2010調(diào)控年，開發(fā)商的拿地?zé)崆椴⑽赐藚s，各城市土地出讓再創(chuàng)新高。世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，28個監(jiān)測城市土地出讓金同比增長35%，總量達(dá)到11243億元。其中，北京、上海、大連三個城市土地出讓金超過1000億元。

滬賣地收入增長近五成

據(jù)統(tǒng)計，2010年28個監(jiān)測城市中，除杭州、廣州、沈陽、廈門、西安、長春和珠海7個城市外，其余21個城市土地出讓金保持同比增長，而大連、武漢、哈爾濱、長沙四城市甚至出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢。

金額方面，北京、大連、哈爾濱、南京、無錫、武漢等城市2010年土地出讓金已超過2008和2009兩年之和，賣地收入對地方政府的財政貢獻(xiàn)相當(dāng)可觀。尤其是步入年終，未完成供地計劃的城市加大推進(jìn)力度，土地市場再度異?；馃帷?/p>

其中，北京、上海、大連土地出讓金超過1000億元，尤其是北京年內(nèi)土地出讓收入達(dá)到1615億元，為全國之頭，上海和大連排列、第三位，土地出讓收入分別為1497億元和1073億元，同比增長48%和310%。二級城市中，武漢為764億元（增長107%），無錫為510億元（增長99%）。

在今年國家調(diào)控的背景下，土地成交額創(chuàng)新高的背后，是地方政府對土地財政的依賴。以上海為例，約1500億元土地出讓金，意味著占到今年上海地方財政收入的55%左右，同時占到地方GDP的9.4%以上。

商業(yè)用地增幅超住宅

今年樓市調(diào)控主要針對住宅，政府也多次聲明增加住宅用地的供應(yīng)，但28個城市住宅用地建面僅保持了13%的同比增長，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)辦公用地的39%。從不同區(qū)域來看，東北和華中7個城市住宅類土地成交面積保持快速增長，而華南區(qū)域7個城市的住宅用地同比出現(xiàn)較大幅度下滑。

商業(yè)辦公用地方面，所有區(qū)域均保持較快增長，東北、華南和華中增長勢頭較為迅猛。

從不同類別城市來看，一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑，樓面價格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈已逐步進(jìn)入快速擴(kuò)張期；一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長，但其樓面價格同比增長67%，從側(cè)面反映出市場旺盛的需求和土地市場競爭的激烈程度。

房企拿地?zé)崆椴粶p

由于受調(diào)控政策影響，今年全年土地成交可謂一波三折，住宅類土地成交高峰期主要出現(xiàn)在國十條出臺之前的2、3月份和年終的12月份，其中9-10月份伴隨著市場成交的回暖，再次出現(xiàn)了一波小高峰，這五個月土地成交面積接近全年成交量的60%。商業(yè)辦公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直較為平穩(wěn)，時至年終又有上揚(yáng)趨勢。

對于調(diào)控之年土地市場成交依舊火熱的現(xiàn)象，有關(guān)研究人員認(rèn)為，具有國資背景的開發(fā)企業(yè)越來越多地參與到土地競爭中來，而萬科、保利、復(fù)地等龍頭房企提前完成全年銷售任務(wù)，加大了全國土地的戰(zhàn)略儲備，因此催熱了土地市場。此外，開發(fā)商拿下一塊溢價土地，能夠讓周邊的樓盤上漲，然后通過比價效應(yīng)傳導(dǎo)到開發(fā)商所擁有的其他土地儲備與房產(chǎn)資產(chǎn)，也可以讓公司的資產(chǎn)總值上升，同時帶來資產(chǎn)負(fù)債率下降。這個流程中，只要資金鏈不斷裂，開發(fā)商都敢拿地，而且不怕制造地王。于是，地方政府對土地財政的依賴，以及開發(fā)商經(jīng)營模式，較終導(dǎo)致了今年土地成交額創(chuàng)新高的結(jié)果。

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中國主要城市土地市場交易周報(2010.12.27-2011.01.02)

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