資料圖
各種生活物品價(jià)格不斷漲價(jià)之時(shí),普通民眾只能感慨,什么都漲就是工資不見漲,調(diào)控調(diào)控,房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高難以控制呢?房?jī)r(jià)不可能下降有N個(gè)無以辯駁理由。
樓市政策組合拳綜合調(diào)控樓市之后,中國(guó)百城房?jī)r(jià)仍不見下跌。在CPI一路高漲,各種生活物品價(jià)格不斷漲價(jià)之時(shí),普通民眾只能感慨,什么都漲就是工資不見漲,調(diào)控調(diào)控,房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高難以控制呢?房?jī)r(jià)不可能下降有N個(gè)無以辯駁理由。
消費(fèi)風(fēng)起云涌,助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升
前一些時(shí)間,盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢消費(fèi),“哥什么都沒有,就是有錢”,中國(guó)剛富起來,由于長(zhǎng)期以來的貧窮落后,加上文化底子薄,一旦手里有了幾全錢,就“小農(nóng)意識(shí)”高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由于不少國(guó)人手里有錢了,生活好了生活方式便發(fā)生了質(zhì)變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當(dāng)前國(guó)人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。
而寬大豪華的住房是享受生活較重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國(guó) 消費(fèi)令世界瞠目結(jié)舌,并且有風(fēng)起云涌之勢(shì),這些富人購(gòu)房,出手大方,一看到心儀的房子,就購(gòu)下,且多是一次性付款。因?yàn)樗麄冇械氖清X。
國(guó)家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)?因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展過快,長(zhǎng)期占用“超車道”行駛,嚴(yán)重影響其他車輛通行;因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快,幾乎是翻著跟斗上漲的,不利于改善民生。政府調(diào)控的目的非常明確,只不過大家沒有解讀明白。
調(diào)控房地產(chǎn),是控制房?jī)r(jià)過快上漲,是“控制過快”,控制暴利,真正意圖是不要讓房?jī)r(jià)漲得太快了,但可合理上漲,是將房?jī)r(jià)控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產(chǎn),政府對(duì)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和拉動(dòng)作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產(chǎn)。從這個(gè)意義上來說,房地產(chǎn)仍然會(huì)一路凱歌,在五年內(nèi)指望房?jī)r(jià)下降,無異于癡人說夢(mèng)。當(dāng)然,房?jī)r(jià)的波動(dòng)是有的,短期下調(diào)后很快又會(huì)上升,主線上上升的。
通脹預(yù)期加大,帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)
CPI在不斷上升,農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高,從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看,食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上??纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高,必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng),連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲,房?jī)r(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲,而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧?要控制房?jī)r(jià),就須先穩(wěn)定CPI,否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情愿罷了。
地價(jià)猛漲,催高房?jī)r(jià)
大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲,實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲更快,有報(bào)道說,十年前購(gòu)下的地,至今未開發(fā),光地價(jià)就翻了幾百倍,比做開發(fā)還賺錢,又省事。地價(jià)是一年比一年高,象孫悟空翻筋斗似的。
而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本一小半,地價(jià)上漲,房?jī)r(jià)肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地,也只會(huì)加速提升地價(jià),人為把地價(jià)炒高,除非國(guó)家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式,否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。
前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房?jī)r(jià)就充分說明了問題,面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā),因?yàn)檠肫笥姓尘?,不缺錢,導(dǎo)致地王頻現(xiàn),這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背后推手。
建材價(jià)格攀升,成了房?jī)r(jià)的幕后推手
除土地價(jià)格暴漲外,房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲,成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手,成本增加,房屋售價(jià)無疑是會(huì)跟著增加的,并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
可能有人會(huì)說,建材成本的增加,在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大,并且建材價(jià)格的上升,對(duì)房?jī)r(jià)的上海影響非常有限。誠(chéng)然,建材成本的增加,在房?jī)r(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的,理由十分簡(jiǎn)單,因?yàn)榈浇裉鞛橹?,房地產(chǎn)仍是暴利,是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。
并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯,利潤(rùn)略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn),都足以形成巨大的利潤(rùn)漩渦。全國(guó)某樓盤,在北京開發(fā)的項(xiàng)目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大家可能無法想象,事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值,后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米,現(xiàn)在到了5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
