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十大購(gòu)房“陷阱” 見(jiàn)招拆招,避免不必要的麻煩

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 510 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

  房子,在中國(guó)老百姓心中,不僅是一個(gè)遮風(fēng)擋雨的住所,更是向希望起航的港灣。對(duì)于老百姓而言,每個(gè)人都想圓自己的“安居夢(mèng)”,而在這個(gè)夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)過(guò)程中,總會(huì)出現(xiàn)一些不太和諧的因素。而頭當(dāng)其沖的便是購(gòu)房陷阱,如虛假宣傳、延期交房、霸王條款、精裝陷阱等,這些都時(shí)常困擾著廣大的購(gòu)房者。

  當(dāng)發(fā)生購(gòu)房糾紛時(shí),購(gòu)房者總是處于被動(dòng)的地位,束手無(wú)策、投訴無(wú)門(mén)是常態(tài),購(gòu)房人的“胳膊”總是扭不過(guò)開(kāi)發(fā)商這個(gè)“大腿”。所以筆者建議購(gòu)房者在購(gòu)房前一定要巧辯“陷阱”見(jiàn)招拆招,避免日后遇到不必要的麻煩。

  【陷阱一】虛假?gòu)V告

  “那些未寫(xiě)進(jìn)合同里的,環(huán)境與配套”

  開(kāi)發(fā)商往往采取虛假?gòu)V告,大肆吹噓樓盤(pán)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善,但是這些又都沒(méi)寫(xiě)在合同上。而購(gòu)房者也是從開(kāi)發(fā)商夸大的宣傳、廣告、資料、銷(xiāo)售人員的講解等渠道對(duì)商品房進(jìn)行了解,然后才作出是否購(gòu)房的決定。而這種欺騙式的銷(xiāo)售往往為后來(lái)的糾紛埋下了隱患,到了交房時(shí),購(gòu)房者通常都會(huì)發(fā)現(xiàn)根本不是同一回事。

  律師支招:為了引起注意、制造聲勢(shì),有些樓盤(pán)廣告內(nèi)容夸張,雖未寫(xiě)入商品房購(gòu)賣(mài)合同,但在廣告宣傳資料中表明就其商品房及相關(guān)設(shè)施作了具體的說(shuō)明和承諾,而這些對(duì)合同訂立以及房屋價(jià)格是有重大影響的,因此開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo),并要求對(duì)方賠償損失。

  建議購(gòu)房時(shí),可實(shí)地考察,先到規(guī)劃部門(mén)去查詢(xún)一下,看看實(shí)際規(guī)劃情況;較好保留廣告單、售樓書(shū)等宣傳資料,較好把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中,這些資料可作為追究其法律責(zé)任的有力憑證。

  【陷阱二】霸王條款

  “謹(jǐn)慎購(gòu)房合同中,‘……一律不退’之類(lèi)的條款”

  一般情況下,開(kāi)發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶(hù)一份擬好的合同,合同會(huì)有許多空白的地方,有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的,而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這時(shí),購(gòu)房者往往以為該說(shuō)的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。購(gòu)房者簽訂的商品房合同內(nèi)隱藏不利于購(gòu)房者的條款,由于難以界定,當(dāng)購(gòu)房者利益受損時(shí)難以維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)利。

  律師支招:看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款,特別是免除開(kāi)發(fā)商義務(wù),削減業(yè)主權(quán)利的條款,遇到空白處應(yīng)填上對(duì)自己權(quán)益有利的內(nèi)容。在確購(gòu)房書(shū)內(nèi)容時(shí),一定要特別警惕“……一律不退”之類(lèi)的條款,以免上當(dāng)受騙。

  【陷阱三】延期交房

  (熱點(diǎn)問(wèn)題:筆者曾多次收到業(yè)主因延期交房而投訴、希望曝光的事件)

  交房時(shí)間臨近,房子才剛蓋到一半

  購(gòu)房子不是件容易事,眼看著交房的時(shí)間越來(lái)越近了,去項(xiàng)目地點(diǎn)一看,樓剛蓋到一半呢。找開(kāi)發(fā)商一問(wèn),答復(fù)五花八門(mén),事實(shí)都差不離:房子沒(méi)有蓋好,估計(jì)只能延期交房,而且一拖就是幾個(gè)月甚至一年。

