如果用兩個字來形容2019年，那就是“穩(wěn)定”，土地市場穩(wěn)定、房產(chǎn)價格穩(wěn)定、未來預期穩(wěn)定，三穩(wěn)的目標在2019年皆有清晰體現(xiàn)。同時，樓市調控政策指向性明確，全國降溫城市不斷增多，在商品房總體成交量依然上行的行業(yè)背景下，房價整體上漲態(tài)勢得到有效控制。

在房住不炒的調控主基調下，樓市的投機性需求基本離場，住宅回歸居住本源；

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的方向指引下，金融側調控保持相對高壓，有力保障房產(chǎn)市場理性發(fā)展，防止投資過熱現(xiàn)象產(chǎn)生；

在租售同權的安居目標下，租賃房源供給不斷增多，租賃市場繼續(xù)蓬勃發(fā)展；

在因城施策的調控準則下，各地的調控精準度不斷提升，各城調控的顆粒度也愈加精細化。

調控不放松 房地產(chǎn)金融首當其沖

2019年全年樓市政策保持了相對穩(wěn)定，因城施策的精準調控在各地都有所體現(xiàn)，如佛山取消樓市限價政策、東莞調整二手房交易個稅等，蘇州部分區(qū)域限售、大連、洛陽等地出臺限價政策。總體來看，政策放松的城市和地區(qū)較少，而大部分城市依然維持了調控高壓，尤其是開封、張家港兩地分別在7月、12月經(jīng)歷了政策放松“一日游”，導致各地調控放松更為謹慎。

2019年在市場流動性整體放松的環(huán)境下，房地產(chǎn)金融側卻愈加收緊，向市場傳遞出明顯信號。即房住不炒已從行業(yè)源頭入手，不但要控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風險，同時通過金融側調控，有力提升房地產(chǎn)去產(chǎn)能化的節(jié)奏，2019年房地產(chǎn)金融側的調控來看，主要采取了三步走。

步“定調嚴控”，4月的“房住不炒”基調重申，7月政治局會議“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，9月國務院常務會議明確要求，地方政府專項債券資金不得用于土地儲備和房地產(chǎn)相關領域等都是融資從緊的明確信號；

第二步是“嚴控信托”，從5月開始監(jiān)管部門就發(fā)文嚴防資金通過信托、金融租賃等方式進入房地產(chǎn)領域，7月監(jiān)管部門約談房地產(chǎn)信托業(yè)務發(fā)展過猛的信托公司；

第三步“加大整治”，8月上銀保監(jiān)會表示將在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款。8月底銀保監(jiān)會又發(fā)布對部分地方中小銀行機構現(xiàn)場檢查情況的通報，對中小銀行違規(guī)為房地產(chǎn)項目提供融資進行了批評。

“搶人”政策頻出 拉動樓市熱度提升

今年直接針對樓市調控放松的政策可謂鳳毛麟角，大量的放松體現(xiàn)在各地落戶政策放松、人才政策放松，這類政策對于樓市的確產(chǎn)生了間接性影響。

從放松人才購房限制政策來看，大都是提供了相應的補貼或直接降低或取消了人才的購房門檻，對于三亞、南京、天津、佛山、江門等放寬來看對于當?shù)爻鞘泻蛥^(qū)域的熱度提升起到了較為明顯的效果。但必須要看到，人才政策的真實目的依然還是以吸引人才為主旨，政策本身包含的內容也較多，人才購房只是其中一部分，因此不能將人才政策就等同于調控放松。

值得關注的是，各地的人才政策本身依然有著諸多值得推敲之處，一方面人才引進大都是學歷或職稱為主要標準，缺乏根據(jù)各城重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性人才引入標準，這一點在部分二三線城市表現(xiàn)尤為明顯，換言之2019年是“搶人大戰(zhàn)”，而非“引入對口人才”；另一方面不排除部分城市通過人才政策的方式起到調控變相放松的效果，尤其是將人口的門檻降得過低時，這一傾向體現(xiàn)尤為明顯。

土地市場降溫 房企加速回歸一二線

2019年全年土地市場成交量顯現(xiàn)同比明顯減少，從土地購置面積的數(shù)據(jù)來看，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米,同比下降27.5%，同比量減達近三成。下半年土地購置面積的整體有所回升，但從全年來看總體成交同比下滑的趨勢沒有改變，1-11月同比下降14.2%。

從實際拿地情況來看，房企圍繞重點城市群和核心都市圈的布局力度明顯加強。大型品牌房企回歸一二線的趨勢較為明顯。深圳、北京土拍市場今年都呈現(xiàn)過火熱的局面，一線城市的優(yōu)質地塊更是讓房企欲罷不能，6月，深圳幾塊宅地的出讓更是具有明顯的“吸睛”效果。與此相對應的是，三四線及以下城市是土地流拍集中地，從2019年土地流拍數(shù)量的情況來看，排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企的布局意愿度低，市場趨冷是這類城市土地降溫的重要因素。

