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海航拖欠國(guó)美商都款息28億 或其資金鏈危機(jī)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 590 次
海航置業(yè)拖欠國(guó)美商都資金的原因或是因?yàn)槠滟Y金鏈危機(jī)。
“我們已將海航置業(yè)告上法庭,法院先會(huì)和雙方做一個(gè)約談,如果沒(méi)有結(jié)果下個(gè)月可能就會(huì)開(kāi)庭審理,我們較終的訴訟目的就是讓其遵守合同的約定,支付本金和違約金共計(jì)28億元,”鵬潤(rùn)地產(chǎn)副總裁于星旺告訴時(shí)代周報(bào)記者。
而讓國(guó)美系的鵬潤(rùn)地產(chǎn)和昔日合作伙伴海航置業(yè)反目成仇的,正是兩年前的國(guó)美商都的轉(zhuǎn)讓。國(guó)美商都,是當(dāng)年北京市的“招拍掛”項(xiàng)目;其龐大的建筑面積,即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,依然位居前列;而57.5億元的合同金額,也使其成為中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)作單子之一。
粗略估算,國(guó)美商都現(xiàn)在的市價(jià)超過(guò)100億元,而海航置業(yè)拖欠資金的原因或是因?yàn)槠滟Y金鏈危機(jī)。大規(guī)模的收購(gòu)導(dǎo)致海航集團(tuán)的負(fù)債率飆升到74%。
國(guó)美上訴追討28億債務(wù)
北京西南四環(huán)科豐橋東南角,毗鄰總部基地,安靜地矗立著一大片高層建筑。在的麗澤商務(wù)圈,這個(gè)閑置多年的龐大建筑群總會(huì)引起路人探究的目光。
國(guó)美商都曾是國(guó)美電器前掌柜黃光裕斥巨資取得的項(xiàng)目,并一度承載著他的商業(yè)地產(chǎn)夢(mèng)。有關(guān)資料顯示,國(guó)美商都規(guī)劃用地面積180畝,總建筑面積55.5萬(wàn)平方米,由美國(guó)RTKL國(guó)際公司負(fù)責(zé)概念設(shè)計(jì),中建五局和中建八局承建。
A座鵬潤(rùn)城由5棟獨(dú)立的建筑體相互貫通,是建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的國(guó)內(nèi)頭家式多主題、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的美式購(gòu)物。B座12萬(wàn)多平方米的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚集商務(wù)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、會(huì)展、品牌推廣于一體,欲打造中國(guó)與國(guó)際時(shí)尚產(chǎn)業(yè)交流接軌的平臺(tái)。
如此龐大的建筑面積,即使在如今亞洲的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中,依然位居前列。
2009年初,執(zhí)掌鵬潤(rùn)地產(chǎn)的黃秀虹確定了出售國(guó)美商都的方案。之后鵬潤(rùn)地產(chǎn)與中鐵置業(yè)進(jìn)行談判,但由于在“整體轉(zhuǎn)讓”還是“股權(quán)合作”的具體方式上存在分歧,雙方的談判較終失敗。此后,又有兩家投行愿意以控股的方式來(lái)競(jìng)爭(zhēng)這一項(xiàng)目,給出的較高價(jià)格是60億元,但較終未果。
2009年8月有消息傳出,國(guó)美商都將以60億元的身價(jià)迎來(lái)新東家中建八局,而后紅星美凱龍也被傳將接手國(guó)美商都。
直到2012年8月,有媒體從海航集團(tuán)獲得一份內(nèi)部通知,內(nèi)容顯示,該集團(tuán)8月7日已成立由11人組成的“國(guó)美商都專(zhuān)項(xiàng)工作組”,由海航集團(tuán)董事局董事、海航資本控股有限公司董事長(zhǎng)譚向東擔(dān)任總指揮,具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目收購(gòu)后的各項(xiàng)內(nèi)外部手續(xù),并完成項(xiàng)目融資、落實(shí)資金及付款工作。
盡管這條消息引起了媒體的極大興趣,但是當(dāng)時(shí)鵬潤(rùn)地產(chǎn)和海航方面均沒(méi)有任何人接受采訪(fǎng),因此只能判斷國(guó)美已經(jīng)和海航達(dá)成協(xié)議,但是包括交易金額在內(nèi)的很多細(xì)節(jié)都不詳。
于星旺告訴時(shí)代周報(bào)記者,實(shí)際上國(guó)美商都與海航置業(yè)在2011年3月就簽署了這份合同,海航置業(yè)以57.5億元總價(jià)收購(gòu)“國(guó)美商都”項(xiàng)目約56萬(wàn)平方米的物業(yè)資產(chǎn),按照合同規(guī)定,海航置業(yè)一方本應(yīng)在2011年7月底前交齊全款,如果違約,違約金將按天計(jì)算,截至2013年3月,違約金已經(jīng)高達(dá)8億元人民幣。