  律師支招:根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知購(gòu)受人。

  業(yè)主維權(quán)通常有兩種方式一是選擇解除合同即退房,二是選擇要違約金,開(kāi)放商延期交房是其違反合同約定的一種表現(xiàn)形態(tài),業(yè)主可以根據(jù)雙方的合同約定要求開(kāi)發(fā)支付相應(yīng)比例的違約金。

  【陷阱四】質(zhì)量問(wèn)題

  對(duì)每一個(gè)購(gòu)房人來(lái)說(shuō),較頭痛的問(wèn)題是什么?恐怕大多數(shù)人會(huì)回答說(shuō):房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,墻壁和窗戶(hù)滲漏水、墻壁開(kāi)裂、地板空鼓等,這些問(wèn)題時(shí)時(shí)困擾著購(gòu)房者。

  律師支招:要想把握好房子質(zhì)量關(guān),頭先自然是選擇品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,品牌開(kāi)發(fā)商比較重視商業(yè)信譽(yù),有一整套規(guī)范質(zhì)量控制流程;在收房的時(shí)候,必須對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行一個(gè)全面的檢查,要約好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)代表,和自己一起驗(yàn)房,發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題,都必須記錄,然后協(xié)商解決。

  業(yè)主在購(gòu)房后,面對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題,若房屋在保修期內(nèi)業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位給予賠償或給予維修,物業(yè)公司屬于對(duì)該物業(yè)部分進(jìn)行管理服務(wù)的第三方對(duì)象,不是房屋建設(shè)者,無(wú)需對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)法律責(zé)任;若開(kāi)發(fā)建設(shè)單位拒不履行賠償或者維修義務(wù)的,業(yè)主可以起訴到人民法院。房屋在保修期外,物業(yè)公司有義務(wù)對(duì)房屋公共部位設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常性維修。

  【陷阱五】配套縮水

  許多不良開(kāi)發(fā)商在推樓盤(pán)時(shí),往往會(huì)向你推介園區(qū)周邊配套規(guī)劃,幼兒園、高端會(huì)所、小學(xué)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、時(shí)尚商業(yè)街等等一應(yīng)俱全,但由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者所簽的合同中往往沒(méi)有園區(qū)周邊配套規(guī)劃的內(nèi)容,使得承諾的園區(qū)周邊配套成為一紙空文。購(gòu)房時(shí)樓盤(pán)廣告宣傳頁(yè)上承諾了“某某學(xué)校緊靠學(xué)校的小區(qū)”,但是房子購(gòu)過(guò)之后,卻被告知所購(gòu)的小區(qū)住房緊靠學(xué)校的小區(qū)并非開(kāi)發(fā)商宣傳的 。

  律師支招:購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性,不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車(chē),能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎?二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可。三是看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施。

  商品房購(gòu)賣(mài)合同是一個(gè)格式合同,購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候必須要看清楚合同的條款,如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約定一些東西,就要跟開(kāi)發(fā)商簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,在簽訂的合同越明晰越好,這樣將來(lái)出現(xiàn)什么問(wèn)題可以按照合同來(lái)執(zhí)行。

  【陷阱六】精裝陷阱

   本應(yīng)是開(kāi)發(fā)商提供給業(yè)主的舒適、安心的居住環(huán)境。但如今的“ ”卻與此背道而馳,隱蔽工程無(wú)法檢測(cè),滲、漏、泛、堵、殼、裂、砂、銹等質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā),開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主房屋的維修時(shí)間一拖再拖……

  律師支招:消費(fèi)者頭先要搞清楚 合同上約定的是“精裝修”還是“全裝修”。如果合同沒(méi)有明確約定,房屋一旦出現(xiàn)問(wèn)題,維權(quán)會(huì)比較麻煩。同時(shí),購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)要鎖定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn),交房時(shí)要一一檢查。

   質(zhì)量有問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商要無(wú)償修復(fù),直至質(zhì)量合格及符合你們當(dāng)初約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)。此外,你在修復(fù)期間的損失,比如在外租房的費(fèi)用等可以要求開(kāi)發(fā)商賠償。如果你是打算自己來(lái)修,只是讓開(kāi)發(fā)商賠償修復(fù)費(fèi)用,那么開(kāi)發(fā)商所賠償?shù)男迯?fù)費(fèi)用需使你的房屋達(dá)到原精裝修樣板房(合同)的標(biāo)準(zhǔn)。

