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土地財(cái)政依賴推高 賣地收入創(chuàng)新高

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 520 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  日前,市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前6個(gè)月全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗,土地出讓金達(dá)1.13萬(wàn)億元,同比大幅增長(zhǎng)60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。

  在各地高賣地收入的背后,是地王的集中涌現(xiàn)。

  6月27日,上海徐涇一地塊被上海綠地聯(lián)合福建泰坤公司以47.21億元競(jìng)得,刷新上海今年以來(lái)總價(jià)“地王”紀(jì)錄。同,萬(wàn)科和保利聯(lián)合體以53.72億元競(jìng)得重慶江北區(qū)一塊“地王”。

  與此同時(shí),7月3日,京滬兩地又各出“地王”。北京夏家胡同地塊經(jīng)過(guò)62輪激烈競(jìng)拍,由懋源置業(yè)摘得,總價(jià)17.7億元,剔除保障房折合樓板價(jià)約每平方米4.1萬(wàn)元,溢價(jià)率約35%。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過(guò)323次加價(jià),被萬(wàn)科以總價(jià)48.7億元競(jìng)得,樓板價(jià)每平方米21415元,溢價(jià)率達(dá)到88.6%。值得注意的是,一直聲稱不拿“地王”的萬(wàn)科自6月以來(lái)已連續(xù)兩次競(jìng)得“地王”

  “房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)必然有升值的空間。地方政府也因?yàn)榈胤絺膯?wèn)題,需要錢(qián)來(lái)支撐財(cái)政支出。雙方推動(dòng)下,‘地王’頻出就不奇怪了。”尹伯成說(shuō)。

  復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成在接受記者采訪時(shí)指出,從國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)看,開(kāi)發(fā)商們對(duì)未來(lái)樓市有很高的預(yù)期。加上國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)因素,樓市供不應(yīng)求的狀態(tài)將會(huì)持續(xù)。

  地王也多舛

  雖然開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆橐琅f,不過(guò),透過(guò)熱情,我們也發(fā)現(xiàn),許多地王的日子并不好過(guò)。

  曾經(jīng)的服裝龍頭品牌雅戈?duì)?,?010年12月出手包攬杭州申花區(qū)域的兩幅地塊,總價(jià)24.21億元,刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。隨后,令雅戈?duì)枌擂蔚那闆r出現(xiàn)了,在隨后嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控中,申花板塊的多個(gè)樓盤(pán)紛紛跳水,有多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)突破1.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格底線。兩年后,土地價(jià)格甚至低于雅戈?duì)柈?dāng)初拿地的價(jià)格。

  2013年6月下旬,雅戈?duì)栃冀獬c杭州市國(guó)土資源局的土地合同,忍痛退還手中的兩塊地。

  同樣的故事也發(fā)生央企身上。

  2012年,占南京臨江投80%的股份中冶置業(yè),成為當(dāng)年“新地王”后,卻于2013年7月5日,由南京市國(guó)土資源局正式公告,將其土地強(qiáng)制收回。有消息人士表示,這幅土地之所以被收回,有很大一部分原因是中冶的財(cái)務(wù)狀況不佳,后續(xù)開(kāi)發(fā)較為吃力。中國(guó)中冶2012年財(cái)報(bào)顯示,報(bào)告期內(nèi),公司已支付2號(hào)地塊的競(jìng)購(gòu)保證金人民幣11.3億元,距地塊總價(jià)56.2億元有不小距離。

  看來(lái),地王也并不好當(dāng)。

  如何按住“地王”

  中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對(duì)記者指出,“地王”頻現(xiàn),是雙方面因素作用的結(jié)果,一方面地方土地財(cái)政依然明顯,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力,地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難,地方政府有推高土地出讓金的動(dòng)力;另一方面,一線城市土地供不應(yīng)求在短期內(nèi)不會(huì)改變,標(biāo)桿房企“天價(jià)”拿地,有資金的保障,也看好未來(lái)的增值潛力。

  多位專家認(rèn)為,不斷升溫的土地市場(chǎng)背后,固然有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于布局未來(lái)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需要,但是對(duì)“土地財(cái)政”的路徑依賴,是許多地方政府“樂(lè)觀地王出現(xiàn)”,甚至“推波助瀾”的根本原因。

  根據(jù)近日審計(jì)署公布的數(shù)據(jù),截至2012年底,在抽樣審計(jì)的36個(gè)地方政府本級(jí)中,4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市土地出讓收入占償還債務(wù)的54.64%,比2010年增長(zhǎng)1183.97億元。

  “地王的頻繁出現(xiàn),無(wú)疑擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序,也嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)謹(jǐn)性。”一位房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)記者指出,他認(rèn)為,“按下地王”很重要,更重要的是強(qiáng)制當(dāng)?shù)卣當(dāng)[脫“土地財(cái)政”。

  尹伯成指出,“目前看來(lái),土地財(cái)政似乎沒(méi)有出現(xiàn)什么問(wèn)題,但是長(zhǎng)此以往,地方政府不進(jìn)行財(cái)政收入方面的改革,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至金融市場(chǎng),都具有嚴(yán)重的危害性。”

  殷旭飛認(rèn)為,房企高價(jià)拿地,弊端很多,推高建房成本,導(dǎo)致房?jī)r(jià)的居高不下,民眾購(gòu)房壓力必然上升。若投機(jī)過(guò)盛,則導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的加劇。“個(gè)人認(rèn)為,住房聯(lián)網(wǎng)信息的構(gòu)建對(duì)整合房產(chǎn)信息,提供房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,打擊過(guò)度投機(jī)行為會(huì)有良好的作用,但是遇到的阻力較大。若能有限構(gòu)建,加之對(duì)投機(jī)行為征收高額房產(chǎn)稅的政策,增加市場(chǎng)供給,對(duì)地王才有一定的震懾力。”

 

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