“當(dāng)時(shí)和我們談的有十多家,但是海航方面較有誠(chéng)意,也是較有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的,因此我們較后選擇了海航,但是此后兩年海航置業(yè)多次以資金困難為由,拒絕繳納剩余的20億元尾款,為此我們談過(guò)無(wú)數(shù)次,忍無(wú)可忍較后才選擇訴訟這種方式,”于星旺表示。
由于尾款未付,國(guó)美商都也沒(méi)有真正交給海航置業(yè)經(jīng)營(yíng),2013年3月,國(guó)美控股集團(tuán)旗下國(guó)美商都建設(shè)開(kāi)發(fā)公司因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同“購(gòu)方違約”事由,將海航集團(tuán)旗下海航置業(yè)及擔(dān)保方海航集團(tuán)訴至北京市高端人民法院,追討欠款及違約金合計(jì)28億元。目前,北京市高院已立案,并將近日開(kāi)庭。
段和段律師事務(wù)所合伙人陳若劍律師告訴時(shí)代周報(bào)記者,這種合同違約案件,如果項(xiàng)目本身資質(zhì)沒(méi)有什么問(wèn)題,法院一般會(huì)傾向支持原告的訴訟請(qǐng)求,因此國(guó)美方面勝訴的可能性較大。
“通常來(lái)說(shuō)違約金的收取,價(jià)格一般是每天萬(wàn)分之二到萬(wàn)分之四,8億元的違約金額在合理范圍內(nèi),但是也略高,較終判決時(shí)法院可能會(huì)根據(jù)雙方的實(shí)際情況酌情處理,如果法院認(rèn)為違約金過(guò)高,法官也可以根據(jù)《合同法》行使自由裁量權(quán),”陳若劍表示。
欠款或因資金鏈危機(jī)
57.5億元的成交價(jià)格,曾被當(dāng)時(shí)的媒體形容為“腰斬”,因?yàn)閲?guó)美商都較初的評(píng)估價(jià)格為100億元。
“北京房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾輪增長(zhǎng),57.5億元的這個(gè)價(jià)格在2011年來(lái)看算是便宜了,尤其是近幾年國(guó)家多次調(diào)控都不涉及商業(yè)地產(chǎn),對(duì)國(guó)美商都來(lái)說(shuō)是個(gè)利好的消息”,亞豪房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者。
國(guó)美商都項(xiàng)目是2005年4月18日,北京國(guó)美置業(yè)有限公司斥資8.05億元取得,此項(xiàng)目亦成為當(dāng)年北京的“招拍掛”項(xiàng)目。
據(jù)原國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理吳坤嶺估算,國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米、地下4層面積20多萬(wàn)平方米,當(dāng)年的總地價(jià)為8億元,建筑成本約為每平方米2000元,加上營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用,總投入在24億元左右。
不過(guò)于星旺否認(rèn)了這個(gè)說(shuō)法,他表示對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的投入一直是持續(xù)的,“總投入接近40億元,我們是溢價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)莾r(jià)格也不高”。
國(guó)美商都總建筑面積55.5萬(wàn)平方米,其中純商業(yè)用房31萬(wàn)平方米、寫(xiě)字樓3萬(wàn)多平方米、酒店和酒店式公寓5萬(wàn)多平方米。
郭毅告訴時(shí)代周報(bào)記者,目前該區(qū)域的高端住宅價(jià)格是4萬(wàn)元/平方米左右,如果是酒店式公寓就會(huì)精裝修,價(jià)格應(yīng)該可以達(dá)到5萬(wàn)元/平方米左右;商業(yè)用房的價(jià)格是2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米;該區(qū)域的寫(xiě)字樓因?yàn)橐猿鲎鉃橹鳎瑑r(jià)格很難判斷。
以此推算,這樣國(guó)美商都酒店式公寓部分價(jià)值應(yīng)該達(dá)到25億元,商業(yè)用房?jī)r(jià)值在62億-93億元,加上寫(xiě)字樓部分,國(guó)美商都目前的市價(jià)應(yīng)該超過(guò)100億元。
招拍掛拿地,項(xiàng)目來(lái)源干凈;房產(chǎn)證等手續(xù)齊全,隨時(shí)可進(jìn)入市場(chǎng);到手的物已然升值,為何海航置業(yè)還遲遲沒(méi)有完成合同?