值得關注的是，今年以來有部分房企開始暫停拿地，規(guī)避風險。一方面2016-2017年的地王項目在很多城市都面臨著銷售困局，讓房企拿“地王”的沖動銳減；另一方面負債率過高的房企也在今年漸漸被動減少甚至暫停拿地動作。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續(xù)走低。

銷量繼續(xù)提升 商品房GMV向16萬億挺進

2019年1-11月商品房銷量情況

從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看， 1—11月份，商品房銷售金額139006億元，增長7.3%，其中住宅銷售額增長10.7%，從數(shù)據(jù)來看前11個月銷售金額已接近14萬億，而去年同期僅12.9萬億。因此2019年全年破15萬億已無懸念，商品房的GMV已經(jīng)邁向了歷史新高點。

房企在2019年也加快了銷售腳步，早在5月，不少房企已經(jīng)開始加快推盤的力度，6-7月的市場推盤節(jié)奏以及促銷也是大于去年，下半年在樓市降溫的大環(huán)境下，房企“以價換量”的情形不斷增多，拉動樓市銷售量穩(wěn)步提升。同時房地產(chǎn)銷售的分化也在不同城市中得到體現(xiàn)，包括深圳、上海臨港在內的熱點城市和地區(qū)，受大政策影響帶動了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至的二線城市則出現(xiàn)了市場降溫。

值得關注的是，目前行業(yè)整體集中度提升的步伐并未停止， 2019年新入千億陣營的房企數(shù)量預計在5家上下。從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調控持續(xù)、部分城市轉向買房市場等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。

房價保持穩(wěn)定 降溫城市同比增多

2019年，對房價調控的壓力在上半年表現(xiàn)尤為明顯，住房和城鄉(xiāng)建設部上半年對6個城市進行預警提示的基礎上，又對新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。下半年房價上漲壓力較大的城市明顯減少，但深圳或是個例，由于市場熱度提升過快，12月深圳住建局明確表示，二手房小區(qū)上漲超5%，市民可以向區(qū)房地產(chǎn)主管部門投訴，在房價整體下行壓力較大的環(huán)境下顯得較為“另類”，但這也在另一側面體現(xiàn)出房價調控在各地重要性。

嚴調之下，樓市降溫，從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2019年各月全年房價出現(xiàn)同比下行的城市不斷增多，今年11月有超過30個城市的二手房價格出現(xiàn)下跌，時隔56個月再次出現(xiàn)超過30個城市房價下調。從安居客線上二手房數(shù)據(jù)來看，2019年11月份新房在線均價為16599元/平方米，二手房掛牌均價為15410元/平方米。二手房相比1月僅微漲2%。其中一線城市的二手房普通出現(xiàn)房價下探趨勢，例如11月相比1月北京下降了2.5%，廣州下降了4.8%。二線城市中也不乏二手房價出現(xiàn)下行的城市，例如青島、濟南、杭州、三亞等城市年底相比年初的下滑趨勢都十分明顯。

租購并舉，建全租賃法律法規(guī)

2019年國家出臺的各項政策文件可以看出，國家繼續(xù)將發(fā)展住房租賃市場作為主要任務，支持城市住房租賃建設，整治租賃中介亂象，規(guī)范房地產(chǎn)住房租賃市場平穩(wěn)發(fā)展。

就地方城市政策而言，在“加快建立多主體供給、渠道保障租購并舉的住房制度”的大方針下，住房租賃政策更為細化，包括搭建租賃住房信息平臺、大力發(fā)展人才公寓等，通過多渠道推進住房租賃市場發(fā)展。

分城來看, 一線城市的總體租房需求依然高于大部分新一線城市，北上深租房需求 。新一線城市中，成都的租房需求居首位，排名全國第二，僅次于北京；其次為重慶、武漢等中西部城市。以深圳為例, 總體綜合實力較強，人才政策相對寬松，招聘活躍度高，吸引大量人口落戶與就業(yè)；但就租房成本而言，租金價格相對較高，居住壓力相對較大, 2019年租賃房源供應量排名第三，租房訪問量排名第四，租金價格排名第二。

波動依然, 預期整體趨向平穩(wěn)

