1月6日，記者從國(guó)土資源部獲悉，《深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)方案)已經(jīng)形成文件，經(jīng)過(guò)國(guó)土資源部和有關(guān)部委會(huì)簽后，將報(bào)國(guó)務(wù)院審批實(shí)施。

據(jù)接近國(guó)土資源部的人士表示，方案將是改變地方土地財(cái)政的開(kāi)始。其中包括改革和完善招拍掛出讓制度、規(guī)范和完善征地制度、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)等內(nèi)容。

據(jù)悉，方案制定的背景是2010年6月，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委發(fā)布的2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革意見(jiàn)，其中提出由國(guó)土資源部牽頭負(fù)責(zé)國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革問(wèn)題。

調(diào)整土地出讓方式結(jié)構(gòu)

在堅(jiān)持招拍掛的前提下，少拍多招

上述接近國(guó)土資源部的人士表示，深化國(guó)有建設(shè)用地有償使用制度改革，核心內(nèi)容仍然是界定國(guó)有建設(shè)用地劃撥范圍，繼續(xù)擴(kuò)大有償使用范圍。

據(jù)中國(guó)地價(jià)網(wǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2010年前三季度，全國(guó)居住建設(shè)用地招拍掛出讓比例在90%以上，工礦業(yè)用地招拍掛出讓比例在80%以上。

土地專(zhuān)家鄒曉云表示，建設(shè)用地有償使用制度改革的方向依然是堅(jiān)持和擴(kuò)大招拍掛出讓的范圍。

不過(guò)，鄒曉云表示，在當(dāng)前招拍掛制度執(zhí)行當(dāng)中，存在掛牌和拍賣(mài)的比例過(guò)高，招標(biāo)的比例較低的情況。

由于土地拍賣(mài)的操作比較簡(jiǎn)單，同時(shí)也有利于推高地價(jià)，地方政府積極性一直較高。

記者獲悉，方案改革的方向之一就是，在繼續(xù)堅(jiān)持招拍掛制度方向的前提下，調(diào)整土地出讓方式的結(jié)構(gòu)。

方案的主要內(nèi)容就包括改革招拍掛制度，解決當(dāng)前土地出讓當(dāng)中，價(jià)高者得的情況比較多的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)于各地實(shí)行招拍掛制度進(jìn)行法律評(píng)估和調(diào)研，得出改革和完善的辦法。

北京市在2010年試水的土地出讓綜合評(píng)標(biāo)法備受?chē)?guó)土資源部關(guān)注，也被作為方案的借鑒。

2010年4月份，在國(guó)十條的調(diào)控背景下，北京連出幾塊地王。在此情況下，北京市推出了土地出讓綜合評(píng)標(biāo)法，即盡量多使用招標(biāo)的方式出讓土地，而且在招標(biāo)的評(píng)標(biāo)當(dāng)中，土地出讓價(jià)格的分?jǐn)?shù)占比下降。同時(shí)，采取限制地價(jià)、配建保障房面積等方法，進(jìn)行招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。

北京市住建委負(fù)責(zé)人在一次向住建部匯報(bào)的會(huì)議上表示，2010年5月份以來(lái)，北京市出讓的43宗居民用地37宗采用綜合評(píng)標(biāo)的辦法，占86%，掛牌出讓中，對(duì)配建公租房地塊試點(diǎn)限地價(jià)，競(jìng)公租房面積方式；競(jìng)購(gòu)報(bào)價(jià)達(dá)到預(yù)先規(guī)定的上限時(shí)，不接受更高的報(bào)價(jià)，而是配建的公租房面積多的獲得土地。

由此，北京市土地成交價(jià)明顯下降。2010年4月份以來(lái)，平均樓面土地成交價(jià)由13976元降至5958元每平方米，土地成交的溢價(jià)率由119%降至27%。

土地財(cái)政轉(zhuǎn)向

方案有望改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)

方案被寄予期望的之一，是改變地方政府依賴(lài)的賣(mài)地財(cái)政，改變地方政府推高地價(jià)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的邏輯鏈條。

擔(dān)任多個(gè)地方政府顧問(wèn)的北京大岳咨詢(xún)公司總監(jiān)李偉表示，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)雖然短期內(nèi)不可能完全扭轉(zhuǎn)，但是這種路徑依賴(lài)將被調(diào)整。調(diào)整的方向包括：調(diào)整土地財(cái)政的使用方向，加大民生支出，減少城市建設(shè)支持，減少城市攤大餅發(fā)展，減少高價(jià)賣(mài)地。

此前，財(cái)政部曾發(fā)文要求地方政府將賣(mài)地收入納入地方財(cái)政，實(shí)現(xiàn)收支兩條線(xiàn)，但是很多地方政府并不交出家底。

在此情況下，通過(guò)國(guó)土部門(mén)的地價(jià)監(jiān)測(cè)，加上建設(shè)用地有償使用制度的改革，來(lái)限制地方政府土地財(cái)政的規(guī)模和增長(zhǎng)速度，也是土地財(cái)政轉(zhuǎn)向的一個(gè)標(biāo)志。

中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平近日在漢鎰金融講壇金融危局下的土地金融制度突破論壇上表示，2010年，很多城市土地出讓收入都創(chuàng)了新高，說(shuō)明在現(xiàn)有土地有償使用制度下，地方政府的土地財(cái)政依賴(lài)越來(lái)越強(qiáng)。

而國(guó)土資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)王守智在上述論壇上表示，將通過(guò)限制征地范圍和土地儲(chǔ)備范圍，來(lái)界定地方土地財(cái)政的范圍；除此以外，城市規(guī)劃范圍外的集體建設(shè)用地和城市規(guī)劃范圍內(nèi)但是不屬于公益項(xiàng)目規(guī)劃的集體建設(shè)用地，都應(yīng)該給予其流轉(zhuǎn)的政策。

前述接近國(guó)土資源部的人士建議，方案應(yīng)該將構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)作為前提，在此基礎(chǔ)上，再通過(guò)規(guī)范招拍掛制度等方式，來(lái)逐步改革地方土地財(cái)政。

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