●對(duì)于中國(guó)而言，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，事實(shí)上中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，因此中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。

●房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)需要大量的資金投入，這就使得金融在房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展中扮演著重要的角色?；仡櫭绹?guó)、日本、東南亞等的房地產(chǎn)危機(jī)，他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融過(guò)度杠桿化。

●開征房地產(chǎn)稅將為地方政府在城市、環(huán)境等方面的支出找到一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源，有助于引導(dǎo)和完善地方政府的行為，保障房地產(chǎn)政策的公正性，使其更加關(guān)注公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施改善。

2014年上半年，我國(guó)70個(gè)大中城市商品房的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，特別是一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降突出，一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體，以至于一些專家判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)價(jià)格下跌疊加，市場(chǎng)可能要崩潰。2015年下半年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)危機(jī)問(wèn)題再次成為熱點(diǎn)話題，各種觀點(diǎn)和政策主張很多，但分歧很大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率非常小

觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能就事論事，更不能簡(jiǎn)單套用其他市場(chǎng)分析方法，而應(yīng)該深刻理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)特性，把握其特有的規(guī)律。

房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了大型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場(chǎng)不易發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性是指由于土地的不可移動(dòng)造成了每個(gè)房地產(chǎn)商品具有先進(jìn)性、性。實(shí)際生活中，除了土地這一基本決定因素外，社會(huì)、文化等多個(gè)層面的因素進(jìn)一步固化了房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性。例如，房屋所處不同區(qū)位的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異以及建筑功能與風(fēng)格、朝向、層次、規(guī)格、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性，甚至可以說(shuō)，房地產(chǎn)商品可以認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上接近于完全差別化的產(chǎn)品。

對(duì)于一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性差異非常明顯，盡管各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，但是相互之間的聯(lián)動(dòng)性是非常有限的；房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性造成了不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)天然是分割的，甚至可以近似看作為不同的商品。對(duì)于小型經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)不明顯、甚至只有一個(gè)區(qū)域，往往出現(xiàn)同一時(shí)間點(diǎn)上房地產(chǎn)崩盤，進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。但是如果深入觀察房地產(chǎn)商品特殊的價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制，并從大型經(jīng)濟(jì)體的角度來(lái)分析，各個(gè)區(qū)域間的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)格意義上的多米諾效應(yīng)，更不會(huì)出現(xiàn)短時(shí)期發(fā)生全面或集中崩盤的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于中國(guó)而言，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，事實(shí)上中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，因此中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。

除此之外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性使其出現(xiàn)系統(tǒng)性“崩盤”的可能性很小。一是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有著較強(qiáng)的剛性需求，難以出現(xiàn)全國(guó)性房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌。中國(guó)目前具有中高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、較低的通脹和相機(jī)抉擇的政策調(diào)控機(jī)制，居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，自主性需求和改善性需求還較為旺盛。并且，中國(guó)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)，城鎮(zhèn)化引致的住房需求也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。二是個(gè)人購(gòu)房貸款占比大、質(zhì)量高，不會(huì)爆發(fā)“次貸式”的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)個(gè)人住房貸款余額占房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的2/3，因此個(gè)貸資產(chǎn)質(zhì)量直接決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款質(zhì)量和金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，我國(guó)個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量一直很高，不良率不到1%。三是中國(guó)財(cái)稅和貨幣政策較為穩(wěn)健，不存在“次貸式”的不當(dāng)政策誘因和金融體系缺陷。從過(guò)去十余年的我國(guó)貨幣政策與房貸政策看，并未出現(xiàn)如2001-2005年的美國(guó)過(guò)度寬松貨幣政策和房貸政策，總體上仍屬于謹(jǐn)慎狀態(tài)。因此，我國(guó)目前不具備爆發(fā)“次貸式”危機(jī)的基本條件。四是大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2013年底，中國(guó)上市的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已降至50%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于金融危機(jī)期間90%的水平。過(guò)去幾年，前50大房企的市場(chǎng)份額不斷上升，行業(yè)集中度提高帶來(lái)更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅自身資金實(shí)力強(qiáng)，而且其開發(fā)的項(xiàng)目所在區(qū)域地理位置較為核心，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從國(guó)外房地產(chǎn)危機(jī)看，各核心區(qū)域、資源稀缺地域的房地產(chǎn)項(xiàng)目較為抗跌，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)然，我們不排除局部地區(qū)的小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爆發(fā)個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)的可能性，但從目前看，多數(shù)爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是源于民間借貸、高風(fēng)險(xiǎn)投資、不規(guī)范、高杠桿等問(wèn)題，而真正由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌、銷售困難爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)是非常少的個(gè)案。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生全國(guó)性崩盤的風(fēng)險(xiǎn)概率很低，但二十多年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積累的問(wèn)題始終未得到有效解決，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)要警惕三大風(fēng)險(xiǎn)：

