營改增這場曠日持久的“戰(zhàn)役”即將在今年5月全面完成，時(shí)間緊、任務(wù)重。昨日，國稅總局局長王軍表示，此次營改增確實(shí)面臨諸多挑戰(zhàn)，比如二手房交易就要面臨的自然人需繳納增值稅的情況。在業(yè)內(nèi)看來，雖然從稅率角度分析，營改增后二手房交易的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)有所增加，但由于所有行業(yè)稅負(fù)只減不增是本輪營改增的主要目標(biāo)，因此，改革后的二手房交易稅負(fù)應(yīng)當(dāng)不會(huì)高于當(dāng)前。

    頭涉?zhèn)€人營改增

    隨著今年政府工作報(bào)告為營改增任務(wù)立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四塊較難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時(shí)間緊、任務(wù)重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點(diǎn)必定有它的難點(diǎn)所在。

    王軍就表示，此次營改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)?！耙皇菙?shù)量大，1000萬納稅人要改制;二是時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間;三是頭次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易;四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。

    其中，自然人將頭次繳納增值稅無疑成為了多方關(guān)注的焦點(diǎn)。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營業(yè)稅是向賣房一方征收，但隨著未來房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業(yè)稅將不復(fù)存在，取而代之的便是增值稅。

    然而，由于增值稅是以商品增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，因此，增值稅此前只面向企業(yè)征收，并不涉及自然人。如此一來，如何征管又成了一道新的難題。不過財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓告訴北京商報(bào)記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗(yàn)就可以為個(gè)人繳納增值稅所用。

    二手房稅負(fù)不會(huì)高于當(dāng)前

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個(gè)人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化?起碼僅從數(shù)值推演上來看，二手房交易的稅負(fù)相比以前確實(shí)要有所增加。

    曾有人測算過，如果按照5.6%的營業(yè)稅來征收，那么一套成交價(jià)為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的11%的增值稅率來征收，那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。較為關(guān)鍵的是個(gè)人住房交易并沒有抵扣項(xiàng)，這也就意味著賣房一方要多承擔(dān)2萬多元的繳稅壓力。

    但劉桓也表示，此次營改增的一個(gè)頭要原則就是稅負(fù)只減不增，因此，在他看來，二手房交易應(yīng)當(dāng)不會(huì)沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。

    “二手房交易的增值稅率應(yīng)當(dāng)不高于當(dāng)前5.6%營業(yè)稅的稅率，是否會(huì)低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率目前還不好說，這還需要相關(guān)政策對于二手房交易雙方的性質(zhì)進(jìn)行單獨(dú)說明?！眲⒒刚f。

    偉業(yè)我愛我家品牌總監(jiān)孔丹也表示，從營改增的大方向上來看，改革的較終目的應(yīng)該還是降低個(gè)人、企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此個(gè)人二手房交易增收增值稅后，交易過程中的整體稅費(fèi)繳納額度應(yīng)該是穩(wěn)中有降的，但在具體操作過程中應(yīng)該也會(huì)根據(jù)具體城市不同采取差別化政策。

    一線城市或分別對待

    調(diào)整交易稅費(fèi)往往是我國樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要手段，雖然近年來政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)變化卻仍未停歇。2月下旬，財(cái)政部就聯(lián)合國稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡稱《通知》)，頭次將個(gè)人購購90平方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1.5%，而不再區(qū)分為1.5%和3%。

    值得注意的是，當(dāng)時(shí)這條政策就有意將一線城市與其他城市區(qū)別對待，《通知》明確表示，我國將對于個(gè)人購購家庭套改善性住房，房屋面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個(gè)城市暫不實(shí)行這一條新政。

    孔丹直言，可見，愈發(fā)清晰的“分類調(diào)控”思路，意味著營改增實(shí)施差別化政策的可能性也越來越大。“因此，如果按照改革后，一線城市及二線城市二手房交易稅費(fèi)整體平穩(wěn);其他城市稅費(fèi)有所減免、降低的情況來看，各地樓市受營改增調(diào)整的影響也將有所不同，一線城市原本庫存就不多，所以改革后市場波動(dòng)應(yīng)該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫存速度?！笨椎ふf。

    不過，孔丹也表示，由于三四線城市購房需求始終難有明顯增長，因此減免稅費(fèi)、信貸寬松等政策仍然無法為這些地區(qū)提供持續(xù)的去庫存動(dòng)力，長久來看，國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入，推動(dòng)特大城市周邊建設(shè)發(fā)展新的城市，對人口形成更大的吸引力，才是更關(guān)鍵的。

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