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分析稱樓市深度調(diào)控或致供不應求 房價終將反彈
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:21世紀經(jīng)濟報道 閱讀 792 次
5月15日, 花旗集團發(fā)表研究報告指出,由于多項數(shù)據(jù)顯示內(nèi)地經(jīng)濟已大幅放緩,除非政府想“懲罰”自己,否則,放松調(diào)控的趨勢已是無可爭辯?
但在報告發(fā)布后的幾天時間里,政府再度明確了調(diào)控的態(tài)度。國務院總理 在武漢市召開六省經(jīng)濟形勢座談會時指出,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策,采取有效措施增加普通商品房供給,繼續(xù)推進保障性安居工程建設,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是, 對于這次樓市調(diào)控的表態(tài)是在揚州、營口等城市陸續(xù)出臺放松房地產(chǎn)調(diào)控措施的背景下,因此這次講話被業(yè)內(nèi)解讀為:堅持限購為主的調(diào)控政策不動搖。
懷疑的聲勢有所削減。然而,強勢的調(diào)控政策是否能“熨平”市場的周期性波動?至少在一些市場人士看來,答案是否定的。早前,華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)預言,房價可能將在一年半到兩年后暴漲。低迷的土地市場,下滑的房地產(chǎn)投資,似乎已為暴漲埋下伏筆。
博弈深水區(qū)
花旗的研究報告指出,中國政府年內(nèi)將集中精力在不沖擊購房限制的基礎上,放寬對次購房者的抵押貸款規(guī)定。花旗預測,中國在未來幾個月內(nèi)可能會采取更多支持整體經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)的措施,因地方政府在二季度和三季度將面臨的金融挑戰(zhàn)。此外,花旗還認為,中國也將會繼續(xù)諸如近日所宣布的下調(diào)銀行存款準備金率等積極財政措施。
事實上,陸續(xù)有地方政府出臺了微調(diào)政策。5月7日,揚州市房管局發(fā)布《關于對個人購購成品住房進行獎勵的通知》,對個人新購購的成品住房,根據(jù)面積不同予以4%至6%的獎勵。該政策從7月1日起執(zhí)行,執(zhí)行期暫定一年。
盡管業(yè)內(nèi)對揚州市房管局的新政質(zhì)疑聲音不斷,兩周過去了,該政策并未像之前部分市場人士預計的那樣“被迅速叫停”。相反,住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進副主任梁小青5月20日在南京接受媒體采訪時甚至明確表示,“揚州新政”并非救市,而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進行的積極有益的探索,應當予以支持和肯定。
“鏈家地產(chǎn)”市場研究部陳雪認為,揚州鼓勵政策對于揚州市本身的市場影響可能并不大,畢竟揚州本身并非是限購城市,并且鼓勵范圍也只是局部市場。但住建部此次給予此政策以肯定,尚屬次為地方政策給予直接正面評價,這比揚州政策本身的影響更大。在一定程度上意味著,在政策層面,地方政府進行微調(diào)確實存在空間。因此推斷未來可能會有更多的城市開始著手進行微調(diào),但微調(diào)基本不會觸及“限購”、“差異化信貸”等紅線。
高策地產(chǎn)服務機構(gòu)董事長兼總裁陶紅兵在接受本報記者采訪時也預測,政策方面不會有大的變化,政府仍將打壓樓市,未來政策方面的變動將以各地方的微調(diào)為主。
供不應求勢必發(fā)生?
然而限購政策在頒布之初,就被視為階段性政策,甚至被稱為權(quán)宜之計,終有退出的。陶紅兵擔心的是,越晚退出,越危險。被限購壓抑的需求,就像堰塞湖。壓抑越久,潰壩的可能性越大。“錢太多了,無論是自住型的需求還是改善型的需求,甚至是資產(chǎn)配置的需求都存在,需要‘有保有壓’的微調(diào)。”他說。
陶紅兵十分同意任志強的看法。4月22日,在“2012中歐私人投資高峰論壇”中任志強表示,一年半到兩年房價將暴漲。支持其觀點的重要論據(jù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著回落,房屋新開工面積亦呈現(xiàn)下降趨勢。
盡管早前國土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示截至2011年末,全國31個?。▍^(qū)、市)和新疆生產(chǎn)建設兵團落實住房用地計劃13.59萬公頃,同比增加7.6%。其中,商品住房用地計劃落實10.5萬公頃,超過前兩年年均實際供應量(8.17萬公頃)28.5%。統(tǒng)計表明,當前我國未竣工的房地產(chǎn)用地面積近40萬公頃。
北京虎杰投資顧問公司頭席分析師張寅認為,總量上的供不應求不會發(fā)生,但局部的供求失衡仍然存在。真正的供求均衡狀態(tài)只是理論上存在。調(diào)控政策的出臺和退出,亦是造成過去市場總是周期性波動的原因所在。在房價大跌之后,通常會迎來房價的反彈。
隨著調(diào)控駛?cè)肷钏畢^(qū),開發(fā)商本能采取種種對策。限購令執(zhí)行兩年時間,樓市成交量重挫,成交價格普降,開發(fā)商遭受了的資金和市場壓力,在政策方向未明、市場前景欠佳的情況下,減少投資、暫緩拿地、現(xiàn)金為王成為開發(fā)商的普遍選擇,這造成調(diào)控兩年間土地市場的持續(xù)低迷,如今這種勢頭愈演愈烈,已經(jīng)影響到了未來房地產(chǎn)市場的走勢。
進入2011年,調(diào)控越發(fā)嚴厲,不斷強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,促進房價合理回歸”,加上信貸政策、貨幣政策雙雙從緊,項目滯銷與融資成本高企疊加,開發(fā)商開始減少拿地。
而今年以來,雖然商品房成交有所回暖,但土地市場仍然冷清。統(tǒng)計顯示,截至5月22日,僅成交了7宗住宅用地,成交土地面積90公頃,規(guī)劃建筑面積125萬平方米。5個月時間出讓住宅地塊僅為個位數(shù),這在歷年都是罕見的,創(chuàng)近6年土地成交新低。
這樣的趨勢同時在全國其他地方上演。今年1至4月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9657萬平方米,同比下降19.3%。而之前的1至3月份,同比下降幅度則為3.9%,僅4月份一個月降幅就比1至3月份擴大了15.4個百分點。開發(fā)企業(yè)拿地意愿的急劇下降,為地方財政帶來了巨大壓力。
亞豪機構(gòu)分析,作為房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的生產(chǎn)資料,土地市場的成交遇冷必然會影響到未來一段時間的商品房供應,可以預見,2013、2014年的市場供應量將會呈現(xiàn)階梯狀的急劇下滑局勢。而限購令這種通過行政手段干預市場,只能短期階段性使用不宜作為長期的調(diào)控工具,早晚都會退出。一旦購房解禁,投資、投機需求重新回歸樓市,與商品房供應萎縮疊加,供不應求之下,恐怕將會導致房價漲勢難以控制。
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