當(dāng)今中國(guó)，“未富先老”的問(wèn)題已尤為突出。

　　較新數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)平均每千名老人擁有養(yǎng)老床位僅20.5張。而按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)數(shù)字通常為40—50張。如何解決中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題呢?“以房養(yǎng)老”似乎成為了一條解決整個(gè)養(yǎng)老問(wèn)題的捷徑。

　　無(wú)論是以租賃為主的養(yǎng)老地產(chǎn)、捆綁保險(xiǎn)或醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老地產(chǎn)還是荷蘭式的地產(chǎn)養(yǎng)老，盡管樣式五花八門(mén)，但對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)盈利模式不明晰始終是他們擔(dān)憂(yōu)的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是在被稱(chēng)之為“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)元年”的2013年，還是有一些利好消息。

　　圍繞著資金、項(xiàng)目、經(jīng)驗(yàn)、模式等問(wèn)題，保險(xiǎn)商、基金以及開(kāi)發(fā)商都依托于過(guò)去的優(yōu)勢(shì)想要分食老齡化時(shí)代的“蛋糕”。險(xiǎn)資注重產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)，資本尋找合作的途徑，地產(chǎn)商則更在乎具體的操作模式。在一片叫好聲中養(yǎng)老地產(chǎn)受到了各方的青睞。

　　那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的已經(jīng)到了一個(gè)爆發(fā)期?各利益方又如何衡量自己在這個(gè)領(lǐng)域中的地位與優(yōu)勢(shì)?誰(shuí)將在行業(yè)中主導(dǎo)未來(lái)的發(fā)展?

　　險(xiǎn)企的盈利模式

　　保險(xiǎn)企業(yè)筑巢養(yǎng)老地產(chǎn)，分的是哪杯羹?

　　“我們并非像市場(chǎng)上所說(shuō)的在圈地。”泰康之家投資有限公司頭席執(zhí)行官劉挺軍忍不住為險(xiǎn)資企業(yè)做養(yǎng)老地產(chǎn)叫屈，這個(gè)行業(yè)的浮躁帶來(lái)了很多社會(huì)的誤解，“保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有外界想象的那么高歌猛進(jìn)。泰康是把這個(gè)當(dāng)戰(zhàn)略做的，從創(chuàng)意產(chǎn)生到實(shí)施，差不多四五年了。”

　　中國(guó)人保集團(tuán)公司董事長(zhǎng)吳焰曾表示，金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較忌掛羊頭賣(mài)狗肉，要警惕在養(yǎng)老概念下惡炒房地產(chǎn)，否則會(huì)把這個(gè)行業(yè)扭曲。實(shí)際上，人保亦對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常關(guān)注，也在做相關(guān)準(zhǔn)備。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，是養(yǎng)老，還是地產(chǎn)?劉挺軍向《英才》記者強(qiáng)調(diào)：“養(yǎng)老地產(chǎn)頭先是服務(wù)業(yè)，其次才是房地產(chǎn)業(yè)。”

　　在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)往往由三種組織來(lái)置辦：宗教組織、開(kāi)發(fā)商和醫(yī)療機(jī)構(gòu)。保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入的雖不多，但也慢慢出現(xiàn)了些苗頭。日本、歐美等國(guó)家的險(xiǎn)資也都在進(jìn)行直接承辦養(yǎng)老地產(chǎn)方面的探索。

　　國(guó)外社保、保險(xiǎn)和養(yǎng)老護(hù)理等模塊都很專(zhuān)業(yè)化，不用跨越;而國(guó)內(nèi)這幾方面都不怎么成熟，無(wú)法找到好的運(yùn)營(yíng)商去整合。因此，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式很難從國(guó)外直接復(fù)制。

　　“投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)這三大塊，泰康都在做。但在運(yùn)營(yíng)效率上，由于中國(guó)的公共醫(yī)療和衛(wèi)生設(shè)施不像國(guó)外那么專(zhuān)業(yè)，社區(qū)自身配套的成本也會(huì)高一些，這些都是產(chǎn)業(yè)本身的困難。”劉挺軍說(shuō)。

　　不過(guò)，泰康在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)踐也得到了同業(yè)的認(rèn)可，一位保險(xiǎn)企業(yè)老總就對(duì)《英才》記者評(píng)價(jià)說(shuō)：“泰康自己做了一個(gè)和產(chǎn)品鏈接的養(yǎng)老社區(qū)，把前端——保險(xiǎn)提供的資金鏈和后端的落地——真正提供養(yǎng)老服務(wù)的實(shí)體，這兩個(gè)結(jié)合起來(lái)，也是為了盈利的需要。而在國(guó)外，兩者是分開(kāi)的。”

