在多方利好刺激政策陸續(xù)出臺(tái)下，疲軟近一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)近期企穩(wěn)回升。11月底，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，無疑再一次刺激了購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。

2014年較后一個(gè)月，中國樓市的“回暖”跡象是否將持續(xù)，降息會(huì)否刺激房?jī)r(jià)翹尾?

11月樓市前低后高，多城銷量實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)行情

四大一線城市住宅成交環(huán)比全部下降，環(huán)比下降21%;19個(gè)二線城市亦環(huán)比下降21%;三四線城市的環(huán)比跌幅更達(dá)23%……在經(jīng)過“金九銀十”的購房需求集中釋放、10月樓市成交數(shù)據(jù)刷新年內(nèi)新高后，11月上半月的樓市成交疲態(tài)盡顯。

克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，全國54個(gè)城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環(huán)比10月下半月銳減22%。

然而，就在11月21日央行宣布降息后，11月下半月成交出現(xiàn)戲劇性的一幕。11月末，全國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均對(duì)政策利好作出積極反應(yīng)，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，11月較后一周新房成交面積較11月前三個(gè)周的平均水平上升5%，其中一線樓市成交上升20%，部分二線城市的新房成交量增幅也超過兩成。較后一周樓市的翹尾效應(yīng)使得11月的市場(chǎng)成交量一舉超過10月，一、二、三四線城市的樓市銷量分別實(shí)現(xiàn)了12%、11%、4%的逆轉(zhuǎn)行情。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，降息降低了購房貸款成本，并在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期。“此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場(chǎng)的信心，年末成交翹尾幾成定局。”

一二線房?jī)r(jià)現(xiàn)微幅上漲，不少受訪者表示要加快購房步伐

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降息使市場(chǎng)供需兩端的資金成本和壓力均有降低，因此短期內(nèi)住宅銷售出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)。

除了成交量的上漲外，一二線城市房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)止跌回升的趨勢(shì)。中國指數(shù)研究院較新發(fā)布的《2014年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，在經(jīng)歷了連續(xù)6個(gè)月下跌之后，11月份北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、成都、杭州、武漢、重慶等十大城市新建住宅的均價(jià)頭次出現(xiàn)0.07%的微幅上漲。

搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，72%的受訪者表示房地產(chǎn)市場(chǎng)將受央行降息影響，49.32%的受訪者表示將因此加快購房步伐。

毫無疑問，貸款利率下調(diào)后，對(duì)于購房者較直接的影響就是房貸降了。降息后，5年以上的商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率為6.15%，較此前下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于貸款利率打了9.4折。同時(shí)，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.25%。據(jù)搜房網(wǎng)測(cè)算，按照商業(yè)貸款200萬元計(jì)算，利率調(diào)整后，30年貸款每月還款12184.56元，較調(diào)整前少還522.64元，30年期限內(nèi)總計(jì)少還款18.8萬元。

作為改善型需求大軍中的一員，上海市民王先生認(rèn)為，降息對(duì)購房者來說是個(gè)利好消息。“我打算馬上出手了，計(jì)劃貸款200萬元，雖然央行降息只有0.4%的利息，但是我算了一下，每個(gè)月也能少還500多元，一年能少還不少錢。”

世邦魏理仕較新發(fā)布研報(bào)稱，利率下降后，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將從中獲益。交易量有望繼續(xù)攀升，按揭利率方面也有望出現(xiàn)更大折扣。購房者支付能力的提高會(huì)讓更多潛在購房者進(jìn)入市場(chǎng)。

銀行資金成本上升，或給購房者獲取優(yōu)惠利率增加困難

由于2008年和2012年央行降息均曾令房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，因此，此次降息也給當(dāng)前疲弱的市場(chǎng)更多想象空間。

專家普遍認(rèn)為，在限購取消、限貸松綁、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以及降息等多重影響下，一線和部分二線樓市成交量在短期內(nèi)將會(huì)提振;但由于諸多城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長(zhǎng)，需求過度透支，房?jī)r(jià)調(diào)整尚未到位。因此，市場(chǎng)短期回暖不具可持續(xù)性。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，對(duì)比2008年頭次降息與2012年頭次降息的節(jié)點(diǎn)，其背后的市場(chǎng)背景有明顯不同。頭先在供求關(guān)系上，今年供求比達(dá)到1.3：1，而2008年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯更為嚴(yán)重;其次，當(dāng)前市場(chǎng)還是靠剛需或者剛改的購購力在支撐，而2008年由于沒有限購政策，投資客入市容易;但現(xiàn)在市場(chǎng)上投資客蹤跡難覓，因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。

更有市場(chǎng)人士分析稱，由于銀行資金成本上升，降息對(duì)樓市推動(dòng)持續(xù)期不應(yīng)過度奢望。上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，降息后，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)空間，因而將直接影響銀行投放個(gè)人房貸的積極性，對(duì)購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更加困難。

穆迪分析師何卓榮也表示：“在沒有貨幣供應(yīng)或信貸增長(zhǎng)的情況下，單純的降息不大可能持久拉動(dòng)房地產(chǎn)的銷售。預(yù)計(jì)全國整體房?jī)r(jià)將繼續(xù)承受壓力，未來幾個(gè)月大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下滑。”

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