盡管建材成本對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)不大,但是并不等于沒有推動(dòng),成本增加,開發(fā)商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去,此外,建材成本上升,至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。
城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)
中國(guó)城市水平只有百分之四十多此,而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上,中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城,這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中,城市化進(jìn)程正在加速,城市化進(jìn)程的加速,必然伴隨大量非城市人口涌入城市。
要知道,中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó),農(nóng)村人口占了大多數(shù),光進(jìn)城的農(nóng)民,就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字,除非城市化進(jìn)程停滯,農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。
中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期
君不見中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn),今天的一個(gè)城市,幾年前的城區(qū)范圍還很小,三五年后,城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。此外,大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求,并且都是小房換大房,普通房換高端房。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn),支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖
大城市在幾年前,是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的,當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走上正軌,房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯,但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè),這就是為什么進(jìn)行調(diào)控,地方政府卻不配合的根源所在。
對(duì)于二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產(chǎn)業(yè)薄弱,城市造血功能不足,只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā),是城市方向的者。
房地產(chǎn)開發(fā)到哪里,城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān),實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞,開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場(chǎng),無不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開房地產(chǎn),各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。
房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源
房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入主要來源,這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng),單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng),就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn),假如缺了土地收入,地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀,減少了財(cái)政收入,就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。
因此,無論怎么調(diào)控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產(chǎn),便在暗中支持,這也是調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。
假如國(guó)家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等,除了一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實(shí)行,政府睜只眼閉只眼,實(shí)際上在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。
房子是保值增值的較佳投資
房子已不再僅僅是居住的,同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品。在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下,房子成了百姓較為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今,可以說其價(jià)格行情一路高湊凱歌,只見升值,從未出現(xiàn)貶值的情況,即使有價(jià)格下措的時(shí)段,那也僅僅是短暫的,是市場(chǎng)的自然震蕩,并不是房子本身的貶值造成的。
許多發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民,財(cái)務(wù)性收入普遍高于中國(guó)許多倍,財(cái)產(chǎn)性收入是提高國(guó)民收入的一種較好生財(cái)之道。許多已經(jīng)購(gòu)過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷購(gòu)房的原動(dòng)力,在中國(guó),擁有5—10套房子的人并不少,而擁有2—3套房的人則比比皆是。
房子超強(qiáng)的增值能力,像興奮劑一樣,令國(guó)人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團(tuán),也正是看上了房子的超強(qiáng)增值能力,并且大都從中獲得了巨額利潤(rùn)。
“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房?jī)r(jià)上漲
受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響,國(guó)人總認(rèn)為“有房才有家”,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國(guó)人。受這一陳腐思想的影響,國(guó)人在成年后,都為房而奮斗,所以產(chǎn)生了大批的房奴。
每個(gè)人成年工作幾年后,就想著要購(gòu)房,千方百計(jì)賺錢,省錢,目的就是要購(gòu)一套屬于自己的房子。可以想象,每個(gè)成年人都想購(gòu)房,一些未婚女性也想購(gòu)房,男人雙方在結(jié)婚前都購(gòu)了房,結(jié)婚后就擁有兩套房了,當(dāng)然這為數(shù)不多,按照這一現(xiàn)象,中國(guó)房?jī)r(jià)沒有不上漲理由,因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/p>
女人是房?jī)r(jià)上漲的幫兇
百姓都在罵房?jī)r(jià)太高,許多女人都參與到這個(gè)“罵戰(zhàn)”中來,殊不知,女人自己成了房?jī)r(jià)猛漲的幫兇。中國(guó)女人有著強(qiáng)烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種“我把自己托付給你”的心態(tài)。要嫁就嫁個(gè)有房的人,如果聽說對(duì)方?jīng)]有房子,就會(huì)發(fā)出威脅:等你購(gòu)了房再說,沒購(gòu)房別談婚論嫁。這還算好點(diǎn)的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉就走人。
中國(guó)男人受女性的這種“壓迫