南京七彩星城小區(qū)近期成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)，這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)業(yè)主開始更換正式商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產(chǎn)權(quán)證做準(zhǔn)備。部分專家認(rèn)為，南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，有可能成為解決小產(chǎn)權(quán)房頑疾的一條路徑，進(jìn)而為探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)提供借鑒。不過，這種“轉(zhuǎn)正”是有條件的，在土地方面配套法律法規(guī)尚未完善的前提下，南京解決小產(chǎn)權(quán)房問題的嘗試難以推廣。

　　七彩星城有條件“轉(zhuǎn)正”

　　南京七彩星城小區(qū)原本屬于小產(chǎn)權(quán)房，日前該小區(qū)業(yè)主正忙著將此前簽訂的小產(chǎn)權(quán)房購房協(xié)議交給開發(fā)商，準(zhǔn)備更換為正式的商品房購房合同。原來辦理小產(chǎn)權(quán)房月供的業(yè)主，也開始著手辦理按揭貸款。這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)有了“轉(zhuǎn)正”的希望。

“我們可以轉(zhuǎn)正了，大的國有土地證已經(jīng)辦下來了，但目前正忙著給前期購房的業(yè)主換合同。”七彩星城有銷售人員表示。

　　南京市住建委新聞發(fā)言人表示，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，官網(wǎng)上也可以查詢到相關(guān)在售房源。開發(fā)商把前期辦理的土地使用證、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可和施工許可證都交了，完全具備預(yù)售條件。開發(fā)商已經(jīng)補(bǔ)交了土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，土地性質(zhì)已從集體轉(zhuǎn)為國有。

　　南京市國土局表示，七彩星城是為解決歷史問題有條件的“轉(zhuǎn)正”，按規(guī)定補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用，而絕非南京“小產(chǎn)權(quán)房”開禁的信號。

　　南京市國土局解釋，2003年8月份，南京市政府發(fā)布公告，決定在全市范圍內(nèi)開展全面清理處置集體土地房地產(chǎn)專項(xiàng)行動(dòng)，同時(shí)為妥善處理歷史問題，對2003年8月之前的集體土地房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的，在落實(shí)查處責(zé)任的前提下，可依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地等手續(xù)。七彩星城項(xiàng)目當(dāng)時(shí)通過了審查，項(xiàng)目單位于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù)，目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用證。所以，這并不能理解成南京小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正。

　　另據(jù)了解，七彩星城房屋轉(zhuǎn)為國有土地性質(zhì)的大約有2100多戶，還有約1000戶拆遷安置房，仍是“小產(chǎn)權(quán)”的身份，并且按政策規(guī)定將來也不能轉(zhuǎn)為國有。

　　一位南京本地開發(fā)商表示，在2006年之前，南京為搞舊城改造，加快城市拓展和開發(fā)，在城市周邊區(qū)域建設(shè)了大量住宅項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目用地屬于集體土地性質(zhì)，遲遲未能辦理土地證和房產(chǎn)證。這些項(xiàng)目很多是村鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的企業(yè)來開發(fā)。

　　小產(chǎn)權(quán)房出路尚在探索

　　南京七彩星城“轉(zhuǎn)正”的消息一石激起千層浪，業(yè)內(nèi)熱議不斷。房地產(chǎn)行業(yè)專家李智表示，該項(xiàng)目建設(shè)時(shí)的土地性質(zhì)是集體土地，開發(fā)建設(shè)的房源自然也就是小產(chǎn)權(quán)房。國土部2011年4月作出明確規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)，七彩星城如果轉(zhuǎn)正，就涉嫌違規(guī)。

　　去年9月，北京市國土局頭次公布了自2008年以來在建在售的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目名單，北京對在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍；對在售的，責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。監(jiān)管部門已沒收建筑物面積240.92萬平方米，收繳罰款2408.86萬元，拆除建筑物面積2.23萬平米。在頭批小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目被初步處理之后，今年7月北京市國土局再曝光6處小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。

　　“小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)有條件的轉(zhuǎn)正。”知名地產(chǎn)評論人朱大鳴認(rèn)為，對一定時(shí)間點(diǎn)之前建設(shè)的、符合規(guī)劃條件的小產(chǎn)權(quán)房，在繳納土地出讓金和稅費(fèi)以后，轉(zhuǎn)正成為商品房。雖然小產(chǎn)權(quán)房是違法建設(shè)，但還是應(yīng)當(dāng)給予法律保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房也為供不應(yīng)求的住房市場作出了貢獻(xiàn)。

　　浙江大學(xué)公共政策研究院研究員楊遴杰指出，對已出售小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的解決方案，有三種可能：一是全部認(rèn)定非法，全面拆除，這樣做社會風(fēng)險(xiǎn)太大；二是存量全部合法轉(zhuǎn)正，嚴(yán)控新增項(xiàng)目，這無疑會鼓勵(lì)更猛的建設(shè)熱潮；三是對存量采取一定原則區(qū)別對待，部分轉(zhuǎn)正，部分拆除。關(guān)鍵是如何確定這個(gè)原則，要出臺一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果處理不好，前兩個(gè)方案的負(fù)面效果會集中在這個(gè)方案中體現(xiàn)出來。

