家庭在價格高位加杠桿購房已經成為當前熱點城市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個人購房貸款增速大幅超過各項貸款16.6個百分點的基礎上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個人購房貸款。當前我國熱點城市房地產市場熱情依舊高漲，地價漲幅紀錄頻被刷新，新房交易量連創(chuàng)歷史新高，上海離婚買房人士激增，北京也在上演“搶房”，這集中反映出家庭加杠桿的熱情，需要引起高度警惕。

  今年以來，我國熱點城市房價短期內大幅上漲，市場高溫持續(xù)不退，并非全無理性。全球范圍內過于寬松的貨幣政策環(huán)境，導致金融市場長期利率持續(xù)下移，為包括住宅在內的資產價格提供了強勁增長動力。相對獨特的區(qū)域經濟政治位置和較為完善的人文社會基礎設施稟賦，使得我國熱點城市普遍具有吸引外來人口的潛在能力，也為市場投資投機性力量創(chuàng)造了炒作的基礎。即使在熱點城市重新啟動限購、限貸政策后，地價房價上漲并未止步，新房成交量創(chuàng)出歷史新高，市場熱情依舊高漲。據某研究院數據，2016年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個百分點。其中，十大城市主城區(qū)二手住宅平均價格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個百分點。

  房價短期內大幅上漲背后的非理性加杠桿，需要引起高度警惕。目前，我國房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率接近80%，負債規(guī)模仍呈上升態(tài)勢。據WIND統計，2015年5月至2016年8月的16個月里，債市為房地產企業(yè)提供的資金已超過1.2萬億元。家庭加杠桿的熱情，2016年前7個月新增房貸2.8萬億元，約為2009年全年新增額的兩倍。當前社會資金向熱點城市房地產業(yè)的過度集中，表內貸款和表外各路融資對房地產開發(fā)企業(yè)爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房價高位集中加杠桿，可能正形成預期自我實現的循環(huán)。熱點城市房價的任何明顯波動，要么以金融機構資產質量顯著惡化為代價，要么需要更大規(guī)模資金投放來維持高杠桿率水平，導致宏觀政策可能陷入“進退失據”的境地，明顯增加了經濟金融運行的實質性風險。

  雖然我國個人購房貸款不良率遠低于其他類型信貸資產，是金融機構持有的優(yōu)質金融資產。但在住房抵押貸款發(fā)放過程中，基層銀行往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實性的核實和可持續(xù)性的分析。在借款人收入狀況核實的實務操作中，受銀行委托的第三方機構大多通過電話完成形式上的核查，不排除存在部分貸款家庭在房價高位超越自身經濟實力加杠桿，若房價出現明顯波動，有可能觸發(fā)一定面積“負資產”的風險，值得高度關注。

  “樹不能長到天上去”。應該看到，有限理性是人類認知與行為局限性的集中反映。當前市場對熱點城市房地產市場發(fā)展前景的樂觀情緒，不排除有盲目失控的風險。雖然限購、限貸政策作為權宜之計屢被地方政府使用，短期內存在合理性。從中長期看，需要有效引導社會對房價上漲的理性認識，進一步降低房地產市場杠桿，提高高價房交易的成本，消除房價過快上漲對居民消費和社會投資的擠出作用，防止房地產業(yè)綁架宏觀經濟政策。

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