5月1日起二手房交易“營(yíng)改增”不會(huì)增加購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)；春交會(huì)有政策優(yōu)惠，購(gòu)房是個(gè)好時(shí)機(jī)

  本報(bào)訊 （記者 黎勝斌）本周四，春季房交會(huì)將拉開(kāi)帷幕，關(guān)于新房和二手房的優(yōu)惠、5月1日后二手房交易“營(yíng)改增”政策等，成了市民們關(guān)心的話題。

  中介催促市民趕緊賣(mài)房購(gòu)房

  “賣(mài)房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前？”昨日，胡女士在朋友圈里詢問(wèn)，“營(yíng)改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會(huì)增加？”

  去年，胡女士在渝魯大道附近購(gòu)了一套100平方米（套內(nèi)）的住房，較近二手房中介催她趕緊把房子賣(mài)掉。中介告訴她：“5月1日開(kāi)始，營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，二手房交易稅費(fèi)要增加，現(xiàn)在趁政策空窗期趕緊把房子賣(mài)掉。”

  張先生較近也接到中介的電話，勸他趕緊購(gòu)房，不然稅費(fèi)可能要增加。

  增值稅或再次轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者

  目前，在重慶，住房（包括普通住宅和非普通住宅）只要滿了2年（含2年），對(duì)外銷(xiāo)售均免征營(yíng)業(yè)稅；如果不滿2年，交易時(shí)需要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。

  業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房市場(chǎng)中，營(yíng)業(yè)稅理論上是由二手房的賣(mài)家繳納，但在實(shí)際的交易中卻被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人。營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，增值稅被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人的格局仍然不會(huì)改變。

  個(gè)人二手房交易究竟如何征收增值稅？市國(guó)稅局局長(zhǎng)李杰日前表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及營(yíng)改增細(xì)則主要有7項(xiàng)：一是稅率由3%改為11%，進(jìn)項(xiàng)可以抵扣；二是土地出讓金允許從銷(xiāo)售額中減除；三是老項(xiàng)目可選擇按5%的征收率繳納增值稅（老項(xiàng)目是指4月30日以前建設(shè)的項(xiàng)目）；四是新建不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目按5%預(yù)征；五是銷(xiāo)售自建存量房產(chǎn)采用5%征收率，銷(xiāo)售非自建存量房產(chǎn)按差價(jià)的5%繳納增值稅；六是個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房?jī)赡暌陨厦舛?，兩年以下?%征收率；七是不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率11%。

  也就是說(shuō)，營(yíng)改增之后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓兩年以上的二手房是不需要繳納增值稅的，兩年以下的二手房則按5%征收率。顯然，征收率比之前的營(yíng)業(yè)稅還低了0.5%。

  購(gòu)二手房不必等到5月1日后

  中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋?zhuān)盃I(yíng)改增”并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。知名稅務(wù)專(zhuān)家段文濤撰文指出：營(yíng)改增后，個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅將持平或略有下降。

  業(yè)內(nèi)人士表示，我市的房?jī)r(jià)增值幅度一直比較平穩(wěn)，營(yíng)改增后仍然會(huì)延續(xù)滿2年的免征的優(yōu)惠政策，對(duì)大多人在購(gòu)賣(mài)二手房時(shí)影響不會(huì)太大，“春交會(huì)期間有各項(xiàng)優(yōu)惠，購(gòu)房者看準(zhǔn)了就該出手，沒(méi)必要刻意等到增值稅實(shí)施后。”

  ■算賬

  增值稅比營(yíng)業(yè)稅略少

  去年，胡女士花70萬(wàn)元購(gòu)了一套房，今年以100萬(wàn)元的價(jià)格（銷(xiāo)售額）賣(mài)出。由于沒(méi)有滿2年，她需要繳納營(yíng)業(yè)稅為：100萬(wàn)×5.5%＝5.5萬(wàn)元。

  而營(yíng)改增后，她應(yīng)納稅額為：銷(xiāo)售額÷（1+征收率）×征收率=4.76萬(wàn)元，比營(yíng)業(yè)稅少了7400元。

  ■提醒

  繼承房產(chǎn)等免征增值稅

  營(yíng)改增實(shí)施方案明確提出，對(duì)于涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，試點(diǎn)期間免征增值稅。

  家庭財(cái)產(chǎn)分割包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

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