與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括頭次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

    二手房交易營業(yè)稅將改為增值稅征收。

    3月13日，十二屆全國人大四次會議舉行第三次全體會議。國家稅務(wù)總局局長王軍在經(jīng)過“部長通道”時透露，總理在政府工作報告中下達(dá)了全面實施營改增的“總攻令”，稅務(wù)部門作為主攻部隊，一定確保改革5月1日如期落地。與以往相比，這次營改增有幾點不同，包括頭次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

    “這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

    按照財政部網(wǎng)站2015年3月30日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。從2015年3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。購購超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購購不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購購超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高端經(jīng)理盧文曦表示，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

    目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照業(yè)內(nèi)的猜測，房地產(chǎn)納入營改增后適用稅率在11%，這就有稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

    “將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定。”胡怡建指出。

    按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異，主要可以分為兩大情況：

    頭先是出售購購2年內(nèi)的房屋。

    以出售價300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。

    如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是300萬，但較初購入價是150萬，抵扣掉進(jìn)項稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會超過營業(yè)稅。比如出售價格為400萬元，按照營業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。

    另一種是出售購購已滿2年的房屋。

    對普通住宅而言，售價300萬計算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。

    對非普通住宅而言，售價300萬計算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

    “通過計算，粗看對普通住宅似乎不太有利，所以政策制訂上估計還有調(diào)整的可能。在完善稅收制度的同時應(yīng)該會考慮到合理的住房需求。另外，增值稅出來的話，其他一些稅理論上也會進(jìn)行調(diào)整。”盧文曦稱。

    值得指出的是，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及到契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。

    對此，胡怡建指出，“營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等照常征收?！?/p>

    “目前，有關(guān)二手房營改增業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計稅辦法征收，征收稅率為3%，這樣稅費(fèi)較之前就有減少。”胡怡建稱。

    也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項稅后，大概需要繳納8.7萬元。

    按照王軍的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

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