深圳本月開征土地增值稅

業(yè)內(nèi)人士表示，征收土地增值稅將有利于抑制高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利

●對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過5年以上的（含5年）免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅

●對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅

深圳市地稅局發(fā)布通告，我市自11月1日起開征土地增值稅。有關(guān)人士表示，此舉的目的顯然是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和炒房行為，將有利于抑制我市的高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利。

我市曾經(jīng)征收土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。國(guó)務(wù)院于1993年12月13日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，隨后財(cái)政部頒布實(shí)施細(xì)則，決定自1994年1月1日起在全國(guó)開征土地增值稅，當(dāng)時(shí)的主要目的是為了抑制海南、北海土地炒賣過熱的現(xiàn)象。

事實(shí)上，深圳市曾在上個(gè)世紀(jì)90年代收取過土地增值費(fèi)，當(dāng)時(shí)對(duì)深圳房地產(chǎn)的發(fā)展、控制房?jī)r(jià)起到了一定的作用。后來國(guó)務(wù)院總結(jié)了深圳這一經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)了土地增值稅的規(guī)定。不過為了吸引消費(fèi)，擴(kuò)大投資，深圳后來停止了這一做法。

對(duì)普通購房者影響不大

業(yè)內(nèi)人士表示，征收土地增值稅對(duì)深圳的普通購房者影響不大。

市地稅局的通告稱，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過5年以上的（含5年）免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。

有利于抑制高房?jī)r(jià)和暴利

市房地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人王鋒表示，深圳市征收土地增值稅，主要出于兩個(gè)方面的考慮。一是深圳目前房?jī)r(jià)上漲，主要是受一些高端住宅影響，這些高端項(xiàng)目利潤(rùn)率比較高，存在著暴利的可能，因此，為了防范和抑制該行業(yè)的暴利行為，從而采取的措施；二是深圳目前的市場(chǎng)需求很大，老百姓所需要的普通商品房的供應(yīng)還有待提高。采取開征土地增值稅，通過對(duì)高利潤(rùn)的項(xiàng)目增加稅率，來引導(dǎo)和鼓勵(lì)更多的發(fā)展商多開發(fā)普通住房，從而也起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)將大大縮水

中原地產(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉表示，此次征收土地增值稅，對(duì)開發(fā)商的影響是巨大的，將使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)大大縮水。

通知規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按月按規(guī)定期限申報(bào)納稅。

按照1993年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，計(jì)算增值額需要扣除開發(fā)商的成本，這些成本包括拿地成本和費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等5項(xiàng)。

張偉表示，此次征收的額度很高。土地增值稅實(shí)行累進(jìn)稅率，其中，增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。比如說，開發(fā)商在管理部門登記的銷售總額為1億元，而其各項(xiàng)應(yīng)扣除的開發(fā)成本共計(jì)5000萬元，那么，其增值額即是5000萬元，為扣除金額的100％，這樣，開發(fā)商所需交納的土地增值稅即2500萬元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，暫行條例中所規(guī)定的開發(fā)商幾大成本操作性很難。有關(guān)部門在征收土地增值稅時(shí)，需要核查開發(fā)商所列的每一條成本項(xiàng)目是否合理，這一點(diǎn)難度很高。

發(fā)展商是否會(huì)將損失轉(zhuǎn)嫁購房者

開發(fā)商利潤(rùn)少了可觀的一部分，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到廣大的購房者身上？眾多市民和業(yè)內(nèi)人士表達(dá)了這種擔(dān)心。有專家認(rèn)為，開發(fā)商將土地增值稅的損失轉(zhuǎn)嫁到購房者身上的可能性比較大。

對(duì)此，開發(fā)商怎么說？百仕達(dá)地產(chǎn)副總經(jīng)理羅雷表示，征收土地增值稅將對(duì)開發(fā)商造成影響。但是，開發(fā)商想將損失轉(zhuǎn)嫁給購房者也是很難的，它完全取決于市場(chǎng)上的供求關(guān)系，不是開發(fā)商想轉(zhuǎn)嫁就能轉(zhuǎn)嫁得出去。如果市場(chǎng)有開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁損失的條件，不排除開發(fā)商會(huì)將損失進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁。羅雷說，這個(gè)條件就是房地產(chǎn)市場(chǎng)上房源短缺，商品房供不應(yīng)求，這時(shí)轉(zhuǎn)嫁就容易得多。反之，如果市場(chǎng)不具備這個(gè)條件，開發(fā)商即使想將損失轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，也是無能為力的。

相關(guān)鏈接

　一、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

三、有下列情形之一的，免征土地增值稅：

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；

2.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

四、納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

資料來源：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》

二手房交易7項(xiàng)稅費(fèi)

根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定，國(guó)家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅（附加征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等。今年5月初，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，國(guó)家稅務(wù)總局會(huì)同有關(guān)部門研究出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等一系列措施，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確保調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅等政策落實(shí)到位，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。此次實(shí)行的宏觀調(diào)控政策主要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，其他稅收政策沒有變化。

而深圳市從今年8月1日起，市民們?cè)谵k理二手房交易產(chǎn)權(quán)辦證手續(xù)時(shí)，需要按國(guó)家規(guī)定多繳納一筆交易手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照交易住房建筑面積每平米6元計(jì)算，此筆費(fèi)用由購賣雙方各自承擔(dān)50％。

因此，從8月1日起開始，除營(yíng)業(yè)稅與交易手續(xù)費(fèi)外，二手房交易還有6項(xiàng)稅費(fèi)需要繳納：城市建設(shè)維護(hù)稅（按營(yíng)業(yè)稅的1％計(jì)征）；印花稅（按合同售價(jià)的0.05％計(jì)征）；個(gè)人所得稅（按合同售價(jià)減去原登記價(jià)的差額部分的20％計(jì)征）；契稅（土地、別墅、高端度假村按合同售價(jià)的3％計(jì)征，其他一律按1.5％計(jì)征）；登記費(fèi)（單位80元，個(gè)人50元）；貼花（每本證5元）。

　　　　　(作者：董超文、李緯娜)