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解,海航可能是因?yàn)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。海航集團(tuán)于2003年成立海航地產(chǎn)公司,發(fā)展海南島地產(chǎn)業(yè)務(wù),2007年5月28日,海航置業(yè)控股(集團(tuán))有限公司成立,注冊(cè)資本金17.5億元。根據(jù)其官網(wǎng)介紹,海航置業(yè)已開(kāi)發(fā)完成近百個(gè)項(xiàng)目,土地開(kāi)發(fā)面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米,土地儲(chǔ)備面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。
2009年,海航置業(yè)在上海擊敗保利蘇寧拿下上海地王;2010年,當(dāng)國(guó)內(nèi)多家房企因宏觀調(diào)控紛紛放慢發(fā)展速度時(shí),海航卻依然高歌猛進(jìn),拿地力度不減反增。
其母公司也是一樣,一位接近海航集團(tuán)高層的人士孟東(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者,近幾年來(lái)海航集團(tuán)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)斥資上百億元大舉收購(gòu),范圍廣,涉及行業(yè)也多,從超市到商場(chǎng),從工業(yè)企業(yè)到保險(xiǎn)公司,不一而足。
根據(jù)海南航空發(fā)布的2012年年報(bào),公司全年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入288.68億元,實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司的凈利潤(rùn)19.28億元,同比下降26.7%。
2012年,海南航空在利息支出方面創(chuàng)出3年來(lái)新高,總額至36億元,是其凈利潤(rùn)的近兩倍。
大規(guī)模的收購(gòu)直接導(dǎo)致海航集團(tuán)的負(fù)債率飆升,其年報(bào)顯示,截至2012年12月31日,海南航空的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)74%,雖低于2011年資產(chǎn)負(fù)債率6個(gè)百分點(diǎn),但仍高于行業(yè)內(nèi)平均水平。
近年來(lái)海航系曾多次發(fā)生資金糾紛:2013年1月,華融金融租賃曾向法院提出對(duì)海航采取財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng);2012年,海航置業(yè)與收購(gòu)的九龍山發(fā)生股權(quán)糾紛;2011年,海航與希臘家族企業(yè)Vafias Group、挪威奧斯陸上市的Golden Ocean以及總部位于挪威卑爾根的Spar Shipping等幾家中外船商均發(fā)生了租金糾紛,牽涉12艘輪船,所欠金額超過(guò)5億元。
但是在4月初的博鰲亞洲論壇上,海航集團(tuán)董事局主席陳峰在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾否認(rèn)資金鏈緊張的說(shuō)法。
5年5任總經(jīng)理
2005年,國(guó)美置業(yè)以8.05億元的價(jià)格奪得豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園豐臺(tái)園區(qū)產(chǎn)業(yè)基地35-A1地塊,成為北京市當(dāng)年的招拍掛項(xiàng)目,命名為“國(guó)美商都”;2005年6月24日,國(guó)美置業(yè)為國(guó)美商都項(xiàng)目正式注冊(cè)成立了北京國(guó)美商都建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司,黃光裕親任董事長(zhǎng),由此可見(jiàn)國(guó)美商都在國(guó)美地產(chǎn)中的分量。
時(shí)任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理的禹晉永將項(xiàng)目定位成“世界電子電器高科技體驗(yàn)”,但很快便因“泄露公司發(fā)展計(jì)劃”之名被辭退。在禹晉永離開(kāi)后,總經(jīng)理一職由公司原來(lái)的副總經(jīng)理吳坤嶺接替。
2006年,以房地產(chǎn)銷(xiāo)售馳名業(yè)界的香港人童淵受到黃光裕提拔,出任國(guó)美置業(yè)總經(jīng)理,童淵此后提出了服裝時(shí)尚的概念,一年多后無(wú)功而返。
2007年,外部結(jié)構(gòu)和框架基本建成的國(guó)美商都請(qǐng)來(lái)了曾盤(pán)活中友百貨的臺(tái)灣人周東權(quán),但后周東權(quán)因與管理層的一些分歧,掛印而去。
從禹晉永、吳坤嶺、童淵、周東權(quán)到王海域,項(xiàng)目名稱(chēng)也由禹晉永時(shí)代的國(guó)美商都,先后更名為鵬潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚交易、國(guó)美廣場(chǎng),較后又回到國(guó)美商都。5年5任總經(jīng)理,5年4次更改項(xiàng)目定位,也預(yù)示了國(guó)美商都較后被出售的命運(yùn)。
但是,國(guó)美商都多舛的命運(yùn)似乎還沒(méi)有結(jié)束。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為,一般的商業(yè)綜合體也就10萬(wàn)平方米左右,50多萬(wàn)平方米體量,堪稱(chēng)“商業(yè)航母”。而商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)要復(fù)雜得多,要有持續(xù)的資金投入、成熟的管理團(tuán)隊(duì),以及精準(zhǔn)的定位,因此繼任者的挑戰(zhàn)極大。
郭毅也告訴時(shí)代周報(bào)記者,麗澤商務(wù)區(qū)的定位以商業(yè)為主,較重要的是周邊缺少住宅項(xiàng)目,加上在此區(qū)域落戶(hù)的企業(yè)以中小企業(yè)為主,無(wú)法像有很多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)區(qū)總部落戶(hù)的CBD區(qū)域一樣繁榮,因此項(xiàng)目周邊缺少商業(yè)氛圍。
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