（一）警惕房地產(chǎn)功能失調(diào)風(fēng)險(xiǎn)

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統(tǒng)一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之較終都將用于居住，如果沒(méi)有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現(xiàn)。而且，即使同一區(qū)域、同一時(shí)期的不同樓盤也會(huì)因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對(duì)于土地資源更為稀缺的大城市、城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農(nóng)村，投資功能也更容易被發(fā)現(xiàn)和挖掘，當(dāng)然也更容易被過(guò)度放大。

這里尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個(gè)較大區(qū)域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉(zhuǎn)，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區(qū)域性市場(chǎng)危機(jī)。實(shí)際上，多個(gè)國(guó)家的真實(shí)案例已經(jīng)不止一次的驗(yàn)證了這一結(jié)論。歷史上，日本和中國(guó)香港都曾經(jīng)一度錯(cuò)誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而且是政府出臺(tái)相應(yīng)的政策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期、持續(xù)走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民實(shí)際收入增長(zhǎng)速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了房屋實(shí)際居住功能可提供的使用價(jià)值，成為單純的投機(jī)炒作。在沒(méi)有實(shí)際價(jià)值支撐的情形下，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免較終的價(jià)值回歸過(guò)程。這種畸形的功能紊亂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，并且嚴(yán)重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對(duì)一個(gè)國(guó)家的民生和經(jīng)濟(jì)都造成惡劣的影響。

（二）警惕“土地財(cái)政”內(nèi)生性引致房地產(chǎn)市場(chǎng)次生風(fēng)險(xiǎn)

所謂“土地財(cái)政”是指地方政府對(duì)于從土地開發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收和公共產(chǎn)權(quán)收入產(chǎn)生嚴(yán)重依賴?！巴恋刎?cái)政”主要表現(xiàn)為地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，由于這些收入屬于預(yù)算外收入，所以又叫財(cái)政。

“土地財(cái)政”導(dǎo)致本應(yīng)當(dāng)作為公正性代表的政府具有內(nèi)在的利益相關(guān)性，這種利益傾向性必然反映在地方政府的各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策和管理行為中，導(dǎo)致相關(guān)政策和政府行為發(fā)生扭曲，這種扭曲的目的是保護(hù)“土地財(cái)政”，因而某種程度上地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為了利益共同體。

“土地財(cái)政”不僅通過(guò)扭曲政府行為來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，而且可以直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生扭曲效應(yīng)?！巴恋刎?cái)政”使地方政府的“經(jīng)濟(jì)人”角色不斷強(qiáng)化。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地壟斷地位和其追求預(yù)算化、增加可支配財(cái)力以發(fā)展經(jīng)濟(jì)的行為動(dòng)機(jī)，使其在不公平的土地交易中成為的獲利者，且對(duì)土地財(cái)政形成極強(qiáng)的依賴性。因此在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，地方政府會(huì)存在“救市”沖動(dòng)。通常而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡開始之后大約六個(gè)月到一年，開發(fā)商的現(xiàn)金流就會(huì)有麻煩。由于轉(zhuǎn)讓土地收入已成為各級(jí)地方政府的重要收入來(lái)源，房地產(chǎn)銷售放緩意味著開發(fā)商沒(méi)有錢向地方政府購(gòu)地了，這就會(huì)影響“土地財(cái)政”的來(lái)源，因此地方政府必將通過(guò)政府行為來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，引致房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)積聚。近期各地方政府紛紛松綁房地產(chǎn)限購(gòu)政策的行為，已經(jīng)充分的驗(yàn)證了“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)的這種密切關(guān)系。

實(shí)際上，從更加宏觀的角度來(lái)看，“土地財(cái)政”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超出了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，其本質(zhì)上帶來(lái)的是資源配置的扭曲，這將引起一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不可估量的深刻影響。一方面，政府將大量的土地出讓金用于為房地產(chǎn)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，地價(jià)的過(guò)快上漲也加速了去“工業(yè)化”的進(jìn)程，在投資渠道缺乏的中國(guó)，淘汰的企業(yè)主將過(guò)剩的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲；另一方面，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展也帶動(dòng)了與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是卻相對(duì)擠壓了其他產(chǎn)業(yè)的資源獲取空間，導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和人群之間的財(cái)富分配失衡問(wèn)題，影響了其他行業(yè)人們的收入，降低了對(duì)房地產(chǎn)的需求

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