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兩會政府報告指明房價難降 中國房價不能跌的N個理由
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 583 次
在今年兩會上,國務(wù)院總理 所作的全國兩會政府工作報告【 總理政府工作報告(文字實錄)】,只字未提“房價”,顯示出政府不再把降低房價作為行政調(diào)控的目標(biāo)。
說,要完善住房保障機制,加大保障性安居工程建設(shè)力度,針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機投資性需求。
種種跡象表明,新一屆政府對于充分發(fā)揮市場基礎(chǔ)性作用的信念堅定不移。市場的持續(xù)健康發(fā)展意味著:只漲不跌不行,只跌不漲更不行;只靠土地財政不行,不讓土地入市更不行??吭黾有路抗?yīng)解決不了的,可以通過盤活存量房市場來解決;靠行業(yè)解決不了的,可以通過頂層設(shè)計來解決。
然而這些都還需要一定的過程,在現(xiàn)階段能確定的是,未來一年內(nèi)政府調(diào)控市場的主要目標(biāo)仍將是穩(wěn)定市場:具體表現(xiàn)為上漲壓力較大的城市穩(wěn)定價格漲幅,供需匹配或飽和的中小城市由區(qū)域市場自由調(diào)節(jié)。思路的新變化是為了“穩(wěn)”,思路的延續(xù)也是為了“穩(wěn)”。
如此看來,中國樓市在接下來的很長一段時間依然會持續(xù)現(xiàn)有的“穩(wěn)定”狀態(tài),下面是秘而不宣的中國房價不可能下降的N個無以辯駁理由。
一、城市化進(jìn)程拉動房價上揚
中國的城市水平只有百分之四十多此,而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城,這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中,城市化進(jìn)程正在加速,城市化進(jìn)程的加速,必然伴隨大量非城市人口涌入城市。
要知道,中國是個農(nóng)業(yè)大國,農(nóng)村人口占了大多數(shù),光進(jìn)城的農(nóng)民,就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字,除非城市化進(jìn)程停滯,農(nóng)民才不會進(jìn)城。
二、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn),今天的一個城市,幾年前的城區(qū)范圍還很小,三五年后,城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。拿廣州來說,幾年前城區(qū)范圍只有一千多平方公里,今天已經(jīng)擴(kuò)大到3800多平方公里,城市的快速擴(kuò)張,必然導(dǎo)致大拆大建,擴(kuò)張后,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求,并且都是小房換大房,普通房換高端房。不可能城市擴(kuò)張后,卻無人進(jìn)駐,而成為一座空城,事實證明,城市擴(kuò)張到哪里,人口就填滿哪里。
三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn),支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖
大城市在幾年前,都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的,當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌,房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯,但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè),這就是為什么進(jìn)行調(diào)控,地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產(chǎn)業(yè)薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā),是城市方向的者,
房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān),實際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞,開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場,無不在推動其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn),各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
四、房地產(chǎn)成了地方財政的主要收入來源
房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源,這已經(jīng)是一個不爭的事實,我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動,單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng),就是地方財政的支撐點,如果缺了土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少了財政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以,無論怎么調(diào)控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產(chǎn),便在暗中支持,這也是調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。
比如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等,除了一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實行,政府睜只眼閉只眼,實際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。
五、 消費風(fēng)起云涌,助長房價飚升
前些時間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費,“哥什么都沒有,就是有錢”,這與剛改革開放那陳,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來,由于長期以來的貧窮落后,加上文化底子薄,一旦手里有了幾全錢,就“小農(nóng)意識”高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由于不少國人手里有錢了,生活好了,生活方式便發(fā)生了質(zhì)變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當(dāng)前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活較重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國的 消費令世界瞠目結(jié)舌,并且有風(fēng)起云涌之勢,這些富人購房,出手大方,一看到心儀的房子,就購下,而且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
六、注意,是控制房價過快上漲,不是打壓
專家都會被問到一個同樣的問題:未來的房地產(chǎn)到底會是什么樣的?將走向何方,國家為什么老和房地產(chǎn)過不去?問這些問題的人,有一點他們完全沒有弄明白,那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)?調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么?許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn),為此,一旦有了調(diào)控政策,便坐臥不安,感到迷茫。
國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢?因為房地產(chǎn)發(fā)展過快,長期占用“超車道”行駛,嚴(yán)重影響其他車輛通行;因為房價上漲太快,幾乎是翻著跟斗上漲的,不利于改善民生。政府調(diào)控的目的非常明確,只不過大家沒有解讀明白。注意,調(diào)控房地產(chǎn),是控制房價過快上漲,是“控制過快”,控制暴利,真正意圖是不要讓房價漲得太快了,但可以合理上漲,是將房價控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產(chǎn),政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響和拉動作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說,房地產(chǎn)仍然會一路凱歌,在五年內(nèi)指望房價下降,無異于癡人說夢。當(dāng)然,房價的波動是有的,短期下調(diào)后很快又會上升,主線上上升的。
七、通脹預(yù)期加大,帶動房價上揚
CPI在不斷上升,農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)價格屢創(chuàng)新高,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,食品價格指數(shù)將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高,必然帶動房價上揚,連白菜蘿卜的價格都在上漲,房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲,而獨讓房價下跌吧?要控制房價,就必須先穩(wěn)定CPI,否則控制房價只是一廂情愿罷了.
八、地價猛漲,催高房價
大家只看到房價在飛漲,實際上地價比房價漲得更快,有報道說,十年前購下的地,至今未開發(fā),光地價就翻了幾百倍,比做開發(fā)還賺錢,又省事。地價是一年比一年高,象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半,地價上漲,房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地,也只會加速提升地價,人為把地價炒高,除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式,否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題,面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā),因為央企有政府背景,不缺錢,導(dǎo)致地王頻現(xiàn),這一切都成了房價上漲的背后推手。
九、建材價格攀升,成了房價的幕后推手
除土地價格暴漲外,房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價格的上漲,成了房價上漲的一個隱形幕后推手,成本增加,房屋售價無疑是會跟著增加的,并且房價的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
可能有人會說,建材成本的增加,在整個成本構(gòu)成中所占比例不大,并且建材價格的上升,對房價的上海影響非常有限。誠然,建材成本的增加,在房價上漲中所形成的推動力是有限的,理由十分簡單,因為到今天為止,房地產(chǎn)仍是暴利,是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯,利潤略高于其他行業(yè)一點點,都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某樓盤,在北京開發(fā)的項目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大家可能無法想象,事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值,后來該樓盤售價攀上3萬元/平方米,現(xiàn)在到了5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
盡管建材成本對房價的推動不大,但不等于沒有推動,成本增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去,此外,建材成本上升,至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。
十、房子是保值增值的較佳投資
房子已不再僅僅是居住的,同時更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下,房子成了百姓較為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今,可以說其價格行情一路高湊凱歌,只見升值,從未出現(xiàn)貶值的情況,即使有價格下措的時段,那也僅是短暫的,是市場的自然震蕩,并不是房子本身的貶值造成的。
許多發(fā)達(dá)國家的國民,財務(wù)性收入普遍高于中國許多倍,財產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經(jīng)購過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷購房的原動力,在中國,擁有5—10套房子的人并不少,而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán),也正是看上了房子的超強增值能力,并且大都從中獲得了巨額利潤。
十一、“有房才
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