  【陷阱七】產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

  “房產(chǎn)證遲遲沒(méi)下來(lái),業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款的差價(jià)損失”

  有很多小區(qū)業(yè)主反應(yīng),房子都入住幾年了,但是房產(chǎn)證還沒(méi)有下來(lái),小孩子上戶(hù)入學(xué)等成了困難。又或者是業(yè)主碰到“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限縮水”的問(wèn)題,因?yàn)樯唐纷≌瑥拈_(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的周期一般在1~3年,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的“實(shí)際壽命”也就隨著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅時(shí)間的長(zhǎng)短而縮短。

  律師支招:開(kāi)發(fā)商造成房產(chǎn)證辦不下來(lái)的主要原因有:未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋;土地或房屋未解除抵押的;開(kāi)發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)的;擅自改動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)的;開(kāi)發(fā)商發(fā)生債務(wù)糾紛等等。房屋產(chǎn)權(quán)登記是申請(qǐng)?jiān)瓌t,在房屋竣工驗(yàn)收之后交付購(gòu)房者之前,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)初始登記,一般是先辦棟證,再分戶(hù),如果企業(yè)與樓盤(pán)資料齊全,兩個(gè)月左右房產(chǎn)證可辦下來(lái)。

  開(kāi)發(fā)商沒(méi)有如期履行合同約定,業(yè)主可以追究開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任,如果合同中約定了因拖辦房產(chǎn)證業(yè)主可退房的話,業(yè)主不僅可以申請(qǐng)退房,還可以要求開(kāi)發(fā)商退還房款的差價(jià)損失。

  【陷阱八】物業(yè)陷阱

  開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí),承諾小區(qū)物業(yè)是三A級(jí)服務(wù),但是購(gòu)房者在入住后,發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理和服務(wù)都很差勁,但是開(kāi)發(fā)商卻推諉稱(chēng)小區(qū)物業(yè)跟自己沒(méi)有關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù),損害業(yè)主權(quán)益。

  律師支招:一是購(gòu)房者在簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同時(shí),對(duì)指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的,應(yīng)提出反對(duì)意見(jiàn),因?yàn)檫@屬于不合理的違反購(gòu)房者意愿的附加條件;二是對(duì)物業(yè)管理不滿(mǎn)意,業(yè)主可以按照法律規(guī)定更換物業(yè)公司?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定,業(yè)務(wù)大會(huì)可以選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。因此,只要小區(qū)成立業(yè)主大會(huì),就可以由業(yè)主自己選聘物業(yè)公司。

  【陷阱九】面積縮水

  有些開(kāi)發(fā)商會(huì)為前來(lái)購(gòu)房的人準(zhǔn)備兩份住房面積資料,一份資料是在購(gòu)房者購(gòu)房前使用,另外一份是購(gòu)房者付款后獲得的住房真實(shí)資料,有時(shí)候商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異。

  律師支招:據(jù)國(guó)家商品房的相關(guān)規(guī)定,住宅面積誤差比完全值在3%以?xún)?nèi)(含3%),按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同的,不予支持;面積誤差比完全值超出3%,購(gòu)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的,應(yīng)予支持。仔細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續(xù),注意樓盤(pán)宣傳海報(bào),重視“不可抗力”條款的約定。

  【陷阱十】捂盤(pán)惜售

  “制造“供不應(yīng)求”的假象”

  不少購(gòu)房者在購(gòu)房中都遇到過(guò)這樣的經(jīng)歷,自己看上的房子開(kāi)發(fā)商不賣(mài),開(kāi)發(fā)商能賣(mài)的房子自己又不滿(mǎn)意,不購(gòu)以后又會(huì)漲價(jià)。一些開(kāi)發(fā)商出于自身利益的考量,大量捂盤(pán)惜售,人為導(dǎo)致房源緊缺,借以人為抬高一路飆升的房?jī)r(jià),使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“供不應(yīng)求”的假象。

  律師支招:捂盤(pán)惜售無(wú)形中會(huì)增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售成本,而這些成本無(wú)疑會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證10日內(nèi),要一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源的樓層、戶(hù)型、銷(xiāo)售單價(jià)、總售價(jià)、銷(xiāo)售狀態(tài)等,否則將受到嚴(yán)厲查處。

  建議一是購(gòu)房者一定要據(jù)理力爭(zhēng),明確告訴售樓員除非這套房,其他房都不要;二是要求查看合同和發(fā)票,看你選中的房

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