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全國房?jī)r(jià)呈現(xiàn)“階梯狀” 上漲城市將不斷增多
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:人民網(wǎng) 閱讀 546 次
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,一二三線城市房?jī)r(jià)大致呈現(xiàn)“階梯狀”,即一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅較高,絕大部分二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲但漲幅低于一線城市,大部分三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍然下降。從房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)來看,下半年樓市將會(huì)繼續(xù)回暖,再加之存在降息降準(zhǔn)的可能,房?jī)r(jià)上漲城市將會(huì)不斷增多。但今年中國樓市未必會(huì)完成大逆轉(zhuǎn),因?yàn)槿木€城市會(huì)“拖后腿”,指望三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇不現(xiàn)實(shí)。
蕭條了一年多的樓市有了回暖升溫的跡象。8月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,7月,全國70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市有29個(gè),上漲的城市則有31個(gè),上漲城市個(gè)數(shù)比6月進(jìn)一步增加了4個(gè)。
北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格都呈上漲態(tài)勢(shì),其中深圳漲幅較高,環(huán)比上漲6.3%;上海以1.9%緊隨其后,北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。從同比數(shù)據(jù)看,除廣州房?jī)r(jià)同比下降0.3%外,其他三個(gè)城市同比均呈上漲態(tài)勢(shì),深圳同比漲幅更高達(dá)24%。不過,其他67個(gè)城市房?jī)r(jià)同比依然下降,降幅為9.7%。
“一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁,房地產(chǎn)市場(chǎng)新增需求量旺盛,所以樓市回溫迅速。三四線城市因?yàn)橹皫齑鎳?yán)重,加上需求有限。房?jī)r(jià)沒有上漲實(shí)屬正常,無需過分擔(dān)憂?!边_(dá)訊咨詢公司合伙人李菲對(duì)記者指出,如今的國內(nèi)樓市已經(jīng)逐步趨向于冷靜,根據(jù)各城市住房庫存量不同,房?jī)r(jià)拉升效應(yīng)自然有所不同。未來,一二線城市房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)步上升的趨勢(shì),而三四線城市則需要更長(zhǎng)的時(shí)間來消化之前“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的庫存。
一線城市領(lǐng)漲
這次樓市回暖中,深圳表現(xiàn)得尤為明顯,房?jī)r(jià)漲幅之大之快,讓國人驚嘆。北京、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)緊隨深圳之后,開始上漲。
去年12月份,深圳成為全國頭個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市,2015年上半年繼續(xù)領(lǐng)漲,7月份新房環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%,二手房同比更是達(dá)到了24.3%的漲幅。
對(duì)此,上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬,7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個(gè)月,供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化,才會(huì)導(dǎo)致了幾個(gè)月來深圳房?jī)r(jià)的漲勢(shì)洶洶。
隨著一線城市強(qiáng)勢(shì)反彈,二線城市也不甘示弱。典型如杭州,去年還被媒體驚呼為“房?jī)r(jià)腰斬”,現(xiàn)在已經(jīng)強(qiáng)勁上漲。
“從房?jī)r(jià)走勢(shì)來看,杭州新建商品住房銷售價(jià)格自今年4月份以來已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止跌上漲,漲幅逐月擴(kuò)大。6月杭州新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%,領(lǐng)漲二線城市,環(huán)比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見,杭州商品住房?jī)r(jià)格止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)進(jìn)一步鞏固?!焙贾菔型该魇鄯垦芯吭涸洪L(zhǎng)方張接認(rèn)為。
國務(wù)院發(fā)展研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松分析稱,一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感,并且由于一線城市供應(yīng)偏緊,市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購房頭付比例下調(diào)時(shí),便能激發(fā)一部分購購需求。
“購房者對(duì)購房行為的決策除了居住需求外,較主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在中國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中,影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策?!编囉羲芍赋?,調(diào)控政策中影響力的是信貸政策,因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,部分大城市此前投資節(jié)奏放緩,導(dǎo)致可售房源開始變得不足。“由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的,所以目前庫存不足的局面造成了當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”。
