■核心提示

就在人們翹頭盼望房地產(chǎn)市場“拐點(diǎn)”出現(xiàn)的焦灼目光中，房地產(chǎn)價(jià)格或緩或急地以持續(xù)上漲態(tài)勢一次次打破了人們的期待。于是，人們開始以購漲不購跌的心態(tài)再次殺入房地產(chǎn)市場，一些城市樓價(jià)在較近兩個(gè)月里“狂飆突進(jìn)”。

專家分析認(rèn)為，在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我國房地產(chǎn)市場升溫跡象明顯，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展關(guān)鍵在于政府做好住房保障工作，尤其是各級地方政府應(yīng)不折不扣地將出臺的一系列住房保障政策落實(shí)到位。

如果沒有調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格會漲得更猛更快

近年來，政府一直高度關(guān)注房地產(chǎn)市場，出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。然而，給人的直接觀感卻是，調(diào)控似乎沒有起到多大作用，人們期待的房價(jià)“拐點(diǎn)”不僅一直沒有出現(xiàn)，而且還在持續(xù)上漲。究竟如何看待近年來的房地產(chǎn)調(diào)控成效呢？

可見的事實(shí)是，到較近一輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲前，全國的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅的確出現(xiàn)了趨緩的跡象。不少地方的房地產(chǎn)價(jià)格，因?yàn)楹暧^調(diào)控的因素，漲勢得到了一定程度的抑制。

在上海，不少市民都有直觀的感受，2006年的房價(jià)漲得的確比以前慢了，一段時(shí)間內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場的不少投資客甚至紛紛撤離樓市。即便是在較近一輪全局性的樓價(jià)狂飆中，上海房價(jià)的漲幅仍列全國末位。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，2006年，全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲5.5％，漲幅比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。

這些事實(shí)和數(shù)據(jù)，都客觀地表明，如果沒有政府持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地的房地產(chǎn)價(jià)格只會漲得更猛更快。從這個(gè)意義上來理解，兩年多來的房地產(chǎn)調(diào)控有效抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)，延緩了房地產(chǎn)價(jià)格的漲勢，無疑也為進(jìn)一步的調(diào)控騰出了時(shí)間和空間。

短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難出現(xiàn)價(jià)格“拐點(diǎn)”

事實(shí)上，通過理性的經(jīng)濟(jì)分析就能發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價(jià)格“拐點(diǎn)”可能性不大。在多種經(jīng)濟(jì)因素的作用下，我國房價(jià)目前仍處在進(jìn)一步上漲的通道中。

申銀萬國證券研究所的有關(guān)分析認(rèn)為，從長期來看，我國房地產(chǎn)市場前景看好；城市化進(jìn)程和居民對住房的改善需求催生了巨大的中國住宅市場發(fā)展空間。“而從短周期來看，這輪房地產(chǎn)市場仍處在上升通道中；較低的利率環(huán)境、升值的預(yù)期都使得行業(yè)的景氣周期得以延長。”申銀萬國證券研究所分析師黃燕銘說。

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)頭席分析師王德勇指出，在當(dāng)前的背景下，房地產(chǎn)升值作為資產(chǎn)升值的重要構(gòu)成部分，無可避免。“即使出臺一些較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，在資產(chǎn)升值、剛性需求、供給短缺的背景下，房價(jià)的上漲短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)?！?

申銀萬國證券研究所分析師殷姿明確指出，由于房地產(chǎn)具有投資品的性質(zhì)，人民幣升值在一定程度上推動(dòng)了資產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

總體而言，專家普遍認(rèn)為，目前，房價(jià)上漲的動(dòng)力主要來源于供需矛盾以及國民貨幣財(cái)富的增長所催生的強(qiáng)大的自住和投資需求。殷姿分析說，高收入人群對高房價(jià)有著更強(qiáng)的承受能力，出于資產(chǎn)配置目的，其投資需求推動(dòng)了房價(jià)不斷攀升；而一般的普通人群，面對高速增長的房價(jià)，對住房的渴求迫使他們接受高房價(jià)，耗盡財(cái)力來實(shí)現(xiàn)“居住”需求。消費(fèi)者由此從投資者手中接下接力棒，繼續(xù)支撐高房價(jià)。

聯(lián)合證券分析師魚晉華則進(jìn)一步指出，雖然央行較近進(jìn)行了年內(nèi)的第四次加息，“但國內(nèi)自今年以來持續(xù)處于負(fù)利率的格局至今仍未改變，而且還在加劇。在負(fù)利率時(shí)代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格攀升，成為抵御通脹對財(cái)富銷蝕的途徑”。

住房保障成為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控

今年5月份以來，受宏觀調(diào)控抑制而漲幅趨緩甚至下降的房價(jià)，突然發(fā)力，重新展開一輪上漲勢頭。在這樣的背景下，國家如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)控成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，明確提出以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，到“十一五”期末，力爭使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

8月24日至25日，全國城市住房工作會議在京召開，會議強(qiáng)調(diào)“要積極采取措施，加強(qiáng)廉租住房制度建設(shè)，解決好城市低收入家庭住房困難”。

專家認(rèn)為，政府房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵，是“既不越位，更不能缺位”。種種跡象表明，加強(qiáng)政府的住房保障功能正成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的。

一位央企在滬房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人對記者說，較近國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的相關(guān)政策的出臺，“可以說是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，表明政府調(diào)控開始轉(zhuǎn)向更加重視住房保障體系的建設(shè)和落實(shí)”。

銀河證券上?？偛垦芯繂T任承德分析認(rèn)為，近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)顯得過度市場化了，保障性住房缺位十分明顯。他說：“將房地產(chǎn)市場發(fā)展與住房保障分開，才是有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。但是，從近年來的實(shí)踐看，不少地方政府都把調(diào)控的著力點(diǎn)放在控制房價(jià)上，而對住房保障的關(guān)注明顯不夠。其結(jié)果是，市場沒有管好，保障缺位嚴(yán)重?，F(xiàn)在，政府把房地產(chǎn)調(diào)控的主要著力點(diǎn)，放在改善低收入家庭的住房條件，加快建立健全以廉租住房制度為、多渠道解決城市低收入家庭住房困難上，應(yīng)該說是走出了關(guān)鍵而正確的一步?！?

其實(shí)，與10年前相比，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的市場化水平和金融化程度都已發(fā)展到相當(dāng)高的層級上，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，房地產(chǎn)調(diào)控的前提是必須確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)，讓低收入家庭也得到適當(dāng)?shù)淖》勘Ｕ?，分享社會主義和諧社會建設(shè)的成果。

不少市場人士分析認(rèn)為，只要政策出臺及時(shí)，力度適當(dāng)，分配和管理機(jī)制合理，保障性住房將對穩(wěn)定我國房地產(chǎn)市場發(fā)揮重要作用，并有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長。

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