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強力調(diào)控 寸土必爭—2010年全國土地市場回顧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 595 次
2010調(diào)控年,開發(fā)商的拿地熱情并未退卻,各城市土地出讓再創(chuàng)新高。世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,北京、大連、哈爾濱、南京、無錫、武漢等城市2010年土地出讓金已超過2008和2009兩年之和,賣地收入對地方政府的財政貢獻相當可觀。尤其是步入年終,未完成供地計劃的城市加大推進力度,土地市場再度異?;馃?。
調(diào)控年,土地再創(chuàng)新高
從世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺來看,2010年28個監(jiān)測城市土地出讓金達到11243億元,同比增長35%。除杭州、廣州、沈陽、廈門、西安、長春和珠海7個城市外,其余21個城市土地出讓金保持同比增長。其中,北京、上海、大連土地出讓金超過1000億,而大連、武漢、哈爾濱、長沙四城市甚至出現(xiàn)成倍增長態(tài)勢。
一波三折,年底拿地熱情不減
由于受調(diào)控政策影響,今年年中土地成交始終保持在較低水平,住宅類土地成交高峰期主要出現(xiàn)在國十條出臺之前的2、3月份和年終12月份,其中,9-10月份伴隨著市場成交的回暖,也出現(xiàn)了一波小高峰,這五個月土地成交面積接近全年成交的六成。商業(yè)辦公用地除了8月份的高峰期之外,成交一直較為平穩(wěn),時至年終又有上揚趨勢。
數(shù)據(jù)來源:世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)截止日期為2010年12月30日
對于年末土地市場成交火熱的現(xiàn)象,世聯(lián)研究認為存在如下四點原因:
,源自地方政府對土地財政的依賴。今年年中由于政府調(diào)控,在一定程度上削弱了土地需求的積極性,為了完成全年供地計劃,各大城市在歲末加緊土地供應。
,具有國資背景的開發(fā)企業(yè)越來越多的參與到土地競爭中來,他們除了得到銀行資金的青睞外,更有便利渠道獲得母公司的資金支持,因而現(xiàn)金流較為充裕,只要有央企、國企參與的土地出讓,都是勢在必得。
第三,龍頭房企年末提前完成全年銷售任務,如萬科 (論壇 新聞)、恒大、保利等企業(yè),現(xiàn)金流充裕,因而也加大了全國土地的戰(zhàn)略儲備。
第四,外資企業(yè)對中國房地產(chǎn)的長期看好,也加入到核心城市土地爭奪戰(zhàn)中,催熱了土地市場。
同時,國企、龍頭房企和外資企業(yè)加大土地儲備也反映出他們對后市的看好。
住宅和商業(yè),冰火兩重天
今年樓市調(diào)控主要針對住宅,政府也多次聲明增加住宅用地的供應,但28個城市住宅用地建面僅保持了13%的同比增長,增速遠遠低于商業(yè)辦公用地的39%。從不同區(qū)域來看,東北和華中7個城市住宅類土地成交面積保持快速增長,而華南區(qū)域7個城市的住宅用地同比出現(xiàn)較大幅度下滑。商業(yè)辦公用地方面,所有區(qū)域均保持較快增長,東北、華南和華中增長勢頭較為迅猛。
從不同類別城市來看,一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑,樓面價格增長幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面,二三類城市成交面積大幅增加,表明城市商圈已逐步進入快速擴張期;一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長,但其樓面價格同比增長67%,從側面反映出市場旺盛的需求和土地市場競爭的激烈程度。
后市展望,住宅土地熱度取決于調(diào)控力度
世聯(lián)研究認為,土地的放量一方面能夠增加未來市場的供應,緩解供不應求的壓力,但另一方面也將導致激烈競爭而抬高地價,地方政府坐收其利,高地價進而傳導至房價,不利于市場的健康發(fā)展。因此,如何打擊囤地、加快土地形成有效供應,并減輕地方政府對土地財政的依賴將是決定土地調(diào)控成敗的根本,也是未來調(diào)控的。從近3年我們對16個城市的住宅銷售與土地成交監(jiān)測來看,住宅土地成交熱度與住宅銷售面積密切相關,而住宅銷售面積又與政府調(diào)控政策息息相關。一旦政府繼續(xù)深化調(diào)控,住宅市場成交量低迷,住宅價格下行壓力加大時,住宅土地市場也勢必會受到較大的沖擊。但考慮到二三類城市受調(diào)控影響較小,預計未來住宅土地成交熱度不減。
預計明年商業(yè)辦公用地方面將繼續(xù)延續(xù)今年的發(fā)展態(tài)勢,不會受到調(diào)控政策的影響。一類城市由于受限于城市容量有限,土地出讓面積難再有大的突破,受旺盛需求刺激,商辦土地價格將會持續(xù)上揚。二三類城市由于城區(qū)的加速擴張和發(fā)展,預計未來商業(yè)辦公用地將延續(xù)今年的快速增長態(tài)勢,受充足的供應制約,樓面均價或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。
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