透支一個城市或一個產業(yè)未來的財富。鼓勵產權式酒店，可以吸收大量的熱錢注入，同時也在吸收著一個產業(yè)快速發(fā)展時必然會產生的泡沫。鼓勵在一線海景地段興建產權式酒店項目，既可以滿足市場對海景資源的合理開發(fā)，又從購購力層面放緩開發(fā)進度，給子孫后代以可持續(xù)發(fā)展的空間。

　　三亞產權式酒店的開放率很高。衡量一個酒店盈利水平較重要的參考數(shù)據(jù)是酒店的開放率。產權式酒店由于要承擔給予客戶的返租回報，因此運營成本必然要比普通酒店高很多。在這樣的運營壓力下，杰出的酒店人必然要竭盡全力去拓展市場、強化服務。三亞整體酒店的運營水平也就因此而提高。

　　目前，三亞的產權式酒店已經找到自己的一番新天地，贏得了市場與業(yè)界的廣泛好評。中國房地產協(xié)會副會長朱中一在談及三亞的房地產市場時，建議三亞市應多發(fā)展產權式酒店等持有型物業(yè)，提高資源使用效率，降低泡沫風險。與專家謹慎的建議相對應的是業(yè)界積極的倡議。房地產業(yè)界和旅游業(yè)界，對產權式酒店則是一種開放甚至激進的態(tài)度。對于三亞各類的開發(fā)商而言，產權式酒店無疑是一個風險較小化、利潤化的運營模式。

　　在采訪過程，一位地產開發(fā)商老總拿著打印裝訂好的《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》不斷地翻看。《意見》里“加強產權式度假酒店的開發(fā)、建設、銷售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理……在條件成熟時開展房地產投資信托基金試點”這幾句話被他用記號筆重重地劃上了橫線。他認為，這就是產權式酒店的明天。

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