2014年兩會(huì)上，多位全國(guó)政協(xié)委員和樓市專家探討全國(guó)樓市的“分水嶺”現(xiàn)象，為啥土地市場(chǎng)火爆樓市成交低迷?一二線城市熱三四線城市冷的原因何在?一道樓市“四字謎”揭開(kāi)神秘面紗，“雙向調(diào)控”成討論焦點(diǎn)，政府“托底蓋帽”的調(diào)控方向也日益清晰。

　　預(yù)期：三四線城市房?jī)r(jià)上漲空間不大

　　2014年初，一二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，三四線城市房?jī)r(jià)則現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　據(jù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年底至今，江蘇、山東等地的多個(gè)三四線城市樓市交易疲軟，個(gè)別城市成交量甚至“腰斬”。“一線城市的房?jī)r(jià)未降，北京五環(huán)之內(nèi)的住宅均價(jià)直逼4萬(wàn)元/平方米，好點(diǎn)的地段就要5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，緊靠學(xué)校的小區(qū)每平米的價(jià)格10萬(wàn)元也不稀奇。”全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康(微博)介紹說(shuō)。

　　賈康分析說(shuō)，部分三四線城市輪番上漲之后，房?jī)r(jià)上漲空間確實(shí)已經(jīng)不大。但房?jī)r(jià)是否不再上漲，或者出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)，一定要具體分析，每個(gè)城市的情況都要區(qū)別分析，涉及到一個(gè)城市內(nèi)部還要具體分析地段，“沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期瘋狂炒作的城市，好地段的房?jī)r(jià)可能還要漲一陣”。

　　原因：地價(jià)推高房?jī)r(jià)效應(yīng)已弱化

　　“每年年初，都是一個(gè)房產(chǎn)的銷售淡季。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，一般四五月才進(jìn)入房產(chǎn)商推盤旺季，加上去年年底部分城市的地方性調(diào)控措施，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的殺傷力，一些城市出現(xiàn)樓市成交疲軟的現(xiàn)象屬正常。

　　陳國(guó)強(qiáng)介紹說(shuō)，整個(gè)去年土地市場(chǎng)和樓市成交是雙豐收的。今年年初，土地市場(chǎng)熱樓市成交冷，是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)主要取決于政府推地的力度和節(jié)奏，一二線城市地價(jià)上漲快，和政府推地多少息息相關(guān)。地價(jià)是一個(gè)直接的變量，對(duì)房?jī)r(jià)有帶動(dòng)作用，但地價(jià)推高房?jī)r(jià)的效應(yīng)已經(jīng)弱化。

　　賈康認(rèn)為，房?jī)r(jià)與地價(jià)中間還有很多環(huán)節(jié)。住房在呈升值趨勢(shì)，是自然壟斷下所有因素共同作用使然。如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，那么只要控制住區(qū)的地價(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)趨于低穩(wěn)。但實(shí)際上，即使政府強(qiáng)力控制地價(jià)，房?jī)r(jià)也會(huì)受市場(chǎng)供需和競(jìng)爭(zhēng)影響而繼續(xù)上揚(yáng)。

　　調(diào)整：市場(chǎng)化法制化手段是大方向

　　全國(guó)政協(xié)委員、住建部部長(zhǎng)姜偉新面對(duì)有關(guān)房?jī)r(jià)提問(wèn)時(shí)，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號(hào)。一時(shí)間，“雙向調(diào)控”成為業(yè)界討論的熱點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，“雙向調(diào)控”將成樓市主方向，不同城市分類指導(dǎo)。正如亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓所言，“雙向調(diào)控”是指在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制“過(guò)渡期”內(nèi)，實(shí)施“托底蓋帽”的雙向調(diào)控方針。其中以政府提供較基本住房保障為“托底”，以抑制因過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是“蓋帽”。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，加強(qiáng)政府分類指導(dǎo)、落實(shí)保障房工作、依靠市場(chǎng)化法制化的手段進(jìn)行調(diào)整是大方向。據(jù)了解，此前經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問(wèn)題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。不再依靠單一手段解決住房問(wèn)題，而是通過(guò)雙向努力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。

　　走向：要看城鎮(zhèn)化水平

　　賈康分析說(shuō)，房產(chǎn)市場(chǎng)走向要看大背景，“看中國(guó)城鎮(zhèn)化水平走到哪兒了”，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到30%以上，城鎮(zhèn)化才會(huì)進(jìn)入加速期，一般進(jìn)程完成后城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%，如果一年提高一個(gè)點(diǎn)的話，還得走約20年。

　　陳國(guó)強(qiáng)表示，目前并不存在房?jī)r(jià)全面下降的信號(hào)，杭州溫州等地的房?jī)r(jià)調(diào)整不過(guò)是基于供求關(guān)系和市場(chǎng)狀態(tài)的一種調(diào)整，不會(huì)大范圍鋪開(kāi)。

　　“我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)還有10年以上的成長(zhǎng)空間。”在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該細(xì)分為住宅市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多種地產(chǎn)形式。房產(chǎn)市場(chǎng)是復(fù)合型的發(fā)展方向，將和其他多種業(yè)態(tài)相結(jié)合。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)和城市化進(jìn)程有相關(guān)性，我國(guó)的城市化充分發(fā)展還有較長(zhǎng)的路要走。但將來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)的空間布局和市場(chǎng)會(huì)有很大的變化，增量空間可能會(huì)出現(xiàn)下滑或轉(zhuǎn)移。

　　房產(chǎn)稅年內(nèi)不會(huì)全面開(kāi)征

　　房產(chǎn)稅持續(xù)討論了五六年，一直沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)征收階段。“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)分析說(shuō)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征一直缺乏基礎(chǔ)。

　　關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，濟(jì)南和青島已明確要在2014年推開(kāi)，這對(duì)未來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)征，是個(gè)基礎(chǔ)條件。據(jù)了解，國(guó)務(wù)院已經(jīng)同意建立由國(guó)土資源部牽頭的不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度。

　　全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康也表示，“不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅推開(kāi)將起到技術(shù)支撐作用，接下來(lái)要做的是加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程。”

　　“房產(chǎn)稅至今未增加試點(diǎn)地區(qū)，的阻礙是意見(jiàn)不一致。”賈康說(shuō)，擴(kuò)大試點(diǎn)的地區(qū)討論得不少，但較后形成可操作方案的不多。據(jù)了解，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)施三年多了，對(duì)其模式和效果的爭(zhēng)議不斷。2013年末有消息稱，今年房產(chǎn)稅會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍甚至全國(guó)推行。

　　賈康分析說(shuō)，年內(nèi)實(shí)行的可能性不大。在重慶試點(diǎn)方案中，就先從獨(dú)立別墅開(kāi)始，可以考慮從高端住宅開(kāi)始，然后再漸進(jìn)地往前推。

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