從2019年統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看,變動已然很小,房地產(chǎn)開發(fā)市場在全國層面表現(xiàn)較為平穩(wěn),但在不同城市和區(qū)域之間的差異依然十分明顯,例如東北地區(qū)的降溫的速度較為明顯，2019年1-11月的增速回落0.6個百分點，不但低于2018年全年17.5%的水平，更是四個大區(qū)中 為回落速度 快的。不過由于東北區(qū)域房產(chǎn)投資在全國總占比偏低，對于全國整體影響效果相對有限。從安居客購房者信心指數(shù)來看，全年的波動向下的特點非常明顯，“小陽春”之后就一路波動下行，直至11月稍有回調，購房者對于房地產(chǎn)未來的預期普遍走平，隨之投機性購房需求同步撤離。值得關注的是，年末一線城市的購房者心態(tài)回調的幅度較為明顯，二線城市則出現(xiàn)輪動性下滑，購房者心態(tài)分化在明年或將體現(xiàn)得更為明顯。從經(jīng)紀人信心指數(shù)來看，全年呈現(xiàn)更為平滑的下行傾向，經(jīng)紀人的心態(tài)波動性要小于購房者，但整體對后市普遍看平的態(tài)度更為普遍化。

穩(wěn)定之下 分化加劇

日前，從2019年底的中央經(jīng)濟會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產(chǎn)重點依然體現(xiàn)在落實房住不炒，保持樓市穩(wěn)定，發(fā)展租賃體系等幾個方面。因此，2020年樓市的健康平穩(wěn)發(fā)展，安居宜居的住房目標不會改變，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)平穩(wěn)運行的態(tài)勢。預計房地產(chǎn)調控總體保持從嚴，因城施策的方式會多樣化，房地產(chǎn)金融側收緊將常態(tài)化。在整體穩(wěn)定之下，各類分化將在以下幾方面持續(xù)體現(xiàn)：

調控分化 房價成為調控松緊的“刻度尺”

從2020年的趨勢來看，由于調控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件，因此，總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現(xiàn)在各類城市，一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

值得關注的是，城市一二手成交量變化并非當前調控的主要“標尺”，房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”，換言之判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化，另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線，在供應量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是，三四線調控放松的節(jié)奏會較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場體現(xiàn)出來。

分化之下 金融政策難言寬松

無論是從年中中共中央政治局會議要求來看，還是年底中央經(jīng)濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段的目標非常明確，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監(jiān)管，房地產(chǎn)融資的寬松化很難實現(xiàn)，房企融資難預計依然會保持延續(xù)。值得關注的是，2020年房企“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續(xù)。

值得關注的是，由于部分房企追求前期過度追求規(guī)模化，導致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業(yè)的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水平，降低財務風險顯得較為重要，通過項目轉讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態(tài)。

城市分化 房企持續(xù)回歸一二線

2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現(xiàn)為三四線以下城市2020年需求側將出現(xiàn)一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現(xiàn)。

房企回歸一二線的重要原因在于需求側出現(xiàn)的變化，一方面是棚改結束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現(xiàn)較為明顯的下降，過于激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導致房企逐步退出三四線城市。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的快速發(fā)展在過去二十年，逐步滿足了人們對居住空間和質量提升的需求，而后房地產(chǎn)的增量市場規(guī)模逐步減少也是與購房需求增速相匹配。后續(xù)房地產(chǎn)拿地面積下降的趨勢不會變，但并不代表房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將快速萎縮，一方面商品房開發(fā)量減少是逐步緩慢的，而非斷崖式下跌；另一方面各大城市舊城改造依然會給房企帶來很多新機遇。

房企分化 產(chǎn)品力成為競爭關鍵砝碼

從以往房企的競爭來看，多聚焦于規(guī)模化水平，這也導致了部分房企過于樂觀而盲目擴張。部分大型品牌房企通過規(guī)?；拇_也形成了一定優(yōu)勢，例如融資成本相對較低、融資難度相對較低、融資方式的多樣化等等，并且由于有品牌以及大量土儲作為保障，抗風險能力也會相對較高。

2020年商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢已經(jīng)形成，預計2020年行業(yè)整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規(guī)模增長繼續(xù)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調控持續(xù)、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

從全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質和人居環(huán)境質量是重要一項，這也預示著對房企開發(fā)品質的監(jiān)控力度會同步加強，在2019年不同城市的新建住宅質量問題不斷引起廣泛關注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規(guī)模本身，房地產(chǎn)后調控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產(chǎn)品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。

走進二十年代 用戶需求也將不斷變化

除了對于居住品質的提升要求外，隨著大量95后00后不斷進入社會，用戶對于居住的要求也在不斷改變，一方面接受租房的人群比例占比不斷增加，另一方面用戶對戶型的偏好也將不斷發(fā)展改變。從2018年以來，全國用戶二手房戶型偏好已經(jīng)開始緩慢變化。從安居客線上用戶二手房的找房偏好來看，1居室和2居室偏好人群占比縮小，偏好3居室人群占比逐步上升，整體來看，2居室和3居室為全國用戶主要關注戶型。隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，生育政策的不斷放開，2020年預計3居室首改需求將會繼續(xù)穩(wěn)步上升。

2018-2019年用戶二手房戶型偏好情況

（張波，作者系58安居客房產(chǎn)研究院分院院長）

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