商業(yè)地產管理門檻高 門前外資覬覦市場
經濟觀察報 記者 丁凱 北京報道

　　“包括AIG(美國國際集團)、GIC、ING、Hines、Rodamco等的數家境外巨頭投資銀行、養(yǎng)老基金和金融機構對中國商業(yè)地產市場顯示出極強的興趣，正在尋找進入的機會。

　　戴欣明說：住宅的門檻不高，造成了住宅市場份額主要由本地發(fā)展商占據，境外資金的目光只有瞄向商業(yè)地產。畢竟持有經營后的長期獲利更符合這些企業(yè)的經營本性。但與住宅不同，住宅在銷售完畢之后，社區(qū)管理的技術含量并不高，但商業(yè)項目則并不比任何一個專業(yè)產品更容易控制。當大量資金徘徊在市場門口時，讓外方謹慎遲疑的，是中國商業(yè)地產管理幾乎空白的現狀。

　　目前，大量商業(yè)地產的開發(fā)商對商業(yè)了解不夠，盲目自信，只看到豐厚的利潤而忽視了其中的風險。他們缺乏對商業(yè)地產本性的認識，對項目的招商、管理重視不夠，造成潛在風險巨大。

　　華潤已經聘請仲量聯(lián)行進行西單文化廣場的管理，而在全球管理著超過6800萬平方米物業(yè)的仲量聯(lián)行商業(yè)管理的困境也毋庸置疑?！霸谥袊?，商業(yè)管理太難做了?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)董事許國鴻表示，“很多開發(fā)商并不理解商業(yè)管理，自己進行管理，或者聘請物業(yè)管理公司把商業(yè)管理納入物業(yè)管理的范圍進行運作，雖然這不是真正意義上的商業(yè)管理，但是構成了明顯的價格優(yōu)勢，這種競爭狀態(tài)有點讓人吃不消。此外就是本地專業(yè)人才的缺乏，如果我們從臺灣、香港和新加坡調集專業(yè)人才來北京，成本太高?！?/P>

　　在商業(yè)地產迅猛增長和境外資金叩擊大門的雙重加速下，“現在商業(yè)管理問題已經顯現，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產之后，在運行過程中發(fā)現專業(yè)人才缺乏。” 中國連鎖經營協(xié)會秘書長裴亮認為。

　　“商業(yè)管理是一個非常強調專業(yè)技能、實踐性極強的領域?！迸崃帘硎?，按照國際購物協(xié)會的標準，商業(yè)地產的運行和管理主要包括四個方面：財務、招租、營銷和人力資源，“其中招租和營銷尤其需要專業(yè)技能。”

　　目前商業(yè)管理的營銷環(huán)節(jié)有幾種模式，其一是由所有商家共同組成租戶委員會來操作，其二是由開發(fā)商聘請的專職營銷經理來管理，其三是將兩種方式結合。“目前，專業(yè)的商業(yè)管理機構和人才極其缺乏，因此越來越多的開發(fā)商傾向于聘請百貨店的專業(yè)人才來承擔營銷管理的角色，這適用于體量較小的商業(yè)地產項目，目前石家莊和秦皇島都有開發(fā)商進行過類似的嘗試。”機構透露。王東暉認為：“國外投資機構進入商業(yè)地產的頭選是大型綜合商業(yè)設施”，而這就使得營銷管理人才的缺乏更加突出。

　　裴亮進一步指出：“在招租人才方面，更是空白?！?月22日，裴亮參與起草的商業(yè)業(yè)態(tài)分類標準剛剛發(fā)布，而此前，“甚至在商業(yè)業(yè)態(tài)劃分方面都沒有一個明確的標準，細分的小業(yè)態(tài)不完整，不同購物的業(yè)態(tài)如何組合沒有人考慮過?！痹?月18日旺德行組織的一次商業(yè)地產研討會上，Richard A Whright表示，“在一個商業(yè)項目內部，應注意商鋪組合的合理性，使商家之間形成互補而不是競爭關系，這樣有利于商業(yè)的整體盈利?！?/P>

　　而如果這番話說在5年前，或許奧瑞克萊不會在中國市場敗興而歸。1999年，美國奧瑞克萊公司在中國各地承接了十幾個商業(yè)設施的管理。奧瑞克萊是一家以購物開發(fā)咨詢和招租管理為主業(yè)的商業(yè)咨詢公司，其管理者泰德在美國佛羅里達有著多年的購物開發(fā)和管理經驗，而其管理模式始終無法在中國顯現鋒芒。

　　在招商過程中，奧瑞克萊堅持開發(fā)商應該犧牲一定的利益，低價吸引某些特定品牌入場，而開發(fā)商對此難以理解，更不明白為什么一定要引進某個品牌，較終雙方無法達成共識，而這樣的問題竟然普遍存在于奧瑞克萊在中國各地的項目中，無奈的泰德只得率奧瑞克萊黯然離去，全面撤出中國市場。

　　裴亮表示，從那時至今，中國商業(yè)地產一直在嘗試尋找國外專業(yè)管理公司合作，然而這種合作始終無法推行。

　　除去人才缺乏、開發(fā)商不理解商業(yè)管理的原因以外，國外商業(yè)管理公司對國內情況的了解程度也相當有限。林協(xié)芬表示：“目前已經有大量國際管理公司在中國設立了辦事處，并且著力進行本土化，而相對于開發(fā)商自己進行管理，這些國際管理公司的費用高昂得多?！?/P>

　　對此，裴亮和林協(xié)芬提出的解決方法是：培育本土商業(yè)管理人才。裴亮表示，我國高校中的相關教育一直較為落后，由于商業(yè)管理人才更寶貴的經驗來自實踐，今后應該采取相關院校教育和實際操作結合的方式，培育我們自己的管理人才。林協(xié)芬則認為，高校聘請國外專家講授相關課程的同時，我們的開發(fā)企業(yè)應該更多地參與國際交流活動，了解投資方的要求和意愿，從中獲得解決商業(yè)管理問題之道。
 

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