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世界經(jīng)濟迷茫中 中國房地產(chǎn)超后的春天到來
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 730 次
“世界經(jīng)濟迷茫中,中國房地產(chǎn)仍將倔犟前行。金融危機灰燼后,中國房地產(chǎn)亦可燒結舍利子。”我于2011年9月7日如是說,到如今,應該即將應驗了。
回顧今年中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況,參考一些材料,我們可以知道:上半年成交量回暖顯著。一季度主要受益于開發(fā)商以價換量,剛需釋放,二季度則主要是由于資金成本曲線下移使得改善性需求入市加快。從 7-8 月情況來看,樓市成交熱度依然不減,預計下半成交將繼續(xù)好轉。上半年尤其是二季度改善性需求的入市,推升了部分地區(qū)的房價。對房價漲跌的逐步顯現(xiàn)結果的預判,很大程度上讓消費者理性判斷了政府對樓市調控政策的預期。
我們且不管所謂的官方和民間數(shù)據(jù),從日常實踐和與圈內朋友交流感知,從微觀層面看,8-9月份各地樓市的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)超出市場預期,房價已基本全線回暖。而且,更重要的是,無論出于客觀壓力還是主觀預期,行業(yè)的投資形勢發(fā)生改觀,開發(fā)企業(yè)的投資意愿開始增強,主要原因是7-8月行業(yè)銷售持續(xù)好于之前市場預期,從行業(yè)各環(huán)節(jié)來看,銷售、投資、現(xiàn)金全面打通,行業(yè)已現(xiàn)確定性復蘇。
今年開年以來,市場對房地產(chǎn)復蘇前景的擔心主要集中在房地產(chǎn)投資上,因為房地產(chǎn)投資意愿急劇低落。但從目前看,因可觸摸的“金九銀十”雖然不會再像前些年那么狂放,但因房價大幅下跌的可能性已不再存在,房價大跌預期的落空,將促使剛需和改善性客戶集體入市,“金九銀十”成為一個確定性的回暖季已無疑義,由此,房地產(chǎn)行業(yè)從低潮期的“去庫存”爬行到景氣再上升期的“再生產(chǎn)”基本也已無疑義。
9月14日凌晨,美聯(lián)儲在結束貨幣政策會后宣布,啟動第三輪量化寬松政策(QE3):將每個月向美國經(jīng)濟注入400億美元,還將維持0-0.25%的超低利率期限將延長到2015年中。
雖然,我們不能說美元一量化寬松,中國房價就大漲,但地球是平的,QE3對于中國的挑戰(zhàn)在于通脹卷土重來,因為美元指數(shù)下滑可能導致國際大宗商品價格上漲,傳導到中國市場,可以預見的輸入型通脹將壓縮降息等貨幣寬松和財政刺激政策空間,通脹上升將更大程度上制約中國央行未來貨幣政策的靈活性。
美國此輪量化寬松以抵押貸款支持債券為目標,對房地產(chǎn)市場和金融體系的刺激意義更大。在流動性重啟的過程中,資源性行業(yè)和高周期性行業(yè)在短期內應該有較強的走勢,這也是一件并無疑義的事情,政府要實現(xiàn)穩(wěn)增長與降房價兩個并行相悖的目標無疑更加困難,而在無法并行的情況下,允許房價適當上行是不得不做的選擇,房價上行即意味著行業(yè)景氣度再度復蘇。
再者,我們試著分析新一屆政府執(zhí)政后,在外需繼續(xù)低迷,內需并未完全蓬勃的情況下,新一屆專業(yè)班子將以什么來作為經(jīng)濟振興的啟動點和過渡面?據(jù)我仔細研讀 副總理發(fā)表在《求是》雜志關于推進城鎮(zhèn)化發(fā)展系列文章后的心得,以及這幾年在城鎮(zhèn)策劃投資的實踐過程中,所遇到的地方省級較高專業(yè)對城鎮(zhèn)化所給予的高度重視程度來看,城鎮(zhèn)化(主要指三線城市、四線乃至五線城鎮(zhèn)的開發(fā))將成為中國未來五年的經(jīng)濟增長點,并同時成為實現(xiàn)中國經(jīng)濟結構轉型的平穩(wěn)過渡基礎面。而城鎮(zhèn)化雖然意味著中國房地產(chǎn)業(yè)較后的春天,但對中國房地產(chǎn)業(yè)的全面復蘇所起的支持作用是毋容置疑的。
雖然我說中國房地產(chǎn)業(yè)全面復蘇已無疑義,而目前多數(shù)開發(fā)商正在加大新開工力度也逐步印證著這個判斷。但這些新開工項目仍然是原來的存量土地,從土地市場方面觀察,上半年土地供應減少、土地市場冷清是不爭的事實,即使下半年土地市場環(huán)比、同比出現(xiàn)改善是大概率事件,開發(fā)商拿地仍然變得非常謹慎。
因此,我認為目前房地產(chǎn)業(yè)的全面復蘇確定無疑,但這個全面復蘇的力度仍然只是“弱復蘇”。如果從更長遠點來進行戰(zhàn)略考量,考慮到中國人口老齡化變局和房產(chǎn)存量的巨大隱性空置,這次房地產(chǎn)業(yè)的全面復蘇仍然只是房地產(chǎn)大潮東流的七彩回瀾而已。
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