一位杭州的房地產(chǎn)商告訴記者,因?yàn)橹皹鞘械兔?,去做“副業(yè)”的同行們這幾個(gè)月也逐步重回房地產(chǎn)業(yè)。
三四線寒意較濃
值得注意的是,三四線城市仍然無法擺脫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的困境。
在北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長(zhǎng)何維達(dá)看來,三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重,這些地方市場(chǎng)需求比較有限,尤其是投機(jī)需求對(duì)于這些城市來說應(yīng)該不是一個(gè)好的選擇,而老百姓的自主需求又比較有限,因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)今后都會(huì)逐漸冷卻下來,進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也指出,二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市,在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動(dòng)之下,人口遷移帶來大量的住房需求,城市庫存逐漸去化,房?jī)r(jià)也逐漸回歸上升軌道。“但是對(duì)于部分三線以及大量四線城市來說,由于前期的過度城市開發(fā),造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩,部分城市甚至出現(xiàn)‘鬼城’新區(qū),嚴(yán)重積壓的庫存以及需求新增的不足,使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲”。
不過,新城控股高端副總裁歐陽捷對(duì)于三四線城市樓市的表現(xiàn)較為樂觀。歐陽捷在近期召開的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出,一線城市的房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)上漲。二線城市方面,去年杭州是全國庫存量的城市之一,去化周期超過了30個(gè)月,但是今年也恢復(fù)了量?jī)r(jià)提升的形勢(shì)。三線城市中包括常州(鄂爾多斯之后列為又一個(gè)鬼城的城市),房?jī)r(jià)和銷售量也在恢復(fù)。
“所以三四線城市已經(jīng)走出了市場(chǎng)的底部,絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)停止下跌,支撐了全國的房?jī)r(jià)的上漲。”但歐陽捷也指出,這種房?jī)r(jià)的上漲是緩慢的、差異化的。
房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定
對(duì)于未來房?jī)r(jià)的整體走勢(shì),李菲認(rèn)為,“回暖是大勢(shì)所趨,全國房?jī)r(jià)已經(jīng)走出“偏冷”區(qū)間,開始步入‘合理’區(qū)間,市場(chǎng)供需決定了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)?!?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè),隨著越來越多的城市加入漲價(jià)大軍,后續(xù)房?jī)r(jià)增幅有繼續(xù)擴(kuò)大的可能性,或?qū)⒃?月份出現(xiàn)。
在房地產(chǎn)分析師章達(dá)看來,未來房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主。章達(dá)對(duì)記者指出,“從去年開始,國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了野蠻增長(zhǎng)期,現(xiàn)在逐步進(jìn)入健康理性的階段。具體的表現(xiàn)就是增幅和降幅都趨于穩(wěn)定狀態(tài)?!?/p>
“今年的后幾個(gè)月,在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下,自住性、改善性需求還會(huì)繼續(xù)釋放,全年的銷售量肯定會(huì)好于去年。除一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫和上漲外,多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定?!敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一稱。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為,目前,市場(chǎng)購房人群仍然以自住型為主,這些人對(duì)房屋的價(jià)格承受能力是有限的,如果價(jià)格過度上漲,一部分人會(huì)失去購購欲望。此外,進(jìn)入第三季度以來,銀行放款出現(xiàn)“分水嶺”,放款節(jié)奏減緩,審批和放款流程減慢,使得整體市場(chǎng)的成交熱度逐步下降。
當(dāng)然,影響未來房?jī)r(jià)的還有房產(chǎn)稅征收的問題。近日一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,如果開征房地產(chǎn)稅,64%的人認(rèn)為,房地產(chǎn)稅開征會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,其中,38%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅一旦開征,會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌,購房投資的人會(huì)減少。然而,也有26%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅開征,會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲,房企囤地成本增加、賣房中產(chǎn)生的稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房人身上;有19%的人認(rèn)為從長(zhǎng)期看,房地產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià);另有17%的人覺得房地產(chǎn)稅征收的影響不好說,不同城市會(huì)有不同的影響。
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