　　全國工商聯(lián)曾經(jīng)公開建議，在房價(jià)較高的一線城市進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房入市試點(diǎn)，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，其根本屬性并不是大產(chǎn)權(quán)房，而是類似于經(jīng)濟(jì)適用房和公租房的保障房，從而擴(kuò)大城鎮(zhèn)住房供給來源。另外，把小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房建設(shè)有機(jī)結(jié)合起來，將部分存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房。

　　中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院副院長鄭風(fēng)田表示，包括閑置的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地在內(nèi)，目前農(nóng)村有大量的建設(shè)用地沒有得到合理利用，現(xiàn)階段由于農(nóng)民外出打工、農(nóng)村房屋拆遷等原因，全國“空心村”綜合整治潛力已經(jīng)高達(dá)1.14億畝。對這些建設(shè)用地，國家可以通過土地用途管制，把生產(chǎn)糧食的耕地單獨(dú)拿出來劃為基本農(nóng)田不準(zhǔn)動(dòng)，其它的建設(shè)用地則應(yīng)該允許農(nóng)民開發(fā)建設(shè)，也允許城市居民購購。這種改革不僅可以保障18億畝耕地紅線，還可以使城市持續(xù)高漲的房價(jià)迅速降溫。

　　相關(guān)法律法規(guī)亟待完善

　　對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，一直以來的爭論較大，尚未有明確的政策。其中較令人擔(dān)憂的就是，一旦轉(zhuǎn)正放開就意味著動(dòng)搖了整個(gè)房地產(chǎn)市場的規(guī)則，大量小產(chǎn)權(quán)房入市將對房地產(chǎn)市場造成沖擊。而政府置之不理、長期擱置的辦法，則會變相鼓勵(lì)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房加快建設(shè)和銷售進(jìn)程，進(jìn)入“政策灰色地帶”求得長久生存。

　　全國工商聯(lián)調(diào)研顯示，1995至2010年之間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%；小產(chǎn)權(quán)房的銷售對象為城鎮(zhèn)居民，對城鎮(zhèn)常住人口而言，已成為重要的住房來源之一。

　　據(jù)深圳當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)，截至2011年12月份·，深圳違法建筑達(dá)到37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。天則經(jīng)濟(jì)研究所報(bào)告顯示，目前北京小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場的20%，價(jià)格僅為北京市商品房價(jià)格的25%-30%，北京已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房總面積超過1000萬平方米。如此規(guī)模，如果全部轉(zhuǎn)正將造成房地產(chǎn)市場的巨大震蕩。

　　小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)正，還面臨諸多實(shí)際運(yùn)作問題，必須要完善配套法律和制度。上海市規(guī)土局內(nèi)部人士表示，小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)難確定。如果標(biāo)準(zhǔn)太高，已經(jīng)購購小產(chǎn)權(quán)房的群體不愿支付，如果標(biāo)準(zhǔn)過低，則又讓小產(chǎn)權(quán)房變成了套利工具，更加助長小產(chǎn)權(quán)房的蔓延。補(bǔ)繳土地出讓金和稅費(fèi)完成“轉(zhuǎn)正”還面臨法律困境?，F(xiàn)行法律規(guī)定，商品房必須建設(shè)在國有土地上，小產(chǎn)權(quán)房用地則是集體用地，如其轉(zhuǎn)變成商品房，其用地必須先要經(jīng)過征地程序成為國有土地，而單純補(bǔ)繳土地出讓金并沒有涉及這一環(huán)節(jié)。如果通過事后“征地”過程讓已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為商品房，又涉及到對集體土地原所有權(quán)擁有者的征地補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)從何而來？如果沒有完善土地管理法律法規(guī)，沒有對解決小產(chǎn)權(quán)房作出詳細(xì)方案，冒然將已售小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，可能會造成很大沖擊。

　　楊遴杰建議，要改變小產(chǎn)權(quán)房的困局，必須從土地征收制度的改變?nèi)胧?。對?guī)劃外農(nóng)用地上蓋小產(chǎn)權(quán)房，必須嚴(yán)格禁止。對于規(guī)劃內(nèi)的存量集體建設(shè)用地，應(yīng)該放開給集體使用，包括建設(shè)商品房，因?yàn)檫@已經(jīng)無關(guān)用途管制。規(guī)劃內(nèi)正在使用中的農(nóng)用地，是征收還是由集體開發(fā)，是可選的。一是政府提高征收標(biāo)準(zhǔn)，甚至用收益分成的方式來征收，二是政府通過基礎(chǔ)設(shè)施投資收費(fèi)和規(guī)劃形成的增值由政府獲取的方式，交給集體來開發(fā)。

　　有專家認(rèn)為，新一輪土地改革的總體方案可能側(cè)重，在不突破現(xiàn)有土地利用政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等法律法規(guī)的前提下，提高征地補(bǔ)償額度，縮小征地范圍，盤活存量建設(shè)用地，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，但嚴(yán)禁將農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)為商品房建設(shè)。在確保18億畝耕地紅線的前提下，先開展集體建設(shè)用地改革試點(diǎn)，探索建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。在此基礎(chǔ)上，再逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)土地法律法規(guī)或?qū)⑦M(jìn)行一定修訂，有關(guān)部門還將部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，探索建立宅基地退出和補(bǔ)償機(jī)制，用經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)和規(guī)范閑置的宅基地流轉(zhuǎn)。不過，這必然會涉及如何解決小產(chǎn)權(quán)房的難題。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！