　　至于外界顧慮的回報(bào)周期太長(zhǎng)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)似乎“不是事兒”，而恰恰是國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)發(fā)展的方向：“保費(fèi)繳納的期限本來(lái)就很長(zhǎng)，投資更應(yīng)匹配些非銀行類(lèi)的長(zhǎng)期性資產(chǎn)，公路鐵路、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)，這樣的東西才能滿(mǎn)足盈利性的要求。”

　　泰康人壽(微博)董事長(zhǎng)陳東升也認(rèn)為，“從資產(chǎn)與負(fù)債相匹配的角度看，養(yǎng)老社區(qū)的出租率穩(wěn)定，回報(bào)就相對(duì)穩(wěn)定，這與保險(xiǎn)資金的安全性、長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、流動(dòng)性需求相匹配。”

　　險(xiǎn)資長(zhǎng)期資金的支撐無(wú)疑為這個(gè)行業(yè)樹(shù)立了一道天然的門(mén)檻，過(guò)濾掉求快錢(qián)、沒(méi)耐心為長(zhǎng)期服務(wù)投入和培育市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)。公眾的誤解和配套產(chǎn)業(yè)的青澀都還只是一些浮在表面的問(wèn)題，整個(gè)市場(chǎng)較需要的是時(shí)間。

　　對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，劉挺軍認(rèn)為如果扎扎實(shí)實(shí)地做下去，養(yǎng)老地產(chǎn)完全能夠賺錢(qián)。但用房地產(chǎn)的操作手法來(lái)套養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，永遠(yuǎn)都不會(huì)想清楚。養(yǎng)老地產(chǎn)真正的盈利來(lái)自服務(wù)附加值。

　　投資機(jī)構(gòu)覬覦養(yǎng)老地產(chǎn)

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的日趨嚴(yán)格，本來(lái)就受到諸多限制的境外資本開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)原本并“不受待見(jiàn)”的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　本質(zhì)上是服務(wù)性質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)，其一次性資金投入大而且回報(bào)慢，如果想達(dá)到良性運(yùn)營(yíng)的發(fā)展起碼需要10-15年的時(shí)間。缺少追求穩(wěn)定長(zhǎng)期回報(bào)的基金支持，地產(chǎn)商很難獨(dú)立推動(dòng)相應(yīng)項(xiàng)目。

　　2011年美國(guó)的對(duì)沖基金與收購(gòu)集團(tuán)峰堡投資(FortressInvestment)就曾計(jì)劃為一只基金募資約10億美元，主要投資于面向中國(guó)迅速增長(zhǎng)的老年人口的住宅。

　　對(duì)于有外資背景的基金來(lái)說(shuō)，投資養(yǎng)老地產(chǎn)更像是一件“照葫蘆畫(huà)瓢”的事情。在發(fā)達(dá)國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)。依靠國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)營(yíng)國(guó)內(nèi)的企業(yè)是這些境外資本的優(yōu)勢(shì)。

　　“國(guó)內(nèi)一些房地產(chǎn)商會(huì)主動(dòng)找我們，希望找到一個(gè)專(zhuān)業(yè)的合作伙伴來(lái)運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。”一位國(guó)際投資機(jī)構(gòu)中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人對(duì)《英才》記者表示：“因?yàn)槲覀冇泻Ｍ饽假Y的能力，一些保險(xiǎn)公司也在和我們談，打算共同成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)用于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的基金。”

　　2012年7月，復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資共同打造的頭個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目——星堡中環(huán)通過(guò)審批。此舉意味著復(fù)星集團(tuán)邁開(kāi)了試水養(yǎng)老地產(chǎn)的步。而峰堡方面則表示將把美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商BrookdaleLiving與HolidayRetirement的投資與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)帶入中國(guó)。

　　但大多數(shù)的發(fā)達(dá)國(guó)家都擁有相對(duì)完善的社會(huì)醫(yī)療體系，而成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正是依托于這些完善的體系。不僅如此，人均資源稟賦差異、人力結(jié)構(gòu)組成以及不同的養(yǎng)老觀念，都意味著不可能輕易照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。

　　因此，要想在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)于外資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)仍然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

　　“現(xiàn)在許多人看到了養(yǎng)老地產(chǎn)是機(jī)會(huì)，是看到了養(yǎng)老市場(chǎng)的需求比較大，而真正有效供應(yīng)比較少。”華高萊斯策劃總監(jiān)郝榮福對(duì)《英才》記者表示，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)真正的噴發(fā)應(yīng)該是未來(lái)5—10年之間。

　　不過(guò)，國(guó)內(nèi)的資本力量，其中不乏一些投資機(jī)構(gòu)，早已在這個(gè)領(lǐng)域中跑馬圈地了。

　　2012年6月，雅達(dá)國(guó)際控股有限公司投資的烏鎮(zhèn)國(guó)際健康生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目正式奠基。成為頭個(gè)國(guó)家社保基金參與投資的綜合性健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園。雅達(dá)國(guó)際的大股東包含了IDG資本、紅杉資本和云鋒基金等多家知名投資機(jī)構(gòu)。

　　“除了資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合格服務(wù)人員數(shù)量的缺乏之外，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策支持力度還是偏低的，這些都是目前這個(gè)行業(yè)面臨著的一些風(fēng)險(xiǎn)。”郝榮福表示。

　　地產(chǎn)商還得靠政府

　　“他們并不是想踏踏實(shí)實(shí)地做養(yǎng)老，還是看準(zhǔn)了這個(gè)掙錢(qián)的機(jī)會(huì)，較終通過(guò)資本運(yùn)作在國(guó)外達(dá)到上市退出的目的。”一位養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這樣告訴《英才》記者，他已經(jīng)接到數(shù)封來(lái)自海外的郵件，想要通過(guò)入股的方式進(jìn)行合作。

　　但在國(guó)內(nèi)，能夠通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)賺錢(qián)的公司可謂少之又少。

　　“國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)率不高，90%都在虧損。”北京太陽(yáng)城集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)太陽(yáng)城)董事長(zhǎng)朱鳳泊告訴《英才》記者，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)樯虡I(yè)模式不清晰，而且真正養(yǎng)老的剛需并沒(méi)有起來(lái)。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是投資回收期過(guò)長(zhǎng)。一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從操作到成熟往往需要10年左右的時(shí)間。一旦開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到資金鏈斷裂的情況，極有可能放棄服務(wù)的運(yùn)營(yíng)，使整個(gè)項(xiàng)目的養(yǎng)老功能弱化，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。

　　國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能安排合理的銷(xiāo)售和持有比例，以平衡現(xiàn)金流。

　　“北京太陽(yáng)城做養(yǎng)老項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是以售養(yǎng)租，銷(xiāo)售70%，持有30%，這種三七開(kāi)的模式現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)范本，政府的養(yǎng)老用地都會(huì)按照這個(gè)比例進(jìn)行出讓。”郝榮福說(shuō)。

　　除了資金外，朱鳳泊認(rèn)為市場(chǎng)定位決定了一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，了解當(dāng)前市場(chǎng)上總體養(yǎng)老需求以及老人的消費(fèi)能力十分重要。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)萌發(fā)期。老年人的完全數(shù)量并不小，但在消費(fèi)能力和意愿上卻遠(yuǎn)沒(méi)有想象的那么樂(lè)觀。

　　“我們從2004年開(kāi)始研究老人，發(fā)現(xiàn)老人的消費(fèi)能力大概就在一個(gè)月2000元上下，所以我就把戶(hù)型做成20平米左右的小戶(hù)型。”朱鳳泊認(rèn)為高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不成功的原因在于“不研究需求和消費(fèi)能力，只研究產(chǎn)品”。而太陽(yáng)城所關(guān)注的市場(chǎng)，只占有效需求總量的5%左右。

　　郝榮福認(rèn)為，養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)政府政策上的支持。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十分成熟的日本是個(gè)很好的參照對(duì)象。

　　30年前，日本同樣面臨人口逐漸老齡化的問(wèn)題，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上發(fā)展卻進(jìn)展不大。因此，日本政府除在資金投入外，頒布了相應(yīng)的法規(guī)，比如老年人必須參加保險(xiǎn)，此舉提高了適齡老人的消費(fèi)能力，促進(jìn)了整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　“現(xiàn)在政府已經(jīng)意識(shí)到養(yǎng)老的問(wèn)題，但養(yǎng)老政策的支持模式尚處于摸石頭過(guò)河的階段，動(dòng)作幅度還比較小。”朱鳳泊說(shuō)。

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