土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據(jù)。

　　土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

　　其計算公式為：

　　應(yīng)納稅額＝增值額*適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　二手房購賣要征收土地增值稅

　?。玻埃埃赌辏保痹拢保慈?，北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[２００６]４５６號，點擊查看原文），該文件對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關(guān)問題進行了明確規(guī)定，并于２００６年１２月１日正式實施。

　　土地增值稅如何征收

　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　　（１）增值額未超過扣除項目金額５０%部分，稅率為３０%；

　?。ǎ玻┰鲋殿~超過扣除項目金額５０%，未超過扣除項目金額１００%的部分，稅率為４０%；

　?。ǎ常┰鲋殿~超過扣除項目金額１００%，未超過扣除項目金額２００%的部分，稅率為５０%；

　?。ǎ矗┰鲋殿~超過扣除項目金額２００%的部分，稅率為６０%。

　　增值稅征收的兩種方式

　　，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的１%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為５０萬元，土地增值稅應(yīng)為５０００００×１%=５０００元。

　　，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告。

　?。薄⒛軌蛱峁┵彿堪l(fā)票的，可減除以下項目金額：

　　（１）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

　　（２）按發(fā)票所載金額從購購年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計５%的金額；

　?。ǎ常┌磭乙?guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

　?。ǎ矗┤〉梅康禺a(chǎn)時所繳納的契稅。

　?。?、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

　　（１）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

　?。ǎ玻┲薪闄C構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

　　（３）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

　　土地增值稅征收實例

　　假設(shè)張先生于２００４年以５０萬元購購了一套房產(chǎn)，２００６年１２月將以７０萬來出售。

　　１、張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為７０００（７０００００×１%）元

　?。?、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為５０萬，那么可扣除：

　　原值：５０００００；加計金額：５０００００×５%+５０００００×（１+５%）×５%=５１２５０；稅金：契稅為７５００（５０００００×１。５%）元，轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅為３８５００（７０００００×５。５%）、個人所得稅按核定方式繳納為７０００（７０００００×１%）、印花稅３５０元。

　　那么該套房屋的增值額為：７０００００-５０００００-５１２５０-７５００-３８５００-７０００-３５０=９５４００元，未超過扣除項目金額的５０%，按照３０%的稅率計算。那么，土地增值稅為：９５４００×３０%=２８６２０元。

　　存在疑惑：征收細則還需要進一步確定

　　雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進行了比較明確的規(guī)定；但是，對于土地增值稅的征收細則還需要進一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[１９９９]１２０１號規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[２００４]３６８號文件規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅，減半征收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產(chǎn)生的波動幅度。

　?。保痹孪掳朐?，預(yù)期有售房高峰

　　由于土地增值稅將于１２月１日正式實施，現(xiàn)在距離征收時間也就半個月的時間，那么，在此時間段內(nèi)，對于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。

　　土地增值稅的會計處理及舉例

　　企業(yè)應(yīng)當在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應(yīng)交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅。

　　土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應(yīng)當作為營業(yè)稅金進行處理，具體可以分為如下三種情況：

　　（一）對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當直接計入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當計入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟合作企業(yè)應(yīng)當計入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當計入“營業(yè)稅金及附加”科目。

　?。ǘτ诜菍I房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當計入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當作為營業(yè)稅金的一部分計入“營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務(wù)企業(yè)）。

　　（三）對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當繳納的土地增值稅應(yīng)當計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。

　　[例１]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)１９９８年１月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入３８００萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金６００萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為１４００萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息１２０萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及印花稅共計２１０.９萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的５%計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的２０%加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：

　　扣除項目金額＝６００+１４００+１２０+２１０.９+（６００+１４００）×５%+（６００+１４００）×２０%＝６００+１４００+１２０+２１０.９+１００+４００＝２８３０.９萬元

　　增值額＝３８００-２８３０.９＝９６９.１萬元

　　增值額占扣除項目比例＝９６９.１÷２８３０.９＝３４.２３%

　　應(yīng)納稅額＝９６９.１×３０%＝２９０.７３萬元

　　則企業(yè)應(yīng)作如下會計分錄：

　　借：經(jīng)營稅金及附加 ２９０７３００

　　貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 ２９０７３００

　　實際向稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅時作如下會計分錄：

　　借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅 ２９０７３００

　　貸：銀行存款 ２９０７３００

　　近期土地增值稅政策變動：

　　從２００８年１１月１日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 (責(zé)任編輯：JN022)

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