財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日對(duì)外公布的營改增全面推開細(xì)則顯示，個(gè)人將購購不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購購2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

  對(duì)于此前市場擔(dān)心營改增后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會(huì)增加稅負(fù)，分析人士指出，從方案細(xì)則看，對(duì)于非一線城市而言，個(gè)人購房如果不滿2年進(jìn)行交易，實(shí)際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時(shí)間超過2年的住房進(jìn)行交易免征。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn)，而且從稅費(fèi)效應(yīng)看，也沒有太大的變化。

  稅率/二手房征收率5%

  經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。新增試點(diǎn)行業(yè)的原有營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上延續(xù)，對(duì)特定行業(yè)采取過渡性措施，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

  隨后，財(cái)政部公布了四大行業(yè)增值稅稅率，建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)稅率為11%。5月1日開始的擴(kuò)圍與以往有所不同，將頭次涉及自然人繳納增值稅征管，主要是個(gè)人二手房交易。

  細(xì)節(jié)顯示，個(gè)人購購不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購購2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

  算賬/營改增變化不大

  營業(yè)稅稅率5%，增值稅征收率也是5%，看上去這個(gè)比率一樣，但營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅。目前來看，這種政策的平移并不會(huì)帶來稅負(fù)增加。

  根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額。例如王女士有一套售價(jià)200萬元（含稅、購購不足2年）的房子，較終增值稅應(yīng)納稅額為（200÷ 1.05）×0.05＝9.52萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價(jià)按照5%的稅率征收，按現(xiàn)行政策，營業(yè)稅應(yīng)納稅額為200×0.05= 10萬元。

  增值稅額是根據(jù)購入和賣出的差價(jià)判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會(huì)高過營業(yè)稅還不一定，這取決于較終的交易價(jià)格。對(duì)于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價(jià)格上漲幅度，目前短期的影響相對(duì)較小。

  影響/長期有利去庫存

  西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長李建軍表示，國務(wù)院總理 強(qiáng)調(diào)營改增試點(diǎn)要保障所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出原有優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)，且有其他過渡政策。個(gè)人二手房購賣若按5%征收率計(jì)算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負(fù)相當(dāng)，個(gè)人二手房購賣者稅負(fù)不會(huì)增加。個(gè)人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負(fù)擔(dān)的做法。政策從深層次降低了企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，長期來看，對(duì)老百姓也是有利的。

  業(yè)內(nèi)人士分析，營改增是利于房地產(chǎn)成交，而二手房營改增將會(huì)使二手房快速流通，從而釋放新房的庫存。

  據(jù)記者了解，稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部已經(jīng)下發(fā)文件，營改增之后，個(gè)人二手房交易這塊的增值稅仍暫時(shí)由地稅部門征收。因?yàn)槎址拷灰篆h(huán)節(jié)的其他稅種，如個(gè)稅、契稅等均由地稅部門負(fù)責(zé)，為統(tǒng)一方便管理考慮，營改增之后，仍由地